危房用于经营，租赁合同无效

一、案情简介
A酒店通过公开招标的方式中标获得租赁某物资供应站所有的办公大楼的权利，并向物资供应站出具《承诺书》，承诺中标以后严格按照加固设计单位和权威部门出具的加固改造方案，对该办公大楼进行科学、安全的加固，并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼。
后A酒店与该物资供应站签订《租赁合同》，还在第五条特别约定：1.租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。A酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。A酒店承诺对租赁物进行加固，确保租赁物达到商业房产使用标准，A承担全部费用。2.加固工程方案的报批、建设、验收（验收部门为江西省建设工程安全质量监督管理局或同等资质的部门）均由A酒店负责，物资供应站根据需要提供协助。3.A酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物，应承担全部责任。合同签订后，物资供应站依照约定交付了租赁房屋。A酒店向物资供应站给付20万元履约保证金，1000万元投标保证金。中标后物质供应站退还了800万元投标保证金。
随后，A酒店与某技术工程有限公司签订加固改造工程《协议书》,在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。
江西省建设业安全生产监督管理站于涉案租赁合同签订之前就出具了《房屋安全鉴定意见》，鉴定结果和建议是：1.该大楼主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患。2.该大楼未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）的要求。遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。3.根据《危险房屋鉴定标准》（GB50292-1999），该大楼按房屋危险性等级划分，属D级危房，应予以拆除。4.建议：（1）应立即对大楼进行减载，减少结构上的荷载。（2）对有问题的结构构件进行加固处理。（3）目前，应对大楼加强观察，并应采取措施，确保大楼安全过渡至拆除。如发现有异常现象，应立即撤出大楼的全部人员，并向有关部门报告。（4）建议尽快拆除全部结构。
二、裁判结果
本案最终由最高人民法院再审作出判决：1、确认A酒店与物资供应站签订的《租赁合同》无效；2、物资供应站向A酒店经营者返还保证金220万元。
三、裁判理由
根据江西省建设业安全生产监督管理站于出具的《房屋安全鉴定意见》，案涉《租赁合同》签订前，该合同项下的房屋存在以下安全隐患：一是主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患；二是该房屋未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》国家标准，遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。《房屋安全鉴定意见》同时就此前当地发生的地震对案涉房屋的结构造成了一定破坏、应引起业主及其上级部门足够重视等提出了警示。
在上述认定基础上，江西省建设业安全生产监督管理站对案涉房屋的鉴定结果和建议是，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。据此，经有权鉴定机构鉴定，案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》（2016年12月1日实施）第6.1条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。尽管《危险房屋鉴定标准》第7.0.5条规定，对评定为局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式进行处理：1.观察使用；2.处理使用；3.停止使用；4.整体拆除；5.按相关规定处理。但本案中，有权鉴定机构已经明确案涉房屋应予拆除，并建议尽快拆除该危房的全部结构。因此，案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。
结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，确认《租赁合同》无效。
关于案涉房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用问题，因物资供应站应对《租赁合同》的无效承担主要责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上述费用应由物资供应站自行承担。因A酒店经营者对于《租赁合同》无效亦有过错，故对其的损失依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，亦应由其自行承担。因《租赁合同》系无效合同，物资供应站基于该合同取得的该款项依法应当退还给A酒店经营者。
四、专业寄语
在实务中一般情况下，违反行政规章并不然影响合同的效力。但是本案中，将鉴定机构已经评定为危房且建议拆除的房屋仍然出租用于酒店经营，此行为存在重大安全隐患，极易造成重大安全事故，危害到人民的财产安全和生命安全，损害社会公共利益，属于违背公序良俗的行为。因此，本案涉及的租赁合同会被法院认定为无效。在实务中违背公序良俗导致合同无效这一因素经常会被忽视，但是随着《民法典》的颁布与实施，公序良俗成为判定民事行为效力的重要依据，因此我们作为律师，在给出法律意见时要提醒当事人重视这一无效因素，事前的风险防控往往比事后的补救要容易得多。