房屋买卖合同纠纷如何确定诉讼地域管辖？

一、问题的背景
1、在李某对张某提起的房屋买卖合同纠纷一案中，双方合同未约定履行地及管辖法院。因张某逾期未交付房屋及办理过户，李某以解除合同，要求返还首付款，并双倍返还定金的诉讼请求起诉到房屋所在地（同时也是李某住所地）A法院。
2、张某对此提出管辖异议，认为本案系一般合同纠纷，系因房屋买卖引起不动产权属变动，属因合同关系产生的债权纠纷，不适用专属管辖规定。在双方合同对履行地未作约定的情况下，应由张某的住所地B法院管辖。
3、对此A法院裁定认为，本案系因合同纠纷提起的诉讼，虽双方合同未约定履行地，但房屋所在地在A地，合同的实际履行地也应在A地。故裁定驳回异议。
4、张某不服，上诉中院称，双方合同关于房屋交付未实际履行，不存在房屋所在地是合同履行地。李某诉请只涉及债权，不涉及交付不动产物权，所以不应适用《民事诉讼法》解释第十八条“交付不动产的，不动产所在地为合同履行地”的规定。
5、中院对此裁定认为，根据李某诉请，张某的义务是交付不动产，应由不动产所在地法院管辖。故裁定驳回上诉。
二、争议的问题
在案例中，双方就管辖异议的争论焦点发生了三次变化，由此引发出以下问题：
1、房屋买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖？
2、确定诉讼管辖的合同履行地，是以实际履行地为准，还是以约定的履行地为准？
3、在以争议标的来确定履行地时，《民事诉讼法》司法解释第十八条规定中的“交付不动产”等，是指诉请中主张的交付，还是双方合同中的交付义务？
三、问题的分析
1、房屋买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖？
专属管辖，即管辖法定，是对法律规定的几类纠纷诉讼，由法律规定管辖法院。当事人不得通过合意对专属管辖规定的管辖法院进行变更，对此违反即无效。我国《民事诉讼法》第三十三条规定专属管辖适用于三类纠纷诉讼，分别是不动产纠纷、港口作业纠纷、继承遗产纠纷。但因《民事案件案由规定》对不动产纠纷并无专门规定，而将不动产权益处理统摄于物权纠纷这一大类之中，于是对《民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定的“因不动产纠纷提起的诉讼”具体是指哪些不动产纠纷，因法律规定的模糊化，致使在该条款适用上出现争议。
而之后在《民事诉讼法》司法解释中对此作了进一步规定。该司法解释第二十八条规定，不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。该条同时规定，对于农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，这四类合同按照不动产纠纷确定管辖。通过前述规定，确定了不动产专属管辖纠纷的范围，凡不在前述规定的物权纠纷类型之中的、不在前述规定的四类特殊类型合同纠纷之内的，则不纳入专属管辖范围。至于前述纠纷类型的具体所指，则可按照《民事案件案由规定》处理。
具体到房屋买卖合同纠纷，其类属于《民事案件案由规定》第二级案由“合同纠纷”，是该二级案由下的三级案由，不在四类特殊类型合同纠纷之内。虽然房屋买卖合同纠纷也涉及到不动产房屋的处置（交付、过户等），但这是一种因房屋买卖引起的不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷。而请求交付、过户的请求权基础，也是债权请求权。同样的，在房屋买卖合同纠纷中主张的诉讼请求，也不可能有确认房屋所有权归属。因此房屋买卖合同纠纷不适用专属管辖，可依据《民事诉讼法》第二十三条规定的“合同纠纷管辖，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”来确定管辖法院。
2、确定诉讼管辖的合同履行地是以约定履行地为准，还是以实际履行地为准？
合同履行地虽是法律概念，但法律对什么是合同履行地并未作定义。在诉讼地域管辖上，《民事诉讼法》司法解释在第十八条中，对如何确定合同履行地，作了如下规则安排：
首先，当事人在合同中对合同履行地点有约定的，则按照约定确定合同履行地，从而确定管辖法院。除该条第三款规定情形外，不考虑该合同是否已经实际履行以及实际履行地点是否与约定的不同。
其次，如果当事人在合同中对履行地点没有约定或者约定不明确的，则按照合同纠纷中争议标的的种类来分别确定合同履行地。
最后，民诉法解释规定了按照合同履行地确定管辖法院的两种特例。一是当事人虽然在合同中约定了履行地，但没有实际履行，且当事人住所地都不在合同中约定的履行地点的，则直接由被告住所地人民法院管辖，不再适用合同履行地确定管辖法院;二是当事人在合同中没有约定履行地点或者约定不明的，即时结清的合同，则直接以实际交易行为地为合同履行地。
因此，就诉讼管辖确定合同履行地而言，应以当事人明确的合同约定为先，不考虑实际履行地或依合同义务确定的履行地。仅在无约定或约定不明时，才按照《民事诉讼法》司法解释第十八条确定的规则来确定合同履行地。而案例一审裁定说理部分以实际履行地来确认合同履行地，显然是跳过了该十八条规定，以合同实体法中关于义务履行地来取代程序法关于合同履行地的确定规则。
3、在以争议标的来确定履行地时，《民事诉讼法》司法解释第十八条规定中的“交付不动产”，是指诉请中主张的交付，还是双方合同中的交付义务？
该问题的回答涉及到如何理解争议标的。争议标的不等同于诉讼请求，诉讼请求在合同纠纷中，是基于合同关系主张对方承担的合同责任的声明。争议标的则是当事人诉讼请求所指向的合同义务内容。之所以发生纠纷，是当事人对合同义务的违反。合同履行地不能按照诉讼请求种类来确定，只能依照争议的合同义务来确定，也即结合当事人的诉讼请求和合同的性质及履行情况来确定争议标的，从而确定合同履行地。故在起诉到法院时，需以当事人争议的合同义务的履行地作为确定管辖的合同履行地。
案例中李某诉张某房屋买卖合同纠纷，李某的诉讼请求是基于张某违反合同义务未交付房屋办理过户，这是李某的诉讼事实理由，也是案件实体审理时的焦点。围绕这个理由焦点，李某也可以另提出继续履行交付房屋办理过户。但无论哪种诉讼请求，都是基于这个理由焦点产生的，诉讼请求的种类会不同，但双方争议的焦点是唯一的，即是否按约交付房屋。因此，二审中院裁定由不动产所在地法院管辖，是对《民事诉讼法》司法解释第十八条第二款规定关于交付不动产为争议标的的正确适用。
【相关规定】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二十八条民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
第十八条合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。
合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。
合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。
《民事诉讼法》
第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖