浅析逾期交房导致《商品房买卖合同》解除的后续按揭还款责任承担问题

近年来，商品房价格一路攀升，以笔者所在城市（贵阳）的房价为例，近五年来虽历经涨跌，但总体呈现上涨趋势（如下图所示）。房价的上涨也促使大多数消费者在购置商品房时更倾向于选择银行按揭贷款的方式。商品房按揭自上世纪90年代从香港地区引入大陆后，根据内地法律法规规定、商品房市场的特点、政策导向等各方面的因素，逐渐形成了具有中国特色的不动产担保物权制度。

（贵阳市2017年－2022年房价走势图）
2016年底，中央经济工作会议首次提出了“房住不炒”的概念，此后，全国各地的相关部门陆续出台了与之相配套的政策。在此背景下，房地产开发商的业务受到了很大影响，加之疫情的肆虐，令本不景气的房地产行业雪上加霜，部分开发商甚至出现了资金链断裂的情况，逾期交房的问题时有发生，购房人往往会选择解除《商品房买卖合同》以维护自身的合法权益。
因笔者在处理近期的工作事务中偶遇类似案件，故借本文针对开发商逾期交房导致《商品房买卖合同》解除后按揭还款责任的承担问题进行探讨。
01 什么是商品房按揭？
（一）中国大陆的商品房按揭
按揭制度最早起源于英国，是英美法系当中一种物的担保制度，中国香港地区的法律对该制度进行了承继与发展。香港法所称的按揭，是指属业主或归属主将其物业转让给按揭受益人作为还款保证的法律行为效果。转让后，按揭受益人称为属主、业主或归属主；还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让于原按揭人1。“按揭”一词在我国并非专业的法律术语，但该概念在进入大陆后，便迅速成为了主流的购房支付方式。新事物的出现必然催生出新型的诉讼纠纷，按揭购房纠纷对司法实务的影响亦引起了理论研究学界的重视与思考。在长期的司法实践和理论研究的探索中，按揭也逐步融入进我国的法律制度运行体系当中。
笔者认为，所谓商品房按揭是指开发商、银行、购房人三方共同参与的融资购房方式，即购房人向开发商支付一定比例的首付款，以购置的商品房设定物的担保后向银行申请贷款，开发商针对购房人按时还款付息承担保证及回购责任，银行方面以购房人名义向开发商一次性支付购房人除首付款外的剩余房款的商品房买卖模式的总称。
（二）商品房按揭的法律关系分析
从笔者对商品房按揭概念的总结来看，商品房按揭并非一个单独的法律关系，部分学者甚至认为完整的商品房按揭制度应当包含如下法律关系：即按揭人因购房与商品房开发商产生的商品房买卖合同关系，向银行贷款支付购房款而产生的贷款按揭（或借款）关系；按揭人以所购商品房作为按约向银行偿还贷款本息的担保所产生的贷款按揭担保关系；商品房开发商为确保按揭人清偿贷款与按揭银行产生的保证关系；按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险所产生的保险关系；按揭人授权银行以按揭人名义将贷款划入商品房开发商账户形成的委托关系。2该观点将商品房按揭业务开展过程涉及的或可能涉及的法律关系进行了全方位的梳理。商品房按揭业务的开展虽涉及多个法律关系，但笔者认为，从其构成要件上来看，仅从下列三个方面考虑即可：
一是买卖合同关系，即购房人与开发商约定以按揭贷款方式支付部分购房款而形成的商品房买卖合同关系。
二是借贷关系，即购房人为支付部分购房款，向银行申请个人贷款，银行通过对购房人工作情况、资信情况进行综合评估决定是否发放贷款，如银行确定发放贷款的，双方就放款额度、放款时间进行约定后便形成借贷关系。
三是担保关系，笔者认为在商品房按揭中，正如上述概念部分所提到的，既包括物的担保又包括人的担保。所谓物的担保，即购房人以其购买的商品房向银行设定抵押担保，为按约偿还贷款本息担保而形成的抵押关系3。所谓人的担保，是指开发商就购房人按时偿还购房贷款本息，向银行承担保证责任而产生的保证关系。
02 因开发商逾期交房导致购房人解除《商品房买卖合同》，按揭贷款将如何处理？
笔者针对这一问题对相关资料进行检索时，检索到一份上海市一中院作出的（2013）沪一中民二（民）终字第325号民事判决4。
2010年4月13日，肖某、陈某（乙方）与博锦公司（甲方）签订《商品房预售合同》。房屋的总价为2,362,848 元。合同约定甲方应于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方。如逾期超过60天，乙方有权单方面解除合同。后肖、陈二人向博锦公司支付首付款952,848元后与博锦公司、上海银行签订《个人住房借款担保合同》并以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保后获得贷款141万元（贷款期限为30年）。博锦公司为《个人住房借款担保合同》项下全部债务提供阶段性连带保证担保。肖、陈二人自2010年5月20日起逐月向上海银行归还贷款本息。后博锦公司逾期交房超过60日，肖、陈二人遂起诉博锦公司与上海银行，要求解除《商品房预售合同》和《个人住房借款担保合同》。
法院经审理后作出了如下判决：1.解除原告与被告博锦公司签订的《上海市商品房预售合同》；2.解除原告与被告上海银行、被告博锦公司签订的《个人住房借款担保合同》；3.被告博锦公司于判决生效之日起3日内向原告返还房款952,848元及自2010年5月20日起至判决生效之日止原告已向被告上海银行归还的贷款本金；4.被告博锦公司于判决生效之日起3日内向原告赔偿自2010年5月20日起至判决生效之日止已偿还的贷款利息。5.被告博锦公司于判决生效之日起7日内向被告上海银行偿还原告等自判决生效之日起就个人住房借款担保合同剩余的贷款。自被告博锦公司清偿上述贷款之日起7日内，被告上海银行办理房屋抵押登记的涤除手续。
从上述案例来看，被告博锦公司逾期交房的行为已然构成违约，根据合同约定，原告有权单方面解除该《商品房预售合同》，为便于读者理解上述判决，笔者举一个最简单的例子来进行说明：假设一套房屋价值100万元人民币，购房人支付20万元首付款后与银行、开发商（保证人）签订《购房借款担保合同》，申请到了80万元的按揭房款（该80万元已由银行直接支付至开发商账户）且购房人已向银行偿还贷款10万元（其中含8万元本金及2万元利息）。现法院认定开发商构成逾期交房并判决解除《购房合同》与《购房借款担保合同》。则在该条件下，贷款未还部分应由开发商退还银行；购房人已还的10万元贷款本息、20万元首付款及由此产生相应利息亦应由开发商一并退还。
如单从合同相对性的角度进行考虑，则对应的购房款项应按照如下方式进行流转：《购房合同》解除后，开发商应向购房人全额退款（含购房人支付的首付款及按揭贷款）并应根据合同约定承担相应违约责任；在《购房借款担保合同》解除后，购房人应向银行全额返还按揭款项，银行应返还购房人已偿还的本金及利息，并可根据合同约定要求购房人承担违约责任。鉴于商品房按揭贷款的运作及其商业模式具有特殊性，银行通过审批后，款项并非向购房人直接发放，而是根据合同约定直接支付至开发商指定账户，因此最高人民法院才在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款中规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。但是，从该表述中也不难发现，法条仅仅明确了开发商应将已收取的购房贷款本息返还银行，并没有明确说明购房人向银行偿还贷款的义务可以被免除，因此购房人仍存在继续还款的可能性。
例如在（2016）黑民终482号案件中，法院便做出了购房人向银行承担连带责任的判决。
2014年1 月21日，原告张某莹（乙方）与被告北方开发公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，原告购买的房屋总价为700万元。《买卖合同》约定甲方应当在2014年8月31日前交付房屋，逾期超过60日未交付的，乙方有权解除合同。当日，张某莹向北方开发公司交纳首付款250万元。1月26日，原告（借款人及抵押人）与第三人哈尔滨招行，被告（保证人），签订《个人购房借款担保合同》，并获取按揭贷款450万元（贷款期限240个月）。1月27日，哈尔滨招行向原告发放了贷款450万元（根据合同约定该笔贷款直接转入被告账户）。后被告逾期交房超过60日，原告诉至法院，要求解除其与被告签订的《买卖合同》，被告应立即返还其已经交付的购房款333.03万元（截止至2016年4月6日，含其已经支付的本金和利息）并承担自判决生效之日起至给付之日止原告缴纳的本金和利息并支付违约金70万元。原告还请求解除其与第三人哈尔滨招行、被告签订的《个人购房借款担保合同》，并由被告返还第三人尚未受偿的借款等。
该案中，法院认为《个人购房借款担保合同》的签订系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应合法有效，对当事人具有法律拘束力。张某莹系《个人购房借款担保合同》的借款人，且该合同已实际履行，哈尔滨招行向北方开发公司发放贷款，为张某莹履行《商品房买卖合同》提供了条件，张某莹实质享有《个人购房借款担保合同》的权利，亦应承担《个人购房借款担保合同》的还款义务。合同解除后，哈尔滨招行有权依据《个人购房借款担保合同》向张某莹和北方开发公司主张权利，也有权根据《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，请求北方开发公司返还购房贷款。哈尔滨招行上诉请求改判由张某莹和北方开发公司共同承担张某莹未偿还部分的贷款本息等，可视为哈尔滨招行选择了依据《个人购房借款担保合同》主张权利，属于其对自身合法权益的处分。故法院支持哈尔滨招行主张张某莹提前偿还《个人购房借款担保合同》项下剩余贷款本息及北方开发公司承担连带保证责任的诉讼请求，北方开发公司在承担连带保证责任后可向张某莹追偿。因张某莹在本案中仅诉讼请求北方开发公司返还其已经交付的购房款333.03万元及自判决生效之日起至给付之日止张子莹缴纳的本金和利息，对其余购房款部分，张某莹可另行向北方开发公司主张权利。
上述两个案例的判决结果截然不同，也反映了该问题的处置在司法实务中是存在争议的，但在最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例之一的（2019）最高法民再245号建设银行青海省分行诉王某等三人及越州房地产开发公司金融借款合同纠纷案中，法院最后判定由开发商承担最终的偿付责任。
2015年8月12日，王某与越州公司签订《商品房预售合同》，约定王某以147,953,124元购买越州公司开发的商业用房，2015年10月30日前交付。王某首付73,983,124元，剩余房款按揭贷款。2015年8月14日，王某、王某博、王某宝（以下简称王某等三人）与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，向建行青海分行借款7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为案涉房产，保证人为越州公司。《借款合同》约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。同日，王某与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》。前述合同签订后，建行青海分行于2015年8月21日向越州公司支付7397万元，王某按月归还银行贷款，但越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。2017年2月，王某等三人以越州公司、建行青海分行为被告提起了诉讼。
审理过程中，最高院认为，该案再审争议焦点在于案涉《借款合同》解除后王某等三人应否承担剩余贷款的还款责任：
首先，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款5规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某等三人不负有返还义务。
其次，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》中已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条6“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某等三人不具有拘束力。
最后，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。该案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王某等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但该案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王某等三人的债权；王某等三人未取得房屋，既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
综上，法院最后判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；越州公司返还王某已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；越州公司返还建行青海分行剩余银行贷款本息。
最高院就该案的处理对于司法实务而言还是十分具有参考价值的，上述观点笔者亦表示认同，理由是银行将购房人所贷款项直接支付给开发商，购房人除应按约偿还贷款本息外，自始至终未实际支配购房贷款，反之，该款项系开发商实际支配。如果案涉合同得以正常履行，购房人取得房屋，那么各方的权利义务对等且平衡。但开发商因逾期交房导致购房合同被解除，通常情况下开发商依旧实际占有并支配着购房人支付的首付款及银行的按揭贷款。对于合同的解除，购房人并不存在过错，若单纯考虑合同相对性并按照合同的约定要求购房人其对剩余贷款继续承担还款责任的话，属于明显不合理地加重了购房人的责任与负担。简而言之就是，购房人即支付了首付款，在未按照合同约定的时间节点取得房屋的情况下，被迫选择解除合同，合同解除后，购房人仍需继续偿还按揭贷款的本息，即便该按揭款项自始从未被购房人实际支配占有过。此类情况如果出现，笔者认为是有违公平原则和立法初衷的，从微观角度来看，会直接导致各方权利义务的失衡，从宏观角度来看，恐将对社会的和谐、稳定产生负面的影响或是威胁。
注释
1李宗锷：《香港房地产法》，北京：商务印书馆，1997年版，第14页。
2陈耀东：《商品房买卖法律问题专论》，北京：法律出版社，2003年版，第179页。
3邓基联主编：《房屋买卖合同纠纷》，北京：法律出版社，2010年版，第168页。
4该判决荣获最高人民法院中国应用法学研究所、最高人民法院机关团委联合组织的“‘促公正·法官梦’第二节全国青年法官案例评选活动”特等奖。
5现为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十一条第二款。
6现为《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第二项。