近期在本所的一个代理案件中，出现了一种延伸情况，购房人与开发商签订了预售商品房合同，后因购房人对外负有债务，其债权人查房案涉房屋。开发商在其迟延付款，向银行履行阶段性担保后，与购房人解除预购合同。债权人申请对被执行人（购房人）的购房款直接划扣，但此时，也会存在开发商与购房人之间违约金、利息等未结算完毕的问题，此时开发商能否对抗另案执行的直接划扣？
今天，我们将结合一个有代表性的案例，与大家共同探讨这个问题。
争议解决法律事务部
典型案例
中海发展（广州）有限公司与黄成武关于执行行为异议纠纷
深圳市罗湖区人民法院|执行|（2016）粤0303执异126号|
广东省深圳市人民法院|执行|（2017）粤03执复28号|
广东省高级人民法院|执行|（2017）粤执监91号|
案情概述
黄成武（债权人）与姚松枝、姚新鸿民间借贷纠纷，诉讼期间，黄成武申请查封了姚新鸿名下中海花城湾1302号涉案房产。深圳罗湖区法院作出判决姚松枝、姚新鸿向黄成武偿还借款本金人民币500万元及利息、罚息等。该涉案房产系2014年6月6日被执行人姚新鸿与中海发展（广州）有限公司（以下简称“中海公司）签订《商品房预售合同》所购买。
2016年7月8日，因姚新鸿多次逾期偿还银行贷款，招行广州分行向中海公司发出《催收函》，要求中海公司承担连带担保责任。中海公司向姚新鸿发出《告知函》，告知姚新鸿如不立即清除所欠贷款本息，中海公司将于2016年7月25日解除《商品房预售合同》。
2016年8月1日，中海公司代姚新鸿向招行广州分行支付9437029.8元。后，中海公司与姚新鸿解除该《商品房预售合同》。后，中海公司诉姚新鸿承担支付房屋占用费、腾空返还涉案房产等法律责任。
借贷纠纷案件执行过程中，中海公司就涉案房产执行向执行法院提出执行标的异议，执行法院于2016年10月21日作出中止执行案涉房产的裁定（以下简称“130号裁定”）。同年11月14日，执行法院作出《执行裁定书》、《协助执行通知书》（以下简称“11号裁定和协执”），要求案外人中海公司将被执行人姚新鸿关于涉案房产的购房款750万元付至执行法院账户，并于当日向中海公司送达。中海公司就“11号裁定和协执”提出执行异议申请，执行法院驳回异议申请（“156号裁定”）。后，中海公司提出复议申请，复议法院裁定驳回中海公司的复议申请（“复28号裁定”）。中海公司不服，向广东省高级人民法院申诉。
裁判结果
“156号裁定”：驳回中海公司的异议申请。
“复28号裁定”：驳回中海公司的复议申请。
广东高院判决：一、撤销深圳市中级人民法院（2017）粤03执复28号执行裁定；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303执异156号执行裁定；三、撤销深圳市罗湖区人民法院2016年11月14日作出的（2016）粤0303执11号执行裁定及协助执行通知。
法院观点
执行法院认为：
中海公司主张解除合同，其与被执行人姚新鸿就解除合同纠纷一案中涉及的双方各自的权利和义务需另案经过实体审查后确认，不属于本案执行异议的范畴。因此，异议人主张被执行人因解除合同产生的相应款项予以抵扣没有法律依据；异议人解除合同，法院可依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对异议人的债权，符合相关法律规定。
复议法院认为：
本案的焦点问题在于罗湖法院能否对涉案房产的购房款予以强制执行。罗湖法院查封被执行人姚新鸿名下涉案房产，因复议申请人中海公司主张其与姚新鸿的购房合同已经解除，则查封效力应及于涉案房产的购房款。
广东高院认为：
本案的焦点问题是执行法院裁定扣划被执行人姚新鸿在中海公司的购房款有无违法不当之处。
第一，关于查封涉案房产的效力是否及于涉案房产的购房款的问题。复议裁定认为，查封涉案房产效力应及于涉案房产的购房款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条规定、第二十四条规定，被执行人姚新鸿支付给中海公司的购房款，既非涉案房产的从物或天然孳息，亦非涉案房产的替代物或者赔偿款。复议裁定以中海公司解除购房合同为由，确认查封涉案房产效力及于购房款，缺乏法律依据。同时，中海公司与被执行人姚新鸿的房屋买卖合同诉讼以及涉案房产的执行异议诉讼现均在审理之中，复议裁定确认查封效力及于购房款亦缺乏事实依据。并且，即使查封涉案房产效力能够及于购房款，因执行法院在案外人异议中已裁定中止执行涉案房产，又裁定扣划涉案房产所及的购房款亦无依据。
第二，关于被执行人姚新鸿对中海公司是否享有债权，是否具备强制执行的法定条件的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条第1款规定 ¹、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条规定 ² 。依照上述司法解释，人民法院可以依法强制执行被执行人的到期债权。但因被执行人与次债务人之间债的法律关系涉及实体问题，根据债的相对性原则，在申请执行人与被执行人金钱债务的执行案件中，不能直接审查判断被执行人与次债务人之间有无债务、是否到期、债务金额等实体问题，故司法解释对到期债权的强制执行进行严格限制：一是申请执行人申请执行到期债权，执行法院应当先行裁定冻结债权，并通知次债务人向申请执行人履行债务；二是次债务人一旦提出异议的，人民法院一律不对次债务人强制执行，除非到期债权已经生效法律文书确定。具体到本案，申请执行人提出被执行人姚新鸿对中海公司享有到期债权，执行法院依法应当裁定冻结债权并通知中海公司履行债务，但是执行法院直接裁定扣划购房款并通知中海公司协助执行，明显不符合上述司法解释规定的程序。中海公司对到期债权提出异议后，执行法院和复议法院对被执行人与中海公司基于买卖合同法律关系形成的债权债务进行审查，并确认被执行人对中海公司享有到期债权的具体金额，据此驳回中海公司的执行行为异议，亦不符合到期债权强制执行的法定情形。
【1】《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条第1款：“被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知。”
【2】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行；该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制的，人民法院不予支持；对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持。”
第三，关于被执行人姚新鸿已向中海公司支付的购房款，能否在执行程序中确认为被执行人的财产的问题。本院认为，《民事诉讼法》第二百四十二条第一款规定 ³、《物权法》第二十三条规定 ⁴；金钱货币作为一般等价物，亦应当适用“占有即所有”的基本规则。本案被执行人姚新鸿已向中海公司支付的购房款，系依购房合同履行金钱债务，故购房款在交付后即发生物权变动效力，被执行人对购房款不再享有占有、使用、收益、处分的权利，中海公司收取占有购房款后即属其所有。被执行人姚新鸿与中海公司之间形成买卖合同法律关系，即使因合同无效、解除或其他中海公司应当返还购房款的法定情形，被执行人亦仅享有债权请求权，而不享有物权请求权。执行法院裁定扣划被执行人姚新鸿已经支付给中海公司的购房款，明显缺乏物权法上的执行法律依据。
【3】《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条第一款：“人民法院有权扣押、冻结、划拨被执行人的财产。故在执行中强制执行的财产范围，限定于被执行人财产。”
【4】 《中华人民共和国物权法》第二十三条：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。因金钱货币的动产属性，交付后即发生物权变动效力。”
案例评析
我们首先梳理一下原两审法院的裁判思路，如下图：
笔者认为，规范的执行行为，不仅会给当事人带来便利，同时也能减轻执行法院的案件压力，不会因为一个执行行为再产生多个诉讼程序，从而导致执行案件办案效率低下、周期冗长、申请人得不到执行款项，被执行人通过司法程序拖延履行义务。
本案例中，广东高院关于被执行人支付的购房款的定性，是本案的关键点。认为本案的购房款既非涉案房产的从物或天然孳息，亦非涉案房产的替代物或者赔偿款，进而认定查封的效力不能及于购房款。可知，本案中，开放商与购房人签订的预售商品房合同解除后，被执行人已经支付的购房款不应属于“可直接划扣的被执行人财产”（系一种债权请求权，请求标的为一定数额的购房款，而不是物权请求权）。
此种情况下，债权人可以申请法院向此债务人下发履行到期债务通知书。同时，执行法院可以依法冻结该到期债权，并通知次债务人向申请执行人直接履行。而不是直接下达执行裁定划扣该该购房款并通知开发商协助执行。作为次债务人，赋予其对到期债权关系提出异议的权利，若次债务人提出异议，此时法院律师不得对次债务人强制执行，除非有确定到期债权的已经生效法律文书（若没有生效法律文书确定，执行法院也不得“越俎代庖”地在执行异议审查程序中审查并认定被执行人与次债务人到期债权债务的实体问题）。