前期物业服务合同对业主的法律效力探析

前期物业服务合同的签订主体系建设单位与物业服务企业，但法律约束力却及于业主。因此针对前期物业服务合同的性质和法律效力，不论是在理论上还是在实践中均存在争议，从而引发了大量纠纷。本文旨在探讨前期物业服务合同对业主产生法律约束力的法理基础，并从制度构建和实务角度出发，为解决现实争议提供相应的路径建议。
01 引例
2015年，某小区的建设单位甲公司在销售房屋之前，指定物业服务企业A公司为该小区提供物业服务，并与其签订了《前期物业服务合同》，约定服务期限为三年。随后该小区房屋开始陆续销售，业主乙于2016年与甲公司签订了《商品房买卖合同》，购买了其中一套房屋，并于当年入住。2017年业主大会召开，选聘B公司为物业服务企业，业主委员会与该公司签订了《物业服务合同》。
问：《前期物业服务合同》何时终止？若业主乙自入住后一直未缴纳物业费，A公司与B公司谁有权要求其缴纳物业费，业主乙能否以甲公司与A公司签订的《前期物业服务合同》未经其同意为由拒绝缴纳物业费？
02 前期物业服务合同的定义及法律效力
一、前期物业服务合同与普通物业服务合同
上述案例中涉及两份物业服务合同，一份是建设单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，一份是业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》，两者签订的主体和签订的时间有所不同。前者即为前期物业服务合同，后者为普通物业服务合同。所谓前期物业服务合同，是指在前期的物业管理阶段，即在物业区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业之间订立的，双方约定由物业管理企业对前期物业管理项目进行管理的书面协议。所谓普通物业合同，是指业主大会或业主委员会与物业服务企业之间订立的，双方约定由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。

从建设单位开始销售商品房到业主大会或业主委员会产生之前，存在一定的时间差，在这段时间内，由于相应的房产出售率未达到法定条件或因其他原因¹，客观上无法召开第一次业主大会并进而成立业主委员会，但存在物业管理的现实需求，因此由房地产开发建设单位或者公有住房出售单位与物业服务企业订立前期物业服务合同作为过渡具有一定的必要性。
二、前期物业服务合同的法律效力
根据《民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”和第九百四十条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”之规定，前期物业服务合同虽然签订的主体并非业主，但与普通物业服务合同一样均对业主具有法律约束力。不过，只要普通物业服务合同生效，即便前期物业服务合同约定的服务期限未届满，前期物业服务合同也随即终止。
回到引例，在不考虑其他因素的前提下，2015年甲公司与A企业签订的《前期物业服务合同》对业主乙具有法律效力，其无权以未经其同意为由拒绝缴纳物业费。而该《前期物业服务合同》自2017年业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日起即终止，A公司与B公司均有权要求业主乙在各自服务期限范围内履行缴纳物业费的义务。
三、前期物业服务合同法律效力范围延伸产生的实践冲突
普通物业服务合同之所以会对单个业主产生约束力，系基于业主大会的决议行为对各个业主具有约束力，主流观点认为合同的主体即为全体业主²。而前期物业服务合同的签订主体是建设单位与物业服务企业，虽然《物业管理条例》第二十五条规定建设单位与买受人签订商品房买卖合同时应当包含前期物业服务合同的内容³，但实践中多数业主不知道该合同的存在。在此制度下，单个业主和业主团体均没有机会参与合同的磋商谈判并作出意思表示，却要履行他人为其设定的支付物业费等义务，出现合同纠纷后，建设单位反而可以置身事外。而很多物业服务企业本身就是建设单位的子公司，合同效力的延伸为缔约双方通过订立前期物业服务合同垄断并强制为业主提供物业服务提供了便利，从而侵犯业主权益。同时，现实中业主大会、业主委员会“成立难”、“运行难”也使得过渡性、临时性制度安排的前期物业管理在现实中演变成大多数商品房小区的永久性状态，无期限前期物业服务合同剥夺了业主对共有财产的控制，导致业主无法取得小区的实质管理控制权。⁴
因此，前期物业服务合同制度在实践运行中产生了大量纠纷，探讨前期物业服务合同法律效力背后的法理逻辑、完善该制度内容，对于解决矛盾纠纷而言具有一定的现实意义。
03 业主受前期物业服务合同约束的法理基础
如前所述，《物业管理条例》规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。但是，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同与建设单位与业主签订的包含前期物业服务合同的商品房买卖合同是两个主体不同、彼此独立的合同，其对业主产生法律拘束力的法理基础是什么？学界对此存在较大的争议，部分观点如下：
（一）事实合同说
该学说主张物业服务企业不仅与建设单位签订了前期物业合同，在物业买受人和建设单位签订了房屋买卖合同后，物业服务企业与买受人之间也成立了一个事实合同，物业服务企业提供了服务，业主接受了服务，合同即宣告成立。但以特定的事实行为而不是当事人意思表示一致作为合同成立基础的“事实合同”理论，我国民法目前尚未承认。同时，物业服务合同具有特殊性，应当充分尊重当事人的意思自治，事实合同理论本身就对当事人经合意成立合同提出了挑战，因此该学说尚存在可探讨的空间。
（二）所有权限制说
该学说认为，物业服务企业根据前期物业服务合同取得的物业管理权具有物权性质。建设单位作为房屋的第一任产权人，有权利在法律不禁止的范围内，以房屋为对象设定一些权利。而房屋功能的实现需要依靠物业管理服务来实现，因此开发商对房屋进行物业管理方面的设定是必要且合理的，进而认为房屋买受人取得的所有权是有一定边界的，而非绝对的、无限制的。但值得注意的是，若将物业管理权定性为物权，则业主在绝对权的限制下，将无法在物业服务企业不履行合同或违约时主张解除合同，显然不合理。
（三）委托代理说
该学说认为，在小区物业建成和出售前，其产权归属于建设单位。在此情况下，开发商首次选聘物业服务企业系作为受托方与其签订前期物业服务合同，只是一种临时安排，实际上是代理未来的业主与物业服务企业签订物业服务合同，建设单位须在其他文件，如《房屋买卖合同》或《业主临时公约》中得到新业主对其订立前期物业服务合同的委托授权。但是民事委托制度的初衷是弥补行为能力的不足（法定代理）、扩展私法自治的范围（意定代理），其是建立在互相信赖的基础之上。而若将前期物业服务合同的签署视为业主的事后授权，则在各方均不知道“授权人”、实践中所谓“授权”也是形式主义的情况下，信赖基础何在？
（四）合同的概括承受说
该学说是目前的主流学说，其认为建设单位作为房屋产权人，系最大的业主，有权与物业服务企业签订前期物业合同，享有权利、承担义务。而建设单位与买受人签订的商品房买卖合同中包含前期物业服务合同或业主临时公约的条款，双方达成商品房买卖合同合意的同时，也达成了转让前期物业服务合同权利义务的合意，系合同的概括承受。而物业服务企业在订立前期物业服务合同时，便意识到建设单位会将物业所有权转让给业主，也概括地默认了发生在后的合同承受。该学说将买卖合同与前期物业合同联系在一起，解决了业主受到前期物业服务合同约束、从而享有权利承担义务的问题。但是，笔者认为，除法定转让外，合同的概括承受除转让人和受让人达成合意外，还需合同相对人的同意。显然，现有制定法规范并无法定转让的依据，同时即便该学说主张，物业服务企业对业主作为受让人一般持同意态度，合同权利义务概括转让给业主后并未损害物业服务企业的利益，因此默认物业服务企业同意该概括转让行为。但是，一方面，多数业主在签订合同时并不知道前期物业服务合同的存在，是否具有概括承受前期物业服务合同权利义务的意思表示存在笔者认为尚存争议；另一方面，建设单位作为转让人，一定程度上通过合同的概括承受退出了前期物业服务合同关系，发生纠纷即可置身事外，从本就未参与缔约过程的业主权益保护出发，其合理性值得探讨。
综上，关于前期物业服务合同为何可以约束业主，各学说观点均存在再论证的空间。笔者认为，在现有理论无法充分论证前期物业服务合同为何对业主产生法律拘束力的情形下，可从制定法依据出发进行理解。根据《民法典》第四百六十五条第二款：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”之规定，合同突破相对性对第三人产生法律效力，须存在法律特别规定。前期物业服务合同即为典型，其对业主产生法律效力并非业主对该合同内容的接受和承诺，而是源于法律的“强制”规定。该“强制”规定基于一定的现实基础，具有合理性和必要性。
04 制度的再构建和实务建议
一、前期物业服务合同制度的再构建
前期物业服务合同制度在实践过程中之所以会引发纠纷，很大程度上源于立法规定过于笼统、该制度本身存在不足。笔者认为可以从以下几个方面予以完善：
（一）明确前期物业服务合同的生效条件
目前《物业管理条例》第二十四条⁵规定，住宅物业的建设单位，原则上应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，特殊情况下可以采用协议方式选聘物业服务企业。而对于其他性质的物业，则是倡导采取招投标方式。但物业服务企业未按照招投标方式选聘物业服务企业是否会导致物业服务合同无效，存在争议。笔者认为，前期物业服务合同的签订及法律效力具有特殊性，若无严格的生效条件，则将导致暗箱操作、虚假招投标等现象发生，损害相关主体的合法权益。因此有必要明确《物业管理条例》第二十四条第二款系效力性强制性规定，加强监管，为业主权益提供相应的法律监督机制，防止前期物业服务合同纠纷造成扩大性影响。
（二）对前期物业服务合同的条款加以限制
在比较法上，泰国法律针对物业管理规约规定了两种记载事项，一是绝对记载事项，即必须要规定的内容，如预付的物业管理费用金额等；二是任意记载事项。中国一些地方性法规对物业服务合同的内容也做了相应的规定，如《贵州省物业管理条例》第六十二条即规定了物业服务合同的主要内容，也存在前期物业服务合同范本，但并无相应条款对前期物业服务合同的内容加以规范。笔者认为，业主未参与前期物业服务合同的磋商与订立，为避免建设单位与物业服务企业利用前期物业服务合同制度设置对业主不利的条款，损害业主利益，在现有救济制度不完善的情况下，可以参照比较法，对前期物业服务合同的必要性条款加以限制。
（三）加强业主保护，保障业主相应的权利
若业主只承担缴纳物业服务费等义务，不享有相应的合同权利，则有违权利义务对等原则。因此在业主大会召开前，为维护业主权益，应当保障业主相应的权利。一方面，对于建设单位与物业服务企业间签订的损害业主利益的条款，可参照格式条款的法律规定，允许业主请求确定前期物业服务合同或合同相关条款无效，如双方在前期物业管理合同中约定不合理的高价。另一方面，应当保障业主依法对前期物业服务合同的解除权，在业主大会首次召开条件不满足的情况下，允许已经入住的业主通过表决程序行使解除权。
二、实务建议
（一）从建设单位角度出发，若建设单位未妥善处理前期物业服务合同签订和履行等事宜，极大可能会导致业主将矛盾归咎于建设单位，从而引发群体性纠纷。因此，建设单位应当按照招投标程序选聘物业服务企业，将与物业服务企业签订的前期物业合同在相关部门进行备案，并合理设置合同条款、拟定物业管理规章制度、监督物业服务企业履行管理职责。在与业主签订买卖合同时，将前期物业服务合同和临时管理公约作为合同附件，并向业主进行提示、说明。
（二）从物业服务企业角度出发，物业服务企业也须严格按照《物业管理条例》和其他地方性法规规定，通过招投标程序与建设单位建立前期物业服务合同法律关系，同时通过合同的物业费用、服务期限等条款将双方权利义务予以明确约定。在业主大会召开后，若重新选聘物业服务企业，则在做好交接工作的同时做好结算工作。
（三）从业主角度出发，建议业主在签订房屋买卖合同时，明确前期物业服务合同的内容，尤其是权利义务条款，关注前期物业服务企业是否经过招投标，并要求建设单位提供前期物业服务合同备案的相关凭证。同时，在满足召开首次业主大会的条件后及时召开业主大会、成立业主委员会，通过业主大会和业主委员会行使自身权利。
1 以贵州省为例，《贵州省物业管理条例》第二十一条：“物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；（二）交付使用的房屋套数达到总套数50%以上；（三）首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上；（四）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满......”规定了召开首次业主大会的条件。
2 王利明：《物业服务合同立法若干问题探讨》，载财经法学2018年第3期。
3 《物业管理条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”
4 周辉斌：《前期物业服务合同对单个业主的法律约束力》，载《胡湘法学评论》2022年第2卷第4期。
5 《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”