浅谈房屋租赁合同解除后交房法律风险

一、交接的重要性
房屋租赁与我们的经营或者生活都关系紧密，大家都不陌生。然而，不少人对房屋租赁撤场的交接不够重视，比如不进行交接就直接撤场，或者交接环节漏洞丛生。这些都会导致一系列没必要的麻烦。
在不久前，我们团队承办的一起房屋租赁合同纠纷案件中，房屋的出租人与承租人签订协议，约定承租人应当在3月9日前付清所欠租金并且完成腾退交还房屋。但是承租人只是在3月9日前腾退房屋后完成撤场，并未向出租人交还房屋钥匙，导致出租人仍无法实际控制房屋。
此时，为恢复控制权，并及时对外进行招租，我们建议出租人更换门锁，同时保留了全部更换门锁的视频，支付凭证等相应证据。随后，我们代表出租人起诉承租人，要求其支付3月9日（协议约定的撤场日）截至3月30日（换锁之日）的房屋占有使用费，并承担换锁费用。最后，法院全部支持了出租人的诉讼请求。
从这个案例，我们可以看出，撤场交接很重要。撤场交接不是在合同到期日前腾退房屋即可，一定要与出租人进行有效的交接。不然，即便承租人早已搬离房屋，如因承租人的原因导致出租人并未实际占有房屋，其依然存在承担出租人实际收房前所产生房屋占有使用费的法律风险，甚至还要承担出租人为重新控制房屋所付出的必要费用。
接下来，我们将聚焦房屋租赁撤场交接问题，针对承租人和出租人两个不同的视角，讲解需要注意的重要事项。
二、承租人的注意事项
承租人一定不能像上述案例那样仅腾退，不交接。因合同正常到期撤场时，承租人应当在到期日或者提前，与出租人签订《结算清单》《交接清单》等文件。《结算清单》主要就双方租金、物业费、水电费或者其他费用等方面进行对账，确认在到期日时所有费用已经结清，如果没有结清，需确定尚欠费用的金额。《交接清单》主要确认承租人与出租人就租赁合同解除后，双方对房屋进行交接的事实确认，其中对交接时间，交接现状，设施设备是否完好等均应当进行约定，以免事后产生争议，尤其是房屋钥匙的交还最为重要。在司法实践中，房屋钥匙的交接目前是大部分法院在房屋租赁合同纠纷中认定房屋是否已经完成交付的一个重要标准，因此房屋钥匙的交接一定要在《交接清单》中予以体现。
因合同提前解约而撤场时，双方除《结算清单》《交接清单》外，还应当签订《解约协议》。由于提前解约，可能会牵涉到违约责任，所以最好在《解约协议》中约定清楚：哪一方提出提前解约，是否追究提前解约方的违约责任，如果追究，违约金是多少等。假如日后因解约发生纠纷，《解约协议》可以作为判定违约责任的依据。
假如遇到出租人不配合办理交接的情况，建议承租人先行发函请求出租人配合办理交接。发函后，如出租人仍拒不配合。承租人在撤场时尽量拍摄视频，固定好房屋已经腾退清空的相关证据，同时将钥匙邮寄给出租人。撤场视频以及邮寄记录都应该作为重要证据保留。在合同租金金额较大的情况下，如果有条件，我们建议承租人办理公证交房，在公证机关的见证下，完成房屋的腾退以及邮寄钥匙等行为。
三、出租人的注意事项
上文有关签订《解约协议》《结算清单》《交接清单》等建议同样适用于出租人。但是出租人的关注点和承租人不同，出租人应当关注承租人交还时是否已经将房屋清理干净，房屋及设施设备是否有损坏。如果在交接时，承租人没有腾退干净或者房屋及其附属设备有损坏，这些情况都应当在《交接清单》中记载清楚，以便日后向承租人追究责任。
在遇到承租人拒不配合办理交接时，如果承租人实际上已经撤离房屋，但是未将房屋腾退交还，此时出租人可以向承租人先行发函。在函件中写明，承租人应在某日前履行清理腾退、恢复原状的义务，假如逾期不履行，房屋内的全部物品出租人有权处置，出租人清退、换锁、重新控制房屋等所花费的一切合理费用应由承租人承担。我们建议，出租人在清退的时候拍摄视频，来证明清退的时间，以此时间点作为向承租人主张房屋占有使用费的截止依据。往往此类视频的证明效力比较高，比如在我们办理的另一起房屋租赁纠纷案件中，尽管《交接清单》记载的交接时间是12月10日，但是出租人拿出视频、照片等证据，证明在12月18日时房屋依然未清理腾退，法院据此最终推翻了《交接清单》的效力，从而认定实际的交接时间在12月18日以后。
如果合同已经到期或者解除，但是房屋一直由承租人占据使用，承租人拒不腾退交还。此时，我们建议出租人要采取合法的手段促使承租人撤场，切不可使用断水、断电、堵门等手段逼迫承租人交房。此时，出租人可以选择起诉的方式，要求承租人履行腾退交还房屋的义务，并支付相应的占有使用费。在取得生效判决后，就可以申请法院强制执行。