“预查封实务”之二：执行程序中，预查封的房屋该如何处置？

一般来说，如果被执行人继续按约履行房屋买卖合同，而房屋又具备办证条件，则待合同完全履行过后，房屋顺利登记在被执行人名下之时，预查封就正式转为查封，进入执行程序后可通过拍卖来处理。但是，作为买方的被执行人在房屋被预查封后，要么客观上因债务纠纷导致履行能力丧失，要么主观上恶意违约不履行房屋买卖合同。如此一来，预查封转化为正式查封的可能性微乎其微，在被执行人名下无其他可供执行的财产时，申请执行人的利益迟迟得不到保障。
实践中，执行法院对于预查封房屋的处理主要是以下两种方式：
1.直接进行评估并拍卖
在上一周的文章中，我们从应然层面探讨了为何法院在执行程序中不能直接拍卖预查封的房屋（“预查封实务”之一：当事人为何不能申请法院强制执行预查封房屋？）。小编认为，此种处理方式因被执行人未取得预查封房屋的所有权而缺乏法律依据，但实践中，仍有不少的法院在执行程序中仅依申请执行人的申请就对预查封房屋直接进行拍卖。
2.在开发商同意剩余价款从预查封房屋变价款中优先支付的情况下，进行评估与拍卖
此种方式主要是参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定来处理的,具体条文：
“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”
开发商作为预查封房屋所有权人，是处理预查封房屋时绕不开的利益方。与直接拍卖相比，在取得开发商同意的前提下，并且将拍卖款优先支付剩余房价款，申请执行人在此之后获得偿付是比较合理的。
然而，按揭贷款买房是现代房屋买卖的首要方式。当预查封房屋系被执行人通过按揭贷款购买之时，因被执行人逾期还贷后，开发商往往须向银行承担担保责任，导致开发商的合同目的落空。因此，实践中开发商大多会选择另案主张解除合同，然后持解除合同的生效法律文书向执行法院针对预查封房屋的拍卖提起执行异议或者要求解除预查封措施。对此，各地法院的做法不一，非常混乱，经归纳主要存在以下三种处理方式：
1、尽管已有生效法律文书确认房屋买卖合同解除，但生效法律文书的作出在预查封执行裁定书之后，因而不能产生对抗预查封措施的效力
——（2017）湘0221执异1号
2、执行法院认可合同解除，中止执行，解除预查封措施
——（2018）皖0826执异5号
3、执行法院认可合同解除，但认为预查封的标的从涉案房屋转化为合同解除后被执行人对开发商享有的债权
——（2018）苏02执复1号
小编认为，《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定的预查封，系基于被执行人的购买行为而产生。当房屋买卖合同经合法解除后，预查封所赖以存在的基础也就不复存在，预查封措施当然应当解除。
上述第一种处理结果所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，但该条款主要规定的是查封的情形，并不当然适用于预查封。而直接解除预查封，没有充分保护申请执行人的利益，没有发挥预查封制度的作用。
相比之下，小编认为第三种处理方式是较为可取的。合同解除后，一方面，被执行人丧失了预查封房屋的物权期待权，但另一方面，其基于合同的解除获得了开发商应返还的已支付购房款等债权。预查封仅是申请执行人申请法院财产保全或者强制执行的一种结果，当其因房屋买卖合同解除而解除后，法院财产保全或者强制执行的对象应当转化为被执行人对开发商享有的债权。
综上所述，小编认为，关于预查封房屋的处置，当开发商同意剩余价款从预查封房屋变价款中优先支付的情况下，执行法院可以直接对预查封房屋进行评估与拍卖；而当商品房买卖合同已经依法解除的情况下，执行法院应当及时解除预查封措施，并同时冻结另案中开发商因合同解除须返还给被执行人的款项。