深圳中院：《商品房预售合同》解除后，购房者无需再还房贷！

一直觉得商品房买卖合同解除后，购房贷款由开发商返还，购房者无需再还是一个法律常识，因为2003年的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖纠纷司法解释》）第25条第2款（2020修订稿照样存在）明确规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”——上述规定中的出卖人就是一手房开发商，担保权人就是购房者的按揭贷款银行。
本以为上述司法解释明白无误且无歧义，笔者十余年前亦曾成功代理过购房者解除合同剥离贷款，所以在法律圈“哥伦布发现新大陆”一般，以夸张标题《银行哭晕！最高法审委会：因开发商违约致<商品房预售合同>解除，房贷由开发商偿还，购房人无需还款！！！》疯传最高人民法院（2019）最高法民申245号案时，笔者认为此案只是一个普通得不能再普通的常规案例，无需大惊小怪。
此次全国范围内的多地烂尾楼业主“抱团停贷”事件，又有人拿上述案例炒作收割法律人流量，笔者借此撰文《买房遭烂尾楼：“强制停贷”、“集体断供”不妥，依法解约可免还银行贷款！》，主张购房者买到烂尾楼，导致开发商交付遥遥无期，如果已经超过交付期限且达到解约条件，或具备其他解约条件，购房者可以开发商为被告、按揭银行为第三人，直接起诉要求法院判决解除买卖和借款合同，由开发商返还剩余银行贷款，并支付己方已付房款本息；如果尚不具备解除条件，也可以开发商经营状况严重恶化为由行使不安抗辩权，在具备解约条件后依法解除合同，从而合法剥离压在自己头上的剩余贷款。
直至今天看到最高人民法院前法官肖锋公众号“法语锋言”文《肖锋博士：商品房买卖合同解除，房贷到底由谁还？（评热点案例）》提出“该文义解释得不出银行只能向开发商主张贷款本息的结论”，即：只明确了出卖人将收取的购房贷款本息返还给担保权人的义务，但并没有明确免除买受人（买房人）基于贷款合同解除向出卖人返还贷款本金和利息的义务！

肖锋博士观点
难不成是笔者观点错了？于是赶紧打开2003年最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》，重温并再三阅读理解第25条第2款，不但没有涉及肖锋博士上述购房者还有还款义务的理解，而且隐约可以看出可以免除购房者还贷的意思（以常规理解：出卖人直接返还的言外之意即不再需要购房者返还，如果购房者仍负还贷义务，应当在理解与适用中说明）：

最高法院《商品房买卖纠纷司法解释》理解与适用
换言之，虽然肖锋博士曾是最高人民法院法官，但以最高人民法院官方名义对外发布，供法官、律师、大专院校等法律人理解与适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》并不能体现出肖锋博士的上述观点。
深圳法院又是如何判决的呢？笔者以《商品房买卖纠纷司法解释》上述条款检索，共找到深圳市中级人民法院如下两个个案和一个系列案，结果与笔者理解一致，即：《商品房预售合同》解除或无效后，购房贷款由开发商返还，购房者无需再还！
案例1：(2019)粤03民终18796号案——深圳市金地北城房地产开发有限公司与张志权、中国建设银行股份有限公司深圳市分行房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
深圳市宝安区人民法院一审观点：
关于抵押贷款合同。由于张志权已诉请解除其与金地北城公司签署的《深圳市房地产买卖合同(预售)》，则其为购买涉案房产而与建设银行深圳分行签署的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xx）的目的已无法实现，张志权请求解除该《个人住房（商业用房）借款合同》，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，金地北城公司应将依据该合同取得的购房贷款予以返还。其中，就张志权已向建设银行深圳分行实际清偿的贷款本金及利息合计1371113.28元返还张志权，并向建设银行深圳分行清偿该合同项下的剩余贷款本息，如因提前还款产生违约金或其他费用，亦应由金地北城公司一并向建设银行深圳分行支付。
判项四：金地北城公司于判决生效之日起十日内向建设银行深圳分行清偿张志权与建设银行深圳分行签署的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xx）项下的剩余贷款本息及相关费用......
深圳市中级人民法院二审：维持深圳市宝安区人民法院上述判项。
案例2：(2019)粤03民终33748号——陈小斌、深圳市万科滨海房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
深圳市盐田区人民法院一审观点：
关于商品房预售合同及贷款合同、贷款抵押合同解除后，各方应当承担何种权利义务。陈小斌向万科公司作出解除合同的意思表示之后，万科公司同意解除合同，本案符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定的双方协商一致解除合同的情形。双方对于合同解除后责任承担问题尚未协商一致并不影响合同解除这一法律行为的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，
万科公司应当向中国银行深圳支行返还陈小斌尚未还清的购房贷款余额，金额以中国银行深圳支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准。
判项五：万科公司应于判决生效之日起十日内向中国银行深圳支行返还编号2016年圳中银中贷字第0543号《个人贷款合同》中陈小斌尚未偿还的购房贷款余额，金额以中国银行深圳支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准。
深圳市中级人民法院二审：维持深圳市盐田区人民法院一审判决。
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系列案：(2019)粤03民终9113-9147号——上海浦东发展银行股份有限公司深圳罗湖支行与成宏玉深圳市恩泽地产发展有限公司深圳市深圳林长借款合同纠纷二审民事判决书
该案为18人35个的系列案，原告为上海浦东发展银行股份有限公司深圳罗湖支行，被告为成宏玉等十八人（购房者）和深圳市恩泽地产发展有限公司（开发商），诉讼请求为判决解除借款合同，购房者立即还本付息，开发商承担连带保证责任。
深圳市罗湖区人民法院一审判决：一、解除浦发银行罗湖支行与成宏玉等十八人于合同签订日期签订的《个人购房抵押借款合同》；二、成宏玉等十八人于判决生效之日起十日内向浦发银行罗湖支行清偿贷款本金、利息、罚息（利息、罚息暂计至2009年8月20日，此后的利息及罚息按中国人民银行的规定及借款合同的约定计至款项付清之日止）；三、恩泽公司对成宏玉等十八人负担的上述债务承担连带清偿的保证责任；四、驳回浦发银行罗湖支行的其他诉讼请求。（一审判决购房者仍负有还贷义务）
深圳市罗湖区人民法院再审判决：一、维持原审判决第一项；二、撤销原审判决第二、三、四项；三、恩泽公司于判决生效之日起十日内向浦发银行罗湖支行清偿贷款本金及利息、罚息（利息、罚息暂计至2009年8月20日，此后的利息及罚息按中国人民银行的规定及借款合同的约定计至款项付清之日止）；四、驳回浦发银行罗湖支行的其他诉讼请求。（再审判决购房者没有继续还贷义务）
深圳市中级人民法院二审观点：关于还款责任主体。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定（内容略）。鉴于本系列案中相关的商品房买卖合同已被确认无效，涉案抵押借款合同也被解除，且相关按揭贷款已由浦发银行罗湖支行作为成宏玉等十八人的购房款直接支付给恩泽公司，根据上述司法解释的规定，应由恩泽公司向浦发银行罗湖支行承担返还购房贷款的本金及利息的责任。再审法院判令恩泽公司向浦发银行罗湖支行清偿贷款本金及利息、罚息，浦发银行罗湖支行对判决确定的本息金额无异议，本院予以维持。
浦发银行罗湖支行请求成宏玉等十八人偿还全部借款本金及利息、罚息，恩泽公司对此承担连带保证责任，本院不予支持。
判决：驳回上海浦东发展银行股份有限公司深圳罗湖支行上诉。（判决购房者没有继续还贷义务）
需要特别说明的是上述(2019)粤03民终9113-9147号系列案，该案是贷款银行起诉明确要求购房者还本付息，深圳罗湖法院一审判决购房者还本付息，再审改判购房者没有继续还贷义务，贷款银行不服上诉，深圳市中级人民法院依据《商品房买卖纠纷司法解释》上述条款驳回其上诉，确认了发商是唯一返还义务人，完全免除了购房者的还贷责任！
笔者扩大检索范围到其他法院发现，在《商品房预售合同》解除、被撤销或确认无效后，是否可以免除购房者还贷义务，确实存在司法裁判不一致的情况，深刻感受到老百姓说的“法律就像橡皮筋，怎么解释看法官”有时间也是客观事实，不过可以确定的是：检索案例显示，目前深圳市中级人民法院的观点和笔者是一致的，即可以免除购房者的还贷义务。