房屋租赁合同纠纷案

01、案情简介
申请人称：2019年1月，申请人与被申请人签订《房屋租赁合同》。合同约定：“被申请人承租申请人位于某某分行办公楼裙楼3号门面，面积约78.75m2；租赁期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；租金为3.2万元/年；租金按季度支付，每个季度末的后五个工作日之前支付。逾期支付的，每逾期一日，被申请人需按日租金的50%支付违约金。逾期超过15天的，甲方有权单方面解除合同；除申请人同意被申请人续租外，被申请人应在本合同租期届满后五日内返还房屋。未经申请人同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被申请人应按日30元/m2向申请人支付占有使用费，并承担200元/日的违约金；租赁期满或合同依法依约被解除或终止后申请人收回房屋时，申请人不承担对被申请人装修费用的补偿，被申请人不得以任何理由将其增设的不动产予以分割和拆毁。”合同签订初期，被申请人尚能按照约定履行合同。自2021年7月开始，被申请人未按约定支付租金，目前尚欠租期内半年租金未支付。租期届满后，被申请人亦未按照约定腾退房屋，补缴欠付租金。被申请人一直占用租赁房屋不向申请人返还，并将门面锁住。申请人经多次催促、交涉未果。
对此，申请人提出如下仲裁请求：
1、裁决被申请人向申请人返还门面，并支付自2021年7月至2021年12月31日欠付的租金1.6万元，逾期支付租金的违约金（暂计算至申请之日，43.84元/天×275天=12054.79元）及支付占有使用费及违约金至实际返还门面之日（占有使用费为2362.5元/日、违约金为200元/日，暂计算至申请之日为243437.5元）。合计为271492.29元。
2、由被申请人承担本案的仲裁费用、律师费。
被申请人阮某某针对申请人的仲裁请求答辩称：
1、被申请人于2022年3月8日已搬迁完毕，依约而行，不应再支付违约金和占有使用费；
2、申请人共有4户租赁户，其余3户均未交租金，被申请人所交租金也应退还；
3、申请人强行断电给被申请人造成机械设备损失5万元，被申请人超出租赁面积的自建补偿费4万元、搬迁费1万元以及其他因仲裁答辩支出4000元，被申请人应支付。
02、争议焦点
1、被申请人是否应当支付房屋租金？
2、被申请人是否应当支付房屋占用使用费？
3、被申请人是否应当支付违约金？
4、被申请人是否应承担本案仲裁费、律师费？
03、裁决结果
一、被申请人阮某某向某某银行股份有限公司某某分行支付欠付租金人民币16000元（自2021年7月1日至2021年12月31日止），支付占用使用费人民币5435.62元（自2022年1月6日至2022年3月8日止，为32000元÷365天×62天=5435.62元），共计人民币21435.62元；
二、被申请人阮某某向申请人某某银行股份有限公司某某分行支付欠付租金的违约金共计人民币4716.72元（2021年7月至9月的租金违约金，暂计算自2021年10月至2022年6月20日止，为32000元÷365天×10%×263天=2305.75元；2021年10月至12月的租金违约金，暂计算自2022年1月1日至2022年6月20日止，为32000元÷365天×10%×171天=1499.19元；2022年1月6日至2022年3月8日的租金违约金，暂计算自2022年3月9日至2022年6月20日，为32000元÷365天×10%×104天=911.78元）；
三、驳回申请人其他仲裁请求；
四、本案仲裁费用11256元（申请人已预交），由申请人承担3256元，被申请人承担8000元，被申请人在履行本裁决付款义务时一并支付给申请人。
上述一、二、四项合计34152.34元，双方当事人在本裁决书送达后十五日内履行，逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
04、相关法律法规解读
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国仲裁法》
第四条当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
第三十二条事人没有在仲裁规则规定的期限内约定仲裁庭的组成方式或者选定仲裁员的，由仲裁委员会主任指定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百六十条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案的争议焦点主要在于被申请人是否应当支付房屋租金、房屋占用使用费及违约金。根据民法典的相关规定以及双方签订的租赁合同约定，被申请人欠付的房屋租金应当支付；被申请人在租赁合同期限届满后继续占用房屋，必然给申请人带来相应经济损失，应当予以相应赔偿，但鉴于合同约定的占用使用费过高已超过因违约造成的损失，故仲裁庭认为应按原合同约定的租金标准计算占用使用费较为妥当；被申请人没有正当理由拒付房屋租金的行为构成违约，依约应当支付相应违约金，但合同约定的违约金过高，考虑综合因素，酌情按日租金的10%计算违约金。
05、结语和建议
当事人履行合同时应当按照约定全面履行双方在合同中约定的义务。根据相关法律规定，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行相关义务。同时，双方在约定损失赔偿数额、违约金等相关条款时，应注意考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，酌情考量。