次承租人能否对抗出租人解除合同的主张？

近日，笔者代理了一起房屋转租案例，简要案情为：A为房屋出租人，将房屋租赁给B，转租合同中未明确约定B可以将房屋转租。此后B将房屋转租给C公司。之后半年，由于B拖欠房租过高，A与B协商解除了租赁合同，并将解除协议告知C公司。C公司认为其与B签署转租合同在A、B解除合同之前，因此租赁合同应当合法有效继续履行。协商多次无果，A起诉要求C腾交房屋，并支付违法占用期间的费用直至实际腾交之日止。人民法院支持了A的诉讼请求。
案例评析:这个案例涉及两个租赁合同，房屋出租人与承租人之间的租赁合同和承租人与次承租人之间的转租合同。因此涉及三方主体：出租人、承租人、次承租人。本案的关键在于两个租赁合同的法律效力，或者说出租合同被解除后，转租合同能否继续履行。显然司法实践中，法院认为转租合同继续履行的前提是租赁合同的仍然有效，当房屋租赁合同被解除，出租人就有权收回房屋，转租合同随着出租合同的解除而失去了继续履行的基础，因此，承租人负有腾退房屋的法定义务。
一、出租人有权要求次承租人立即腾交房屋
本案是一起非常典型出租人排除妨碍纠纷，出租人与承租人解除了租赁合同，次承租人无权依照其与承租人之间约定继续占有房屋，出租人作为物权人，有权要求次承租人立即腾交房屋。
根据立法本意，租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人与承租人之间合同解除的法律后果直接影响到次承租人是否还有权利继续占有、使用该房屋，也即次承租人对房屋使用的权利来源于承租人从出租人处获得的授权，一旦出租人无论何种原因与承租人解除了房屋租赁合同，次承租人是无权依照其与承租人之间的协议对抗出租人的物权的。
《合同法》第224条对转租合同做出了原则性的规定，即承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
因此，承租人与次承租人之间签署的《租赁协议》是承租人的无权处分行为，承租人违法转租，次承租人能否继续占有、使用房屋，完全取决于出租人是否同意转租，可以说在这一法律关系中，次承租人的法律权益最低。
退一步讲，即使在不考虑出租人对转租是否知情的前提下，出租人与承租人租赁合同已经解除，且已经充分通知到次承租人的情况下，次承租人对房屋的占有就开始处于无权状态。次承租人应积极协商，争取与出租人签署新的租赁协议，以弥补法律关系上的缺陷，以获得法律保护。
二、次承租人应当向承租人按照《租赁协议》金额支付自解除通知送达次承租人至实际腾房之日的房屋占有使用费
根据此前意见，我们认为次承租人对房屋的占有自出租人通知与承租人租赁合同解除之日，次承租人即对房屋的占有属于无权占有状态。
在出租人与承租人租赁合同已经解除的情况下，该解除的效力当然及于次承租人与承租人的租赁协议。次承租人与承租人签署房屋租赁协议时，就应当核实房屋权属情况，如果该房屋系承租人转租，应当要求转租人提供出租人允许转租的文件。承租人对房屋的处分权利来源于出租人与承租人之间的租赁协议，次承租人才能因此获得次一级的使用权利，而当出租人与承租人之间的租赁协议解除时，作为次承租人是没有权利与出租人的物权主张相对抗的。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。以及第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
综上可以看出，在转租的情况下，次承租人的权益处于最弱一级。一方面在承租时，次承租人应当以获得出租人的确认为签约前提。另一方面，如果发生承租人与出租人提前解约的情况下，次承租人应尽快与出租人取得联系，及时沟通，重新签署租赁协议以保护自己的合法权益。