未取得合法土地权属签订的租赁合同效力问题研究

一、问题的提出
在租赁合同纠纷中，法院首要审查的即是租赁合同的效力问题，其中势必会对出租方对出租标的物是否享有合法权利、出租方和承租方是否达成真实意思表示的租赁合意、该租赁是否有违反法律、行政法规强制性规定情形等方面进行审查。若出租人在没有取得合法土地权属情况下，其对外签订的土地租赁合同是否有效？本文笔者将结合自身代理的案例来谈谈对此问题的看法。
二、典型案例
（一）案情简介
2016年12月，黄某与甘某签订《土地租赁合同》，约定将位于深圳市龙华区的某块空地出租给甘某使用，土地面积是60000平方米，租赁期限5年，每月租金若干元，合同签订后，黄某交付土地给甘某使用并收取了涉案土地的租金和押金。2017年4月，甘某被相关部门告知不得对涉案土地进行改造施工，之后又得知黄某并非涉案土地的所有权人或者使用人，于是要求黄某出具相关资料证明其系合法、有权出租涉案土地，但黄某一直无法出具上述手续，最终甘某诉至法院要求确认该土地租赁合同无效，同时诉求黄某返还租金、押金及其他投入生产建设的经济损失。
实际上，黄某父亲及其合作伙伴等人早年已合伙购买了该涉案土地，并打算开发利用，但因历史遗留问题，无法办理相关产权手续，后项目无法开展，为减少损失，故委托黄某管理出租收取租金。
（二）法院查明认定
一审法院查明，涉案土地原属深圳市某合作股份有限公司的，后几经流转，黄某已无法提供涉案土地的权属凭证或坐标图，致使本案无法核实涉案土地的性质和合法权利人。据此，一审法院认定，因本案系土地租赁纠纷，由于黄某未取得涉案土地的使用权证书或合法权利人的授权，故无权对涉案土地进行占有、使用、收益、处分，其将土地出租给甘某的行为应属无效，最终支持了甘某的诉求，判决黄某返还租金和押金。
二审法院认定，本案系土地租赁合同纠纷，涉案土地因历史遗留问题，目前未取得相关权利证书，黄某与甘某签订协议，将涉案土地出租给甘某，协议系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，故双方的合同应为合法有效，对双方当事人有约束力，一审法院认定合同无效不当，本院予以纠正。
三、对该典型案例的评析
（一）法律无明文规定民事法律行为有效与否需以行为人对行为标的物享有合法权利为前提。
签订合同属民事法律行为，对此，《民法典》中规定，只要行为人具有相应民事行为能力，双方的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该民事法律行为即应认定有效。此外，《民法典》中亦规定，即使行为人对标的物无处分权，其处分标的物的行为的法律后果是效力待定而不是无效。
由上可知，合同是否有效，更多的是关注合同当事人是否达成真实合意，内容是否合法合规。至于，行为人对行为标的物是否享有合法权利并不在合同效力的审查范围内。《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”此条规定体现的合同效力和物权效力的区分原则，即合同有效与否和合同标的物权属变动互不影响，由此也可以侧面印证本章节标题观点。
（二）九民纪要中提及的认定合同效力需考量的因素，也给本案的审判思路提供了参考。
九民纪要认为考察合同效力要通过法益衡量考察进行，一是要权衡相互冲突的法益，二是要考察违法行为的法律后果，三是要考察是否涉及交易安全保护问题，四是考察合同是否已经履行，能否通过履行被治愈。
就本案而言，首先，黄某和甘某之间的租赁行为仅涉及私人利益，并不涉及公共利益，无所谓存在相互冲突的法益；其次，黄某接受涉案土地有权人的委托管理出租涉案土地，纯属个人的商业行为，不存在违法，更不存在严重的社会危害性，签订该租赁合同的法律后果对黄某来说是收取租金，对甘某来说是获得了使用土地的对价，交易公平合理，鼓励交易，坚持合同自由更是应有原则；最后，双方签订的合同已经切实得到履行，在合同履行过程中，黄某以其实际占有涉案土地的行为治愈合同瑕疵，合同的效力不应受到影响。
（三）本案涉案土地的特殊性也是认定租赁合同效力的重要考量因素。
本案涉案土地属村集体土地，且在深圳，故有其特殊性。2005年，深圳市对宝安、龙岗两区农村全部实行城市化，但对于原村集体土地未进行征转，村集体土地仍由村集体继续占有、使用及收益。除了老屋村以外，政府并未因为宝安、龙岗两区的村集体进行城市化而进行征地或对村集体土地进行确权，因此，村集体土地并无红线图或土地使用证，但政府承认村集体对原有土地享有的权属。
基于历史遗留问题，本案的涉案土地当年由村集体几经流转到黄某父亲等人手中后，黄某父亲等人根本无法办理涉案土地的产权手续，但这是非当事人意志原因而所能改变，属客观不能。此特殊背景下，突破传统的只认出租人有无合法权属证书来判定合同有效的裁判思路，从实际占有的角度入手来剖析合同效力的路径值得探究。事实上，黄某多年来一直实际持有并控制涉案土地，期间从未有第三方提出过异议，对外已实际产生了公示的效果，其权利已被外界认可，认定其是实际占有人进而认定其有权签订租赁合同并无不妥。
二审法院尽管没有对涉案土地性质和黄某的权利地位等因素做过多论证，仅避重就轻地阐明了租赁双方真实意思和合法合规进而简单认定租赁合同有效，但仔细推敲二审判决的裁判思路，法院对上述因素是有过考量的，而这些因素也与九民纪要中对合同效力中涉及的法益衡量的解读不谋而合。
四、结语
经检索大量类似案例，笔者只在深圳市宝安区人民法院于2017年审理的一则案例[1]中发现其与本案持有相同的观点。该案中，法院一是认定案涉土地的规划情况属城乡建设用地、允许建设区，未违反法律法规强制性规定的情形；二是认定永源公司一直实际持有并控制案涉土地，亦无案外第三方对案涉土地的权属向本院提出异议，故认可永源公司作为案涉土地的实际占有人，进而认定案涉租赁合同合法有效。
笔者也注意到，该案立案时间是2017年，最终出判时间是2019年，本案立案时间是2019年，最终出判时间是2022年，两案的审判期限均超过2年，由此可见，法院对因历史遗留问题的土地租赁合同效力问题仍持谨慎态度。尽管如此，笔者认为两案的裁判思路可为今后涉及历史遗留问题的土地合同纠纷提供重要的借鉴意义，此情形下的合同效力问题依旧值得关注和探讨。
文中小标注
[1]案号：(2017)粤0306民初23243号