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数据来源：Alpha案例库
案由：其他房屋买卖合同纠纷
裁判年份：2017年1月1日-2017年12月31日
法院层级：基层人民法院
审理程序：一审
裁判文书类型：民事判决书
文书数量：18396份
样本采集日期：2018年3月25日
说明：为精确样本范围，我们通过关键词的设定排除了开发商销售的一手房以及房屋不属于商品房的情形；此外，由于一审法院审理此类纠纷较多，且该类纠纷的争议点在一审法院体现得更全面，因此我们定位基层法院，以求对该类纠纷的所有客观情况作出数据分析。
2017年全国二手房案件大趋势
一、2017年度全国二手房案件地域分布
从2017年全国二手房买卖纠纷案件不同地域案件量的分布可以看出，二手房的交易量与各地区的经济状况基本相匹配，排名前几位主要是沿海几个经济较为发达省份。
二、2017年度北京市各地区案件分布
三、2017年度上海市各地区案件分布
核心争议点统计与分析
一、裁判结果类型
在统计的18396份二手房纠纷案件中，继续履行类以及确认合同有效类的判决结果总数达到了8370份，占比为45.5%。解除、撤销合同、确认合同无效类总数为7480份，占比为40.6%。
这种结果表明，在二手房买卖纠纷中，尽管一方当事人已经违约，但相较于取消双方当事人的买卖行为来说，法院更愿意站在维护交易稳定性的基础上促成这种买卖行为。
二、继续履行类
1.合同有约定
在法院判决承担继续履行的这几类义务中，从本质上来说也是买卖合同未构成根本违约时，合同履行过程中当事人最易出现违约的地方。
由于裁判结果中会同时存在办理过户、赔偿损失、交付房屋等义务，且其组合还会受会根据合同约定、一方当事人的主观判断等因素的影响，因此我们从一个点出发，可以统计出买卖合同中哪些流程会存在障碍，一方违约的情形较多。
如，在全国7442个继续履行的案件中，法院判决结果中存在办理过户这一项的事由的有5247个案件，占总案件的70.5%，可看出办理过户时双方经常会出现纠纷。
裁判观点分析
【事由类型】办理过户
【裁判规则】阻碍办理过户的条件排除后，当事人应当继续履行合同义务。
【案件索引】白国华与王想房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）京0112民初28501号
【法院观点】
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实原告白国华与被告王想签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》系双方真实意思表示，且该《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。
白国华与王想应当按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》履行自身义务。现白国华具备在北京市购房资格，且白国华可自行支付诉争房屋购房款而无须从银行贷款。
故对白国华主张双方继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对白国华主张被告王想协助其办理诉争房屋的产权过户手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
【事由类型】支付房款
【裁判规则】支付购房款作为合同的主要义务，另一方已履行主要义务的，未支付房款的一方应当继续履行。
【案件索引】杜广与王贺、王铁江房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）京0118民初5292号
【法院观点】
当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。王铁江与杜广之间的房屋买卖合同真实有效，双方均应按照合同约定履行。根据查明的事实，王铁江已经支付购房款共计95万元，且杜广委托的卖房人类X出具了相应的收款收据，根据杜广与娄X之间的委托合同，娄X可以代收售房款，故应视为王铁江向杜广支付了购房款95万元，还剩余70万元房款未付。
现通过诉讼，法院生效判决已经判令杜广腾退涉案房屋，且案件已经进入执行程序，王铁江亦表示可以一次性向杜广支付剩余房款70万元，考虑到合同双方利益的平衡，故王铁江应将剩余房款70万元给付杜广。
【事由类型】赔偿损失
【裁判规则】未按约定履行附随义务造成损失的，应当继续履行并赔偿损失。
【案件索引】朱启凤与宣丽、葛伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）沪0114民初8253号
【法院观点】
原告要求被告返还煤气费余额106.50元，被告对此没有异议，本院予以照准。阳台移门属于固定装修，按照约定已随房屋一并转让，现原告拆除移门，损害了被告的合法权益，造成被告损失，故本院酌情确定原告应赔偿被告1,000元。
按照合同约定，双方应于被告银行贷款划入原告收款账户后7天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由原告交付给被告，被告已于2016年12月28日以贷款方式支付房款41.5万元，原告理应在约定的期限即2017年1月4日前交付房屋，现原告未按约定期限交付房屋，被告直至2017年3月2日方占有使用房屋，故本院酌情确定原告应赔偿被告房屋使用费损失3,600元。
【事由类型】交付房屋
【裁判规则】已履行己方业务的一方有权利要求另一方继续履行合同义务并交付房屋。
【案件索引】摆思洋与李慧旻房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）京0116民初3798号
【法院观点】
在履行合同过程中，因办理产权事宜出现了迟延，导致房屋并未交付，但摆思洋在办理完产权证书后，按照协议约定将60万元购房款如期交付给李慧旻，后因其他原因将购房余款提存，已全面履行了己方义务。现摆思洋已经取得涉案房屋不动产登记证书，其要求李慧旻继续履行合同，将所购房屋交付于法有据，应予支持。
【事由类型】缴纳税费
【裁判规则】合同被认定为继续履行时，一方应当承担继续履行所需税费。
【案件索引】孙丰与李志勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）沪0117民初8001号
【法院观点】
《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规，当属合法有效，双方均应按约履行。该份协议书明确约定了购房人为原告，原告方按约支付了全部的购房款，被告亦出具收条表明其已收到全部的购房款，并向原告交付系争房屋的产权证及钥匙，原告居住系争房屋至今，故被告理应在房屋具备过户条件时协助原告办理过户登记手续，原告该项诉请，于法有据，本院予以支持。庭审中，原告自述办理过户登记手续的相关税费均由其承担，于法不悖，本院予以准许。
2.合同未约定
在继续履行类的事项中，对于合同中没有约定，法院会依据诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行去要求当事人履行义务。当前按照这一原则判决继续履行义务，最为常见的两类就是协助过户和补足超出部分价款。总体比例约占整个继续履行类的1.3%左右。
裁判观点分析
【事由类型】协助办理过户
【裁判规则】合同虽未约定，但协助过户作为一种交易习惯当事人一方应当继续履行。
【案件索引】王文卓诉彭鑫等房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书 （2016）京0115民初18507号
【法院观点】
原、被告签订的《委托购买意向书》虽名为意向书，但具备房屋买卖合同的基本要件，表达了双方当事人买卖房屋的真实意思表示，且原告已付清购房款、两被告已实际交付房屋，故原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立、合法有效。
本案系争房屋属动迁安置房，按政策规定三年内不得转让，故双方无法立即办理过户手续。现限制期限已届满，两被告理应协助原告签订规范合同并办理交易过户手续。
【事由类型】补足超出部分价款
【裁判规则】合同的履行应当遵循诚实信用与公平原则，超出价款部分应当补足。
【案件索引】原告（反诉被告）郭曙光与被告（反诉原告）徐冬宝、徐海草房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书 （2017）苏0115民初15479号
【法院观点】
合同约定房屋出售面积为60平方米，现不动产权证登记805房屋建筑面积为72.72平方米，超出12.72平方米，双方对于超出的面积如何处理并无特别约定。
基于公平及等价有偿的原则，郭曙光应当按照签订购房买卖协议时的单价向徐冬宝、徐海草补足超出面积部分对应的价款，经计算为49820元（235000元÷60平方米×12.72平方米）。
三、解除合同类
1.解除事由统计
在解除事由中，一方以另一方迟延履行合同经催告仍不履行为由要求解除合同的事项最多，共计2183份案例。由此可以清晰地看出，二手房买卖合同纠纷案件中，即使已经明确约定了履行时间，但是一方往往会逾期履行 。
这一方面是因为当事人权利义务意识不强，另一方面也间接地说明了，合同中关于某些事项违约责任约定不明。
裁判观点分析
【事由类型】一方迟延履行，经催告仍未履行
【裁判规则】一方履行了合同的主要义务，另一方迟延履行合同义务，经过催告后合理期间内仍未履行合同义务，当事人要求解除合同的，法院予以支持。
【案件索引】马春娜与李晶晶房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）京0112民初19170号
【法院观点】
双方应当按照合同的约定履行各自的义务。马春娜已依约按时将定金给付李晶晶，李晶晶亦应按照约定办理诉争房屋的解押手续，但其在马春娜催告后仍未能按照合同约定履行相应义务，故对于马春娜要求解除与李晶晶签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。
【事由类型】 一方明确拒绝履行合同
【裁判规则】一方明确拒绝履行合同义务，构成根本违约，当事人要求解除合同法院予以支持。
【案件索引】唐广民与史仲伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）津0116民初42053号
【法院观点】
本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖置换合同》系双方真实意思表示，真实合法，双方理应恪守。
被告无正当理由拒绝出售房屋已经构成违约，应当承担违约行为。因涉诉房屋尚未办理产权证，且原告主张被告赔偿房屋差价损失，原、被告之间已经没有继续履行《房屋买卖置换合同》的合意，该合同应当予以解除。
【事由类型】 双方协商一致
【裁判规则】一方要求解除合同，另一方同意，双方协商一致，可以解除合同。
【案件索引】舒元军与张长春房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）渝0107民初12684号
【法院观点】
本案《房屋买卖（转让）合同》系三方合同，包括原、被告之间的房屋买卖合同关系以及原、被告与第三人的房屋买卖居间合同关系。三方合同真实有效，应受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。
原告起诉主张解除《房屋买卖（转让）合同》，被告答辩同意解除《房屋买卖（转让）合同》，第三人对原、被告解除买卖合同关系无异议，但认为居间关系不应解除。原、被告对解除双方房屋买卖合同关系达成一致，并确定于2017年6月13日解除，本院予以确认。
【事由类型】一方迟延履行，致使合同目的不能实现
【裁判规则】一方迟延办理过户，致使房屋被司法拍卖出售他人，另一方合同目的不能实现，要求解除合同法院予以支持。
【案件索引】李泽文与洛阳云外楼房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）豫0327民初2902号
【法院观点】
原告依约向被告支付了全部购房款，被告应按约定向原告交付所出售的房产并协助原告办理产权登记，被告不交付房屋及协助办理产权登记的行为对原告构成违约。
现被告所出售给原告的房产经司法拍卖已经出售给他人，原告的合同目的已无法实现，原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。
【事由类型】 因不可抗力致使不能实现合同目的
【裁判规则】不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，法院予以支持。
【案件索引】李大妹与孙建、刘赛男房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）京0106民初12178号
【法院观点】
对于合同订立后由于住房限购政策的实施，致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，应予支持。
出卖人应当将收取的购房款或定金返还买受人。本案中，双方签订《北京市存量房买卖居间合同》后，政府出台了新的限购政策，依据该政策，李大妹不再具备购房资格，无法完成权属转移登记，在此情况下不考虑其他约定或替代履行方案，李大妹有权要求解除合同，且双方互不承担违约赔偿责任。
2.赔偿损失统计
说明：对于解除合同的案件，由于法院不一定都判决赔偿损失，因而赔偿损失类型的统计总量会小于解除合同类案件的统计总量。
二手房买卖纠纷中，买方要求卖方承担房屋差价损失是赔偿项目中争议较大的一项，各地法院裁判结果也大相径庭。除当事人明确约定了差价损失的数额外，大部分法院会认为，全部赔偿会超过当事人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
因此，全部支持此项损失的判例仅占4%。但对于当事人的这一诉求，为弥补一方的期待利益，法院往往会判决适当补偿。
裁判观点分析
【事由类型】合同履行情况、违约金的约定及违约责任比例法官酌定
【裁判规则】在双方未申请鉴定亦无法确定市场价值的情况下，法院根据合同履行情况、双方过错程度及放款支付情况酌定房屋差价损失。
【案件索引】尹理坤、司小红与张婧婧房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2016）沪0115民初45661号
【法院观点】
原告主张的房屋差价损失，因其于2016年6月24日才得知系争房屋已被上海市黄浦区人民法院查封，故要求以2016年6月24日的市场价为基础确定差价损失的意见，且被告对此也无异议，本院依法予以采纳。
但原、被告双方对系争房屋于2016年6月24日的市场价格无法协商一致，且未申请鉴定，要求由法院酌情处理。本院综合考虑本案原、被告的过错程度、原告已付款的利息损失、双方实际履行情况等因素，酌定被告张婧婧赔偿房屋差价损失77万元，原告主张的利息损失不再另行支持。
【事由类型】鉴定评估价与合同约定价的差额
【裁判规则】在该房屋经过评估后，法院将以评估价格为基础与合同约定价格的差额认定差价损失，同时根据当事人的过错程度最终确定差价损失。
【案件索引】刘昕与王德祥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2016）津0104民初11812号
【法院观点】
关于原告主张的房屋差价损失额问题。本院认为，因被告的违约行为，致使原告签订合同目的不能实现，由此给原告造成的房屋差价损失应由被告予以赔偿。
2016年9月25日合同履行期限届满时，涉诉房屋的市场价值经评估为1796290元，该时间节点涉诉房屋的市场价值与原、被告签订的《房产交易合同》时的房屋差价为346290元，综合考虑原告的履约情况、被告的违约情形等因素，本院酌定由被告向原告承担55%即190459.50元的房屋差价损失。
【事由类型】解除合同时市场价与合同价的差额
【裁判结果】根据解除合同时房屋相同地段、面积相近的房屋市场价值与合同约定价值确定差价损失，最后综合当事人的过错程度确定差价损失。
【案件索引】申皓文诉杨胜宇等房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书 （2016）京0107民初14号
【法院观点】
对于申皓文主张的房屋差价损失，因该损失系由买卖合同解除导致的可得利益损失，故杨胜宇应予赔偿。
对于房屋差价数额，本院参考与涉案房屋区位相同、面积相近的房屋的挂牌和签约价格，综合考虑双方当事人的过错程度、合同履行情况以及申皓文取得该差价利益需要支出的必要的交易成本予以酌定。
【事由类型】房管局指导价与合同价差额
【裁判规则】法院可依据解除合同时当月房管局公布的二手房成交均价确定差价损失。
【案件索引】孙梦格与彭风玲、尚力阳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2016）豫0102民初5519号
【法院观点】
关于房屋差价损失，因原告自2016年9月发现被告尚力阳存在违约行为后即向着手起诉，故差价损失应自合同签订之日2016年5月起至2016年9月，结合郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析，2016年5月住宅二手房成交均价为每平方米9024元，2016年9月住宅二手房成交均价为每平方米9518元，根据上涨价格及涉案房屋面积，差价损失为21400元。
【事由类型】涉案房屋另行出售价与合同价的差额
【裁判规则】由于一方将房屋另行出售他人，致使另一方合同目的无法实现，法院可根据出售价格与合同约定价格确定差价损失。
【案件索引】鲍建德与周慧玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）沪0118民初13063号
【法院观点】
根据市场行情，原告主张系争房屋合同价与市场价之间差价为70万元亦属合理，第三人亦确认其是微信聊天的一方，则其已在与原告谈话过程中确认房屋另行出售的价格为150万元，故本院确认因被告违约导致原告存在差价损失70万元。
根据本案合同的履行程度、被告的过错程度、原告的实际损失，原告主张被告赔偿差价损失20万元，合情合理，本院予以支持。
四、确认合同有效
确认合同有效的裁决结果中，主要有三大事由：合同已经履行，尚未办理过户；房屋查封被解除；卖方另行签订抵押合同。但是未办理过户只是影响了房屋的所有权，并不导致合同无效。而对于房屋被查封和另行签订抵押合同只是阻碍房屋买卖合同的履行，不直接导致合同无效。
裁判观点分析
【事由类型】合同已经履行，尚未办理过户
【裁判规则】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【案件索引】洪日明与易大征房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）鄂1182民初1468号
【法院观点】
本院认为：被告易大征将自己所有的房屋出卖给原告洪日明，双方2004年12月3日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，也没有损害公共利益和他人合法权益，且双方均已实际履行合同全部义务。
根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
本案中，原告洪日明与被告易大征签订《房屋买卖协议》时未约定办理物权登记，但不影响双方关于转让不动产物权协议的效力。因此对原告洪日明要求确认与被告易大征签订的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，予以支持。
【事由类型】 房屋被查封不影响合同效力
【裁判规则】房屋被查封暂时无法办理过户手续，但合同效力并不受其影响。
【案件索引】李桂平与周姜廷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
（2017）桂0305民初1229号
【法院观点】
本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽上述房产处于法院查封状态，暂时无法办理过户手续，但不影响上述《房地产买卖契约》的效力，故对原告要求确认原告与被告于2013年6月20日签订的《房地产买卖契约》有效的诉讼请求，本院予以支持。
【事由类型】 卖方另行签订抵押合同
【裁判规则】合同系当事人双方真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，合同有效，卖方人将房屋另设抵押无法办理过户不影响合同效力。
【案件索引】原告张春英与被告宋丽江、王启香房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书 （2017）黑1102民初20号
【法院观点】
本院认为，2011年9月2日，原告张春英与被告宋丽江签订房屋买卖合同，被告将位于爱辉区兴林街223号000106室门市房（面积17.01平方米）出售给原告，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，且合同签订后原告已经占有使用该房屋从事经营活动至今，所以原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。
虽然被告出售房屋后未给原告办理房屋产权过户手续，并用该房屋抵押在银行办理了抵押贷款，但不影响原告与被告签订的房屋买卖合同的效力。
五、合同无效类
违反法律、行政法规强制性规定的具体情形主要表现为：出售房屋为查封房、出卖房屋系违法建筑、未取得相关法律规定的手续或资格等。以合法形式掩盖非法目的的具体情形主要表现为：为了获取拆迁利益、为了逃避税费、为了套取银行贷款等非法目的而签订的合同。无权处分未经追认的具体情形集中表现为：共有人出卖共有房屋损害另一方利益，另一方要求确认合同无效。
裁判观点分析
【事由类型】违反法律、法规强制性规定
【裁判规则】被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让，房屋买卖合同一般认定为无效。
【案件索引】田赛禹与邓皓月、北京天地神通房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）京0116民初1582号
【法院观点】
本院认为，按照法律规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。出卖人擅自将已被有关国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效。
本案中，原告田赛禹与被告邓皓月在签订房屋买卖合同前，涉诉房屋已被法院查封，属于依法被限制转让的标的物，故该房屋买卖合同依法应属无效。
【事由类型】以合法形式掩盖非法目的
【裁判规则】为骗取银行贷款而签订的房屋买卖合同一般认定为以合法形式掩盖非法目的，合同无效。
【案件索引】戴瑢瑢、朱青文等与朱娟、朱伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）沪0107民初6766号
【法院观点】
综合以上事实，本院认为双方之间的房屋买卖并非正常交易，其真实目的是为了取得银行贷款。根据相关法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，故本院对原告要求确认朱玉明与朱娟签订的合同无效的诉讼请求予以支持。
【事由类型】无权代理未经追认
【裁判规则】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，被代理不予追认的，一般认定为无效。
【案件索引】顾立德与葛亮、葛静薇等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）沪0109民初15230号
【法院观点】
本案当事人签订《上海市房地产买卖合同》时，仅凭被告葛亮的口述，未见被告葛静薇的授权委托书，亦未与被告葛静薇本人核实，轻信被告葛亮有权代理被告葛静薇签订房屋买卖合同，第三人及原告均未尽审慎义务。
被告葛亮代签字行为事先未有被告葛静薇的书面授权，被告葛静薇对被告葛亮的无权代理行为不予追认，故《上海市房地产买卖合同》应为无效。被告葛亮明知其无代理权仍从事代理行为，违背了诚实信用原则，并已给相对人造成损失，应对其过错行为负责。
【事由类型】恶意串通损害国家、集体或者第三人利益
【裁判规则】代理人与第三人恶意串通，损害被代理人利益的合同无效。
【案件索引】许玉珍与沈伯涛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）沪0115民初51404号
【法院观点】
本案中，被告沈伯涛与第三人王雯雯恶意串通、损害了原告许玉珍的利益，理由如下：……第四，关于房款的支付情况，《买卖合同》对房款支付没有约定，被告沈伯涛本人与其代理人对房款支付对象的表述前后矛盾，被告沈伯涛本人对房款支付时间的表述前后不一致，且系争房屋的房款在过户之后由沈伯涛一次性支付给王雯雯，明显不符合正常交易习惯。
第五，《买卖合同》中约定的价格仅为130万元，显著低于签订合同时的市场价220.50万元。故原告请求确认王雯雯以原告名义与被告签订的房屋买卖合同无效，本院予以支持。
【事由类型】无权处分未经追认、非善意
【裁判规则】出卖人虽实际占有但未取得房屋所有权，买受方知情且所有权人又不予追认的，房屋买卖合同一般认为为无效。
【案件索引】蔡作财与李建军、蔡洪山房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）京0117民初3884号
【法院观点】
本院认为：原、被告双方认可涉诉房屋为原告蔡作财所有，被告蔡洪山在未取得房屋所有权，亦无原告授权的情况下，无权对房屋进行处分，其以自己名义与被告李建军签订房屋买卖合同后仍未取得涉诉房屋所有权，原告对合同未予追认，该合同依法应属无效。
【事由类型】意思表示不真实
【裁判规则】为担保他人的借款债务而产生，房屋买卖并非双方真实意思表示，实际是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质，合同无效。
【案件索引】张子宏与吴惠菊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）沪0110民初1073号
【法院观点】
本院认为，系争房屋产权登记在被告吴惠菊名下，被告吴惠菊虽与原告签订了房地产买卖合同，并经过公证处公证，原告也支付了房款260万元，但在实际履行中，双方并未依约办理产权登记转移，且在2012年3月，原告收取了被告返还的房款134万元，双方另对剩余房款126万元的性质进行约定，即转为借款，并以第三人名义将系争房屋作了借款抵押登记。
从第三人沈琪和案外人胡某的陈述以及原告与案外人徐某微信往来也反映了该房屋买卖是由案外人徐某的借款引起。因此，该起房屋买卖就其本意是为了担保他人的借款债务而产生，房屋买卖并非原、被告真实意思的表示，实际是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质，属无效合同。
六、合同撤销类
欺诈、胁迫的具体情形主要表现为：一方故意隐瞒房屋真实信息、隐瞒真实目的，故意编造虚假证明信息、利用双方之间的信任关系等手段与另一方签订房屋买卖合同损害另一方利益。
重大误解的具体情形主要表现为：对房屋的构造、质量、面积等有关房屋的客观性质产生了错误认识；对交易方式、履行义务方式等有关合同约定事项产生了错误认识。
显失公平的具体情形主要表现为：一方隐瞒身份地位利用经验优势致使另一方签订合同有违公平，或者一方利用相关手段致使双方签订合同约定价格明显低于市场价格。
裁判观点分析
【事由类型】欺诈、胁迫的手段或者乘人之危
【裁判规则】一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。
【案件索引】张×与高×1房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）京0107民初12114号
【法院观点】
本院认为：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。
本案中，原、被告系母子关系，被告在签订合同时编造其需要用诉争房屋办理抵押贷款的理由，原告基于对被告的信任在违背真实意思的情况下与被告订立了合同，被告在签订合同时有欺诈行为，故对原告要求撤销合同的诉讼请求，本院予以支持。
【事由类型】因重大误解订立合同的
【裁判规则】因重大误解订立的合同，当事人可以请求人民法院予以撤销。
【案件索引】柳春与胡明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）京0101民初20656号
【法院观点】
该案中，原告在签订房屋买卖合同时并未尽到审慎的注意义务，故原告存在一定的过错。
同时，被告所有使用涉诉房屋多年，对涉诉房屋的结构应当清楚。但在双方签订房屋买卖合同时，被告并未将相关房屋结构情况向原告进行详细介绍，特别是签订合同时，被告并未就分户墙的实际情况与原告作特别约定。
因此，被告存在主要过错。因分户墙系诉争房屋与相邻住房就位置而言体现出的明显标志，就该标志亦对房屋主体建筑面积产生影响。原告虽在签订合同前看过该房，因不知该瑕疵而签订合同属于重大误解。
【事由类型】订立合同时显示公平
【裁判规则】一方隐瞒身份利用优势地位，致使交易发生了显失公平的后果，当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。
【案件索引】吴志红、王勇与廖俊帅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）京0114民初6191号
【法院观点】
本案中，王勇与廖俊帅签订的《存量房屋买卖合同》，虽系双方本人签订，但因合同系廖俊帅提供、起草，且在签订合同时廖俊帅向王勇隐瞒了其系房地产中介从业人员，利用了其掌握房产交易相关信息、经验等优势地位，发生了显失公平的后果。
另外，廖俊帅系非京籍户口，在北京地区缴纳社保未满五年，不具有北京地区的购房资格，故对于王勇起诉要求撤销其与廖俊帅签订的《存量房屋买卖合同》（编号：××）的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
七、驳回诉讼请求类
关于证据不足类型中，主要原因有：当事人提供证据为复印件，无原件可以核对；当事人要求认定合同无效，但无法提供证据证明存在无效的事由；当事人要求赔偿损失，但无法证明其存在损失；当事人双方对违约金等事项有口头约定，但对方不认可，其亦无法证明口头约定的真实性等等。由此可以看出在买卖合同过程中所有的文件的原件都应当保存，双方协商过程中的每一个细节都应当书面化。
关于请求无法被支持，主要原因都为客观障碍：由于卖方将房屋另设抵押，买方请求办理过户；由于卖方房屋被查封，买方请求过户；合同签订时买方尚有购房资格，但由于限购政策的出台其丧失的购房资格，买方请求办理过户等等。
在这类案例中，客观请情况下无法继续履行，但当事人希望通过法院裁判的方式来规避此种现象，法院不予支持。
关于法律关系错误，数据相对较少，基本可以分为两类：一是双方尚未确立买卖合同关系，二是以房抵债，法院未认定买卖合同有效。
关于诉讼时效，在买卖合同纠纷中诉讼时效主要针对的是债权请求权，即当事人在诉讼时效期间内未主张支付购房款，超过诉讼时效之后诉至法院请求对方支付购房款，对方以诉讼时效抗辩，法院予以支持。相反办理过户为物权请求权，不受诉讼时效的限制。
关于再次起诉，主要包括两大原因：当事人基于同一事实和理由对同一项诉讼请求起诉至法院，法院受理后驳回其诉讼请求；一方当事人诉至法院要求确认合同无效，法院支持其诉求后，另一方当事人又基于同一份合同诉至法院要求继续履行合同，法院受理后以再次起诉驳回其诉讼请求。
裁判观点分析
【事由类型】证据不足
【裁判规则】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明 ，未提供证据法院不予支持。
【案件索引】胡美花与胡美林、叶雪玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2016）沪0110民初15348号
【法院观点】
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明 。
原告胡美林主张上述合同系被告胡美林与被告叶雪玲、第三人刘同举恶意串通，损害原告胡美花的利益，应确认无效，对该主张原告胡美花负有提供证据加以证明的责任。
经审理，现原告胡美花提供的证据不足以证明系争合同存在无效情形，故其要求确认合同无效的诉讼请求，本院难以支持。
【事由类型】诉讼请求客观上无法被支持
【裁判规则】当事人的诉讼请求违反相关的法律规定，客观上无法履行，法院不予支持。
【案件索引】郑小豹与张文楚房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）沪0112民初7065号
【法院观点】
对于房屋查封而言，《城市房地产管理法》也明确规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房地产不得转让。
因此，在查封行为的法律效力存续的情况下，房屋是不能进行产权过户登记的。查封对于过户而言，形成了一个法律上的客观障碍，即使出卖人愿意履行过户义务也无法实现。但查封只是法律上对于过户的限制，它并没有使出卖人丧失对标的物的处分权基础。
综上所述，本院认为目前涉案房屋尚不具备办理过户登记的条件，故本院对原告主张要求被告涤除房屋查封措施并协助办理过户登记的诉讼请求，难以支持。
【事由类型】法律关系错误
【裁判规则】双方未形成有效的法律关系，一方要求按该法律关系履行义务，法院不予支持。
【案件索引】曹志才、范家丽与沈建华、金澜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2016）沪0114民初14423号
【法院观点】
该协议仅约定了房屋位置、总价及付款方式，对房屋过户及交房的办理期限、违约责任等房屋买卖合同的必备条款均未作约定，原告在向被告寄送的《催签约函》中亦称双方需尽快至中介处就签约及过户时间进行协商，故《买房协议》仅表明原、被告就购买系争房屋达成初步合意，但尚未建立有效的房屋买卖法律关系。
原告亦未举证证明《买房协议》签订后双方有进一步的磋商，现被告已将全部房款退还给原告，并在审理中明确表示不同意继续履行《买房协议》，且已同案外人订立出售系争房屋的网签合同，故原、被告实无磋商之可能，原告现要求被告过户系争房屋及交房的请求，本院不予支持。
【事由类型】起诉超过诉讼时效
【裁判规则】请求超过诉讼时效，且无时效中止、中断的事由出现，法院不予置此。
【案件索引】徐炳奎与张卿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2016）沪0109民初27284号
【法院观点】
2004年3月23日原告与被告共同前往房地产交易中心办理系争房屋的产权过户手续，并在上海市个人房屋出售发票上“出售人签字“一栏处签名，该出售发票上明确系争房屋的出售款为25万元。嗣后，原告亦将其本人户籍迁出系争房屋。
就此，可认定原告知晓、确认房屋买卖事宜并实际履行了房屋买卖过户手续。被告应于2004年6月30日前向原告支付房款25万元，但原告未在诉讼时效内起诉，且未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断及可以延长诉讼时效期间的特殊情况，故对原告诉请，应不予支持。
【事由类型】再次起诉
【裁判规则】当事人基于同一事实与理由进行重复起诉，法院不予处理。
【案件索引】钱和香与虞登兴、虞翔房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）沪0113民初17757号
【法院观点】
根据本院查明事实，原告曾以被告户口迁入系争房屋属违约行为诉至本院【案号(2016)沪0113民初580号】，本院已就原告该项主张做出裁判。原告在上述裁判发生法律效力后，在未发生新的事实的情况下再次提起诉讼，系基于同一事实和理由进行的重复主张，本案中不予处理。
数据来源：Alpha案例库
案由：其他房屋买卖合同纠纷
裁判年份：2017年1月1日-2017年12月31日
法院层级：基层人民法院
审理程序：一审
裁判文书类型：民事判决书
文书数量：18396份
样本采集日期：2018年3月25日
说明：为精确样本范围，我们通过关键词的设定排除了开发商销售的一手房以及房屋不属于商品房的情形；此外，由于一审法院审理此类纠纷较多，且该类纠纷的争议点在一审法院体现得更全面，因此我们定位基层法院，以求对该类纠纷的所有客观情况作出数据分析。
2017年全国二手房案件大趋势
一、2017年度全国二手房案件地域分布
从2017年全国二手房买卖纠纷案件不同地域案件量的分布可以看出，二手房的交易量与各地区的经济状况基本相匹配，排名前几位主要是沿海几个经济较为发达省份。
二、2017年度北京市各地区案件分布
三、2017年度上海市各地区案件分布
核心争议点统计与分析
一、裁判结果类型
在统计的18396份二手房纠纷案件中，继续履行类以及确认合同有效类的判决结果总数达到了8370份，占比为45.5%。解除、撤销合同、确认合同无效类总数为7480份，占比为40.6%。
这种结果表明，在二手房买卖纠纷中，尽管一方当事人已经违约，但相较于取消双方当事人的买卖行为来说，法院更愿意站在维护交易稳定性的基础上促成这种买卖行为。
二、继续履行类
1.合同有约定
在法院判决承担继续履行的这几类义务中，从本质上来说也是买卖合同未构成根本违约时，合同履行过程中当事人最易出现违约的地方。
由于裁判结果中会同时存在办理过户、赔偿损失、交付房屋等义务，且其组合还会受会根据合同约定、一方当事人的主观判断等因素的影响，因此我们从一个点出发，可以统计出买卖合同中哪些流程会存在障碍，一方违约的情形较多。
如，在全国7442个继续履行的案件中，法院判决结果中存在办理过户这一项的事由的有5247个案件，占总案件的70.5%，可看出办理过户时双方经常会出现纠纷。
裁判观点分析
【事由类型】办理过户
【裁判规则】阻碍办理过户的条件排除后，当事人应当继续履行合同义务。
【案件索引】白国华与王想房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）京0112民初28501号
【法院观点】
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实原告白国华与被告王想签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》系双方真实意思表示，且该《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。
白国华与王想应当按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》履行自身义务。现白国华具备在北京市购房资格，且白国华可自行支付诉争房屋购房款而无须从银行贷款。
故对白国华主张双方继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对白国华主张被告王想协助其办理诉争房屋的产权过户手续的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
【事由类型】支付房款
【裁判规则】支付购房款作为合同的主要义务，另一方已履行主要义务的，未支付房款的一方应当继续履行。
【案件索引】杜广与王贺、王铁江房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）京0118民初5292号
【法院观点】
当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。王铁江与杜广之间的房屋买卖合同真实有效，双方均应按照合同约定履行。根据查明的事实，王铁江已经支付购房款共计95万元，且杜广委托的卖房人类X出具了相应的收款收据，根据杜广与娄X之间的委托合同，娄X可以代收售房款，故应视为王铁江向杜广支付了购房款95万元，还剩余70万元房款未付。
现通过诉讼，法院生效判决已经判令杜广腾退涉案房屋，且案件已经进入执行程序，王铁江亦表示可以一次性向杜广支付剩余房款70万元，考虑到合同双方利益的平衡，故王铁江应将剩余房款70万元给付杜广。
【事由类型】赔偿损失
【裁判规则】未按约定履行附随义务造成损失的，应当继续履行并赔偿损失。
【案件索引】朱启凤与宣丽、葛伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）沪0114民初8253号
【法院观点】
原告要求被告返还煤气费余额106.50元，被告对此没有异议，本院予以照准。阳台移门属于固定装修，按照约定已随房屋一并转让，现原告拆除移门，损害了被告的合法权益，造成被告损失，故本院酌情确定原告应赔偿被告1,000元。
按照合同约定，双方应于被告银行贷款划入原告收款账户后7天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由原告交付给被告，被告已于2016年12月28日以贷款方式支付房款41.5万元，原告理应在约定的期限即2017年1月4日前交付房屋，现原告未按约定期限交付房屋，被告直至2017年3月2日方占有使用房屋，故本院酌情确定原告应赔偿被告房屋使用费损失3,600元。
【事由类型】交付房屋
【裁判规则】已履行己方业务的一方有权利要求另一方继续履行合同义务并交付房屋。
【案件索引】摆思洋与李慧旻房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）京0116民初3798号
【法院观点】
在履行合同过程中，因办理产权事宜出现了迟延，导致房屋并未交付，但摆思洋在办理完产权证书后，按照协议约定将60万元购房款如期交付给李慧旻，后因其他原因将购房余款提存，已全面履行了己方义务。现摆思洋已经取得涉案房屋不动产登记证书，其要求李慧旻继续履行合同，将所购房屋交付于法有据，应予支持。
【事由类型】缴纳税费
【裁判规则】合同被认定为继续履行时，一方应当承担继续履行所需税费。
【案件索引】孙丰与李志勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）沪0117民初8001号
【法院观点】
《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规，当属合法有效，双方均应按约履行。该份协议书明确约定了购房人为原告，原告方按约支付了全部的购房款，被告亦出具收条表明其已收到全部的购房款，并向原告交付系争房屋的产权证及钥匙，原告居住系争房屋至今，故被告理应在房屋具备过户条件时协助原告办理过户登记手续，原告该项诉请，于法有据，本院予以支持。庭审中，原告自述办理过户登记手续的相关税费均由其承担，于法不悖，本院予以准许。
2.合同未约定
在继续履行类的事项中，对于合同中没有约定，法院会依据诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行去要求当事人履行义务。当前按照这一原则判决继续履行义务，最为常见的两类就是协助过户和补足超出部分价款。总体比例约占整个继续履行类的1.3%左右。
裁判观点分析
【事由类型】协助办理过户
【裁判规则】合同虽未约定，但协助过户作为一种交易习惯当事人一方应当继续履行。
【案件索引】王文卓诉彭鑫等房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书 （2016）京0115民初18507号
【法院观点】
原、被告签订的《委托购买意向书》虽名为意向书，但具备房屋买卖合同的基本要件，表达了双方当事人买卖房屋的真实意思表示，且原告已付清购房款、两被告已实际交付房屋，故原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立、合法有效。
本案系争房屋属动迁安置房，按政策规定三年内不得转让，故双方无法立即办理过户手续。现限制期限已届满，两被告理应协助原告签订规范合同并办理交易过户手续。
【事由类型】补足超出部分价款
【裁判规则】合同的履行应当遵循诚实信用与公平原则，超出价款部分应当补足。
【案件索引】原告（反诉被告）郭曙光与被告（反诉原告）徐冬宝、徐海草房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书 （2017）苏0115民初15479号
【法院观点】
合同约定房屋出售面积为60平方米，现不动产权证登记805房屋建筑面积为72.72平方米，超出12.72平方米，双方对于超出的面积如何处理并无特别约定。
基于公平及等价有偿的原则，郭曙光应当按照签订购房买卖协议时的单价向徐冬宝、徐海草补足超出面积部分对应的价款，经计算为49820元（235000元÷60平方米×12.72平方米）。
三、解除合同类
1.解除事由统计
在解除事由中，一方以另一方迟延履行合同经催告仍不履行为由要求解除合同的事项最多，共计2183份案例。由此可以清晰地看出，二手房买卖合同纠纷案件中，即使已经明确约定了履行时间，但是一方往往会逾期履行 。
这一方面是因为当事人权利义务意识不强，另一方面也间接地说明了，合同中关于某些事项违约责任约定不明。
裁判观点分析
【事由类型】一方迟延履行，经催告仍未履行
【裁判规则】一方履行了合同的主要义务，另一方迟延履行合同义务，经过催告后合理期间内仍未履行合同义务，当事人要求解除合同的，法院予以支持。
【案件索引】马春娜与李晶晶房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）京0112民初19170号
【法院观点】
双方应当按照合同的约定履行各自的义务。马春娜已依约按时将定金给付李晶晶，李晶晶亦应按照约定办理诉争房屋的解押手续，但其在马春娜催告后仍未能按照合同约定履行相应义务，故对于马春娜要求解除与李晶晶签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。
【事由类型】 一方明确拒绝履行合同
【裁判规则】一方明确拒绝履行合同义务，构成根本违约，当事人要求解除合同法院予以支持。
【案件索引】唐广民与史仲伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）津0116民初42053号
【法院观点】
本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖置换合同》系双方真实意思表示，真实合法，双方理应恪守。
被告无正当理由拒绝出售房屋已经构成违约，应当承担违约行为。因涉诉房屋尚未办理产权证，且原告主张被告赔偿房屋差价损失，原、被告之间已经没有继续履行《房屋买卖置换合同》的合意，该合同应当予以解除。
【事由类型】 双方协商一致
【裁判规则】一方要求解除合同，另一方同意，双方协商一致，可以解除合同。
【案件索引】舒元军与张长春房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）渝0107民初12684号
【法院观点】
本案《房屋买卖（转让）合同》系三方合同，包括原、被告之间的房屋买卖合同关系以及原、被告与第三人的房屋买卖居间合同关系。三方合同真实有效，应受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。
原告起诉主张解除《房屋买卖（转让）合同》，被告答辩同意解除《房屋买卖（转让）合同》，第三人对原、被告解除买卖合同关系无异议，但认为居间关系不应解除。原、被告对解除双方房屋买卖合同关系达成一致，并确定于2017年6月13日解除，本院予以确认。
【事由类型】一方迟延履行，致使合同目的不能实现
【裁判规则】一方迟延办理过户，致使房屋被司法拍卖出售他人，另一方合同目的不能实现，要求解除合同法院予以支持。
【案件索引】李泽文与洛阳云外楼房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）豫0327民初2902号
【法院观点】
原告依约向被告支付了全部购房款，被告应按约定向原告交付所出售的房产并协助原告办理产权登记，被告不交付房屋及协助办理产权登记的行为对原告构成违约。
现被告所出售给原告的房产经司法拍卖已经出售给他人，原告的合同目的已无法实现，原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。
【事由类型】 因不可抗力致使不能实现合同目的
【裁判规则】不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，法院予以支持。
【案件索引】李大妹与孙建、刘赛男房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）京0106民初12178号
【法院观点】
对于合同订立后由于住房限购政策的实施，致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，应予支持。
出卖人应当将收取的购房款或定金返还买受人。本案中，双方签订《北京市存量房买卖居间合同》后，政府出台了新的限购政策，依据该政策，李大妹不再具备购房资格，无法完成权属转移登记，在此情况下不考虑其他约定或替代履行方案，李大妹有权要求解除合同，且双方互不承担违约赔偿责任。
2.赔偿损失统计
说明：对于解除合同的案件，由于法院不一定都判决赔偿损失，因而赔偿损失类型的统计总量会小于解除合同类案件的统计总量。
二手房买卖纠纷中，买方要求卖方承担房屋差价损失是赔偿项目中争议较大的一项，各地法院裁判结果也大相径庭。除当事人明确约定了差价损失的数额外，大部分法院会认为，全部赔偿会超过当事人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
因此，全部支持此项损失的判例仅占4%。但对于当事人的这一诉求，为弥补一方的期待利益，法院往往会判决适当补偿。
裁判观点分析
【事由类型】合同履行情况、违约金的约定及违约责任比例法官酌定
【裁判规则】在双方未申请鉴定亦无法确定市场价值的情况下，法院根据合同履行情况、双方过错程度及放款支付情况酌定房屋差价损失。
【案件索引】尹理坤、司小红与张婧婧房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2016）沪0115民初45661号
【法院观点】
原告主张的房屋差价损失，因其于2016年6月24日才得知系争房屋已被上海市黄浦区人民法院查封，故要求以2016年6月24日的市场价为基础确定差价损失的意见，且被告对此也无异议，本院依法予以采纳。
但原、被告双方对系争房屋于2016年6月24日的市场价格无法协商一致，且未申请鉴定，要求由法院酌情处理。本院综合考虑本案原、被告的过错程度、原告已付款的利息损失、双方实际履行情况等因素，酌定被告张婧婧赔偿房屋差价损失77万元，原告主张的利息损失不再另行支持。
【事由类型】鉴定评估价与合同约定价的差额
【裁判规则】在该房屋经过评估后，法院将以评估价格为基础与合同约定价格的差额认定差价损失，同时根据当事人的过错程度最终确定差价损失。
【案件索引】刘昕与王德祥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2016）津0104民初11812号
【法院观点】
关于原告主张的房屋差价损失额问题。本院认为，因被告的违约行为，致使原告签订合同目的不能实现，由此给原告造成的房屋差价损失应由被告予以赔偿。
2016年9月25日合同履行期限届满时，涉诉房屋的市场价值经评估为1796290元，该时间节点涉诉房屋的市场价值与原、被告签订的《房产交易合同》时的房屋差价为346290元，综合考虑原告的履约情况、被告的违约情形等因素，本院酌定由被告向原告承担55%即190459.50元的房屋差价损失。
【事由类型】解除合同时市场价与合同价的差额
【裁判结果】根据解除合同时房屋相同地段、面积相近的房屋市场价值与合同约定价值确定差价损失，最后综合当事人的过错程度确定差价损失。
【案件索引】申皓文诉杨胜宇等房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书 （2016）京0107民初14号
【法院观点】
对于申皓文主张的房屋差价损失，因该损失系由买卖合同解除导致的可得利益损失，故杨胜宇应予赔偿。
对于房屋差价数额，本院参考与涉案房屋区位相同、面积相近的房屋的挂牌和签约价格，综合考虑双方当事人的过错程度、合同履行情况以及申皓文取得该差价利益需要支出的必要的交易成本予以酌定。
【事由类型】房管局指导价与合同价差额
【裁判规则】法院可依据解除合同时当月房管局公布的二手房成交均价确定差价损失。
【案件索引】孙梦格与彭风玲、尚力阳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2016）豫0102民初5519号
【法院观点】
关于房屋差价损失，因原告自2016年9月发现被告尚力阳存在违约行为后即向着手起诉，故差价损失应自合同签订之日2016年5月起至2016年9月，结合郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析，2016年5月住宅二手房成交均价为每平方米9024元，2016年9月住宅二手房成交均价为每平方米9518元，根据上涨价格及涉案房屋面积，差价损失为21400元。
【事由类型】涉案房屋另行出售价与合同价的差额
【裁判规则】由于一方将房屋另行出售他人，致使另一方合同目的无法实现，法院可根据出售价格与合同约定价格确定差价损失。
【案件索引】鲍建德与周慧玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）沪0118民初13063号
【法院观点】
根据市场行情，原告主张系争房屋合同价与市场价之间差价为70万元亦属合理，第三人亦确认其是微信聊天的一方，则其已在与原告谈话过程中确认房屋另行出售的价格为150万元，故本院确认因被告违约导致原告存在差价损失70万元。
根据本案合同的履行程度、被告的过错程度、原告的实际损失，原告主张被告赔偿差价损失20万元，合情合理，本院予以支持。
四、确认合同有效
确认合同有效的裁决结果中，主要有三大事由：合同已经履行，尚未办理过户；房屋查封被解除；卖方另行签订抵押合同。但是未办理过户只是影响了房屋的所有权，并不导致合同无效。而对于房屋被查封和另行签订抵押合同只是阻碍房屋买卖合同的履行，不直接导致合同无效。
裁判观点分析
【事由类型】合同已经履行，尚未办理过户
【裁判规则】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【案件索引】洪日明与易大征房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）鄂1182民初1468号
【法院观点】
本院认为：被告易大征将自己所有的房屋出卖给原告洪日明，双方2004年12月3日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，也没有损害公共利益和他人合法权益，且双方均已实际履行合同全部义务。
根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
本案中，原告洪日明与被告易大征签订《房屋买卖协议》时未约定办理物权登记，但不影响双方关于转让不动产物权协议的效力。因此对原告洪日明要求确认与被告易大征签订的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，予以支持。
【事由类型】 房屋被查封不影响合同效力
【裁判规则】房屋被查封暂时无法办理过户手续，但合同效力并不受其影响。
【案件索引】李桂平与周姜廷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
（2017）桂0305民初1229号
【法院观点】
本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖契约》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽上述房产处于法院查封状态，暂时无法办理过户手续，但不影响上述《房地产买卖契约》的效力，故对原告要求确认原告与被告于2013年6月20日签订的《房地产买卖契约》有效的诉讼请求，本院予以支持。
【事由类型】 卖方另行签订抵押合同
【裁判规则】合同系当事人双方真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，合同有效，卖方人将房屋另设抵押无法办理过户不影响合同效力。
【案件索引】原告张春英与被告宋丽江、王启香房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书 （2017）黑1102民初20号
【法院观点】
本院认为，2011年9月2日，原告张春英与被告宋丽江签订房屋买卖合同，被告将位于爱辉区兴林街223号000106室门市房（面积17.01平方米）出售给原告，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，且合同签订后原告已经占有使用该房屋从事经营活动至今，所以原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。
虽然被告出售房屋后未给原告办理房屋产权过户手续，并用该房屋抵押在银行办理了抵押贷款，但不影响原告与被告签订的房屋买卖合同的效力。
五、合同无效类
违反法律、行政法规强制性规定的具体情形主要表现为：出售房屋为查封房、出卖房屋系违法建筑、未取得相关法律规定的手续或资格等。以合法形式掩盖非法目的的具体情形主要表现为：为了获取拆迁利益、为了逃避税费、为了套取银行贷款等非法目的而签订的合同。无权处分未经追认的具体情形集中表现为：共有人出卖共有房屋损害另一方利益，另一方要求确认合同无效。
裁判观点分析
【事由类型】违反法律、法规强制性规定
【裁判规则】被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让，房屋买卖合同一般认定为无效。
【案件索引】田赛禹与邓皓月、北京天地神通房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）京0116民初1582号
【法院观点】
本院认为，按照法律规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。出卖人擅自将已被有关国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效。
本案中，原告田赛禹与被告邓皓月在签订房屋买卖合同前，涉诉房屋已被法院查封，属于依法被限制转让的标的物，故该房屋买卖合同依法应属无效。
【事由类型】以合法形式掩盖非法目的
【裁判规则】为骗取银行贷款而签订的房屋买卖合同一般认定为以合法形式掩盖非法目的，合同无效。
【案件索引】戴瑢瑢、朱青文等与朱娟、朱伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）沪0107民初6766号
【法院观点】
综合以上事实，本院认为双方之间的房屋买卖并非正常交易，其真实目的是为了取得银行贷款。根据相关法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，故本院对原告要求确认朱玉明与朱娟签订的合同无效的诉讼请求予以支持。
【事由类型】无权代理未经追认
【裁判规则】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，被代理不予追认的，一般认定为无效。
【案件索引】顾立德与葛亮、葛静薇等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）沪0109民初15230号
【法院观点】
本案当事人签订《上海市房地产买卖合同》时，仅凭被告葛亮的口述，未见被告葛静薇的授权委托书，亦未与被告葛静薇本人核实，轻信被告葛亮有权代理被告葛静薇签订房屋买卖合同，第三人及原告均未尽审慎义务。
被告葛亮代签字行为事先未有被告葛静薇的书面授权，被告葛静薇对被告葛亮的无权代理行为不予追认，故《上海市房地产买卖合同》应为无效。被告葛亮明知其无代理权仍从事代理行为，违背了诚实信用原则，并已给相对人造成损失，应对其过错行为负责。
【事由类型】恶意串通损害国家、集体或者第三人利益
【裁判规则】代理人与第三人恶意串通，损害被代理人利益的合同无效。
【案件索引】许玉珍与沈伯涛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）沪0115民初51404号
【法院观点】
本案中，被告沈伯涛与第三人王雯雯恶意串通、损害了原告许玉珍的利益，理由如下：……第四，关于房款的支付情况，《买卖合同》对房款支付没有约定，被告沈伯涛本人与其代理人对房款支付对象的表述前后矛盾，被告沈伯涛本人对房款支付时间的表述前后不一致，且系争房屋的房款在过户之后由沈伯涛一次性支付给王雯雯，明显不符合正常交易习惯。
第五，《买卖合同》中约定的价格仅为130万元，显著低于签订合同时的市场价220.50万元。故原告请求确认王雯雯以原告名义与被告签订的房屋买卖合同无效，本院予以支持。
【事由类型】无权处分未经追认、非善意
【裁判规则】出卖人虽实际占有但未取得房屋所有权，买受方知情且所有权人又不予追认的，房屋买卖合同一般认为为无效。
【案件索引】蔡作财与李建军、蔡洪山房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）京0117民初3884号
【法院观点】
本院认为：原、被告双方认可涉诉房屋为原告蔡作财所有，被告蔡洪山在未取得房屋所有权，亦无原告授权的情况下，无权对房屋进行处分，其以自己名义与被告李建军签订房屋买卖合同后仍未取得涉诉房屋所有权，原告对合同未予追认，该合同依法应属无效。
【事由类型】意思表示不真实
【裁判规则】为担保他人的借款债务而产生，房屋买卖并非双方真实意思表示，实际是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质，合同无效。
【案件索引】张子宏与吴惠菊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）沪0110民初1073号
【法院观点】
本院认为，系争房屋产权登记在被告吴惠菊名下，被告吴惠菊虽与原告签订了房地产买卖合同，并经过公证处公证，原告也支付了房款260万元，但在实际履行中，双方并未依约办理产权登记转移，且在2012年3月，原告收取了被告返还的房款134万元，双方另对剩余房款126万元的性质进行约定，即转为借款，并以第三人名义将系争房屋作了借款抵押登记。
从第三人沈琪和案外人胡某的陈述以及原告与案外人徐某微信往来也反映了该房屋买卖是由案外人徐某的借款引起。因此，该起房屋买卖就其本意是为了担保他人的借款债务而产生，房屋买卖并非原、被告真实意思的表示，实际是对担保财产所有权转移的约定，属于买卖担保型的非典型流质，属无效合同。
六、合同撤销类
欺诈、胁迫的具体情形主要表现为：一方故意隐瞒房屋真实信息、隐瞒真实目的，故意编造虚假证明信息、利用双方之间的信任关系等手段与另一方签订房屋买卖合同损害另一方利益。
重大误解的具体情形主要表现为：对房屋的构造、质量、面积等有关房屋的客观性质产生了错误认识；对交易方式、履行义务方式等有关合同约定事项产生了错误认识。
显失公平的具体情形主要表现为：一方隐瞒身份地位利用经验优势致使另一方签订合同有违公平，或者一方利用相关手段致使双方签订合同约定价格明显低于市场价格。
裁判观点分析
【事由类型】欺诈、胁迫的手段或者乘人之危
【裁判规则】一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。
【案件索引】张×与高×1房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）京0107民初12114号
【法院观点】
本院认为：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。
本案中，原、被告系母子关系，被告在签订合同时编造其需要用诉争房屋办理抵押贷款的理由，原告基于对被告的信任在违背真实意思的情况下与被告订立了合同，被告在签订合同时有欺诈行为，故对原告要求撤销合同的诉讼请求，本院予以支持。
【事由类型】因重大误解订立合同的
【裁判规则】因重大误解订立的合同，当事人可以请求人民法院予以撤销。
【案件索引】柳春与胡明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2016）京0101民初20656号
【法院观点】
该案中，原告在签订房屋买卖合同时并未尽到审慎的注意义务，故原告存在一定的过错。
同时，被告所有使用涉诉房屋多年，对涉诉房屋的结构应当清楚。但在双方签订房屋买卖合同时，被告并未将相关房屋结构情况向原告进行详细介绍，特别是签订合同时，被告并未就分户墙的实际情况与原告作特别约定。
因此，被告存在主要过错。因分户墙系诉争房屋与相邻住房就位置而言体现出的明显标志，就该标志亦对房屋主体建筑面积产生影响。原告虽在签订合同前看过该房，因不知该瑕疵而签订合同属于重大误解。
【事由类型】订立合同时显示公平
【裁判规则】一方隐瞒身份利用优势地位，致使交易发生了显失公平的后果，当事人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。
【案件索引】吴志红、王勇与廖俊帅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）京0114民初6191号
【法院观点】
本案中，王勇与廖俊帅签订的《存量房屋买卖合同》，虽系双方本人签订，但因合同系廖俊帅提供、起草，且在签订合同时廖俊帅向王勇隐瞒了其系房地产中介从业人员，利用了其掌握房产交易相关信息、经验等优势地位，发生了显失公平的后果。
另外，廖俊帅系非京籍户口，在北京地区缴纳社保未满五年，不具有北京地区的购房资格，故对于王勇起诉要求撤销其与廖俊帅签订的《存量房屋买卖合同》（编号：××）的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
七、驳回诉讼请求类
关于证据不足类型中，主要原因有：当事人提供证据为复印件，无原件可以核对；当事人要求认定合同无效，但无法提供证据证明存在无效的事由；当事人要求赔偿损失，但无法证明其存在损失；当事人双方对违约金等事项有口头约定，但对方不认可，其亦无法证明口头约定的真实性等等。由此可以看出在买卖合同过程中所有的文件的原件都应当保存，双方协商过程中的每一个细节都应当书面化。
关于请求无法被支持，主要原因都为客观障碍：由于卖方将房屋另设抵押，买方请求办理过户；由于卖方房屋被查封，买方请求过户；合同签订时买方尚有购房资格，但由于限购政策的出台其丧失的购房资格，买方请求办理过户等等。
在这类案例中，客观请情况下无法继续履行，但当事人希望通过法院裁判的方式来规避此种现象，法院不予支持。
关于法律关系错误，数据相对较少，基本可以分为两类：一是双方尚未确立买卖合同关系，二是以房抵债，法院未认定买卖合同有效。
关于诉讼时效，在买卖合同纠纷中诉讼时效主要针对的是债权请求权，即当事人在诉讼时效期间内未主张支付购房款，超过诉讼时效之后诉至法院请求对方支付购房款，对方以诉讼时效抗辩，法院予以支持。相反办理过户为物权请求权，不受诉讼时效的限制。
关于再次起诉，主要包括两大原因：当事人基于同一事实和理由对同一项诉讼请求起诉至法院，法院受理后驳回其诉讼请求；一方当事人诉至法院要求确认合同无效，法院支持其诉求后，另一方当事人又基于同一份合同诉至法院要求继续履行合同，法院受理后以再次起诉驳回其诉讼请求。
裁判观点分析
【事由类型】证据不足
【裁判规则】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明 ，未提供证据法院不予支持。
【案件索引】胡美花与胡美林、叶雪玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2016）沪0110民初15348号
【法院观点】
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明 。
原告胡美林主张上述合同系被告胡美林与被告叶雪玲、第三人刘同举恶意串通，损害原告胡美花的利益，应确认无效，对该主张原告胡美花负有提供证据加以证明的责任。
经审理，现原告胡美花提供的证据不足以证明系争合同存在无效情形，故其要求确认合同无效的诉讼请求，本院难以支持。
【事由类型】诉讼请求客观上无法被支持
【裁判规则】当事人的诉讼请求违反相关的法律规定，客观上无法履行，法院不予支持。
【案件索引】郑小豹与张文楚房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2017）沪0112民初7065号
【法院观点】
对于房屋查封而言，《城市房地产管理法》也明确规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房地产不得转让。
因此，在查封行为的法律效力存续的情况下，房屋是不能进行产权过户登记的。查封对于过户而言，形成了一个法律上的客观障碍，即使出卖人愿意履行过户义务也无法实现。但查封只是法律上对于过户的限制，它并没有使出卖人丧失对标的物的处分权基础。
综上所述，本院认为目前涉案房屋尚不具备办理过户登记的条件，故本院对原告主张要求被告涤除房屋查封措施并协助办理过户登记的诉讼请求，难以支持。
【事由类型】法律关系错误
【裁判规则】双方未形成有效的法律关系，一方要求按该法律关系履行义务，法院不予支持。
【案件索引】曹志才、范家丽与沈建华、金澜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2016）沪0114民初14423号
【法院观点】
该协议仅约定了房屋位置、总价及付款方式，对房屋过户及交房的办理期限、违约责任等房屋买卖合同的必备条款均未作约定，原告在向被告寄送的《催签约函》中亦称双方需尽快至中介处就签约及过户时间进行协商，故《买房协议》仅表明原、被告就购买系争房屋达成初步合意，但尚未建立有效的房屋买卖法律关系。
原告亦未举证证明《买房协议》签订后双方有进一步的磋商，现被告已将全部房款退还给原告，并在审理中明确表示不同意继续履行《买房协议》，且已同案外人订立出售系争房屋的网签合同，故原、被告实无磋商之可能，原告现要求被告过户系争房屋及交房的请求，本院不予支持。
【事由类型】起诉超过诉讼时效
【裁判规则】请求超过诉讼时效，且无时效中止、中断的事由出现，法院不予置此。
【案件索引】徐炳奎与张卿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 （2016）沪0109民初27284号
【法院观点】
2004年3月23日原告与被告共同前往房地产交易中心办理系争房屋的产权过户手续，并在上海市个人房屋出售发票上“出售人签字“一栏处签名，该出售发票上明确系争房屋的出售款为25万元。嗣后，原告亦将其本人户籍迁出系争房屋。
就此，可认定原告知晓、确认房屋买卖事宜并实际履行了房屋买卖过户手续。被告应于2004年6月30日前向原告支付房款25万元，但原告未在诉讼时效内起诉，且未举证证明本案存在诉讼时效中止、中断及可以延长诉讼时效期间的特殊情况，故对原告诉请，应不予支持。
【事由类型】再次起诉
【裁判规则】当事人基于同一事实与理由进行重复起诉，法院不予处理。
【案件索引】钱和香与虞登兴、虞翔房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）沪0113民初17757号
【法院观点】
根据本院查明事实，原告曾以被告户口迁入系争房屋属违约行为诉至本院【案号(2016)沪0113民初580号】，本院已就原告该项主张做出裁判。原告在上述裁判发生法律效力后，在未发生新的事实的情况下再次提起诉讼，系基于同一事实和理由进行的重复主张，本案中不予处理。