购房者断供，房屋被查封，开发商如何避免“房钱两空”

【引言】
在疫情导致经济下行、房价上涨趋缓的背景下，业主“断供”并由此导致房地产开发企业承担阶段性担保责任的情况，已屡见不鲜。业主“断供”往往意味着其财务状况恶化，常常还伴随着无法偿还其他债务、其他债权人申请预查封其所购房屋的情况。
如上述案例，如果房屋被执行拍卖，房地产开发企业可能面临既无法收回房屋，又无法实现或完全实现代偿款、违约金等债权，还要向银行承担担保还款责任，这种“房钱两空”的困境，无疑将给房地产开发企业造成巨大的损失。
以下郧和律师从开发商角度出发，提出三套程序性解决方案，供开发企业在实务中参考运用。
第一套方案
开发商向购房者提起解除合同之诉，诉请判决收回房屋，退还银行按揭贷款，购房者缴付的首付款，在扣除违约金及费用支出后，如有剩余退还购房者。
开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》附件中，通常都有解除条款，即如购房户断供，导致开发商承担保证责任累计达到一定金额后，开发商有权解除《《商品房买卖合同》，这就是开发商行使解除权的合同依据。
案例索引：
成都市中航地产发展有限公司与黄玉宾、李清商品房预售合同纠纷以及成都市中航地产发展有限公司与黄玉宾、李清追偿权纠纷（2017）川0107民初11339号案件
原告诉讼请求为：
一、解除原告与被告签订的“中航国际广场”商品房的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同附件与补充协议》；
二、被告在《商品房买卖合同》解除之日起10个工作日内，协助原告办理完毕商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的注销手续；
三、原告有权从应退还被告的购房款中，先行扣除被告应承担的违约金639828.8元；四、原告因维权而支付的律师代理费50000元；五、本案诉讼费由被告承担。
法院判决：
一、解除原告成都市中航地产发展有限公司与被告黄玉宾、李清签订的《商品房买卖合同》（标的“中航国际广场”房屋）、《商品房买卖合同附件与补充协议》；
二、被告黄玉宾、李清于本判决生效之日起十日内协助原告成都市中航地产发展有限公司注销上述《商品房买卖合同》备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记手续；
三、被告黄玉宾、李清于本判决生效之日起十日内支付原告成都市中航地产发展有限公司违约金639828.8元；
四、被告黄玉宾、李清于本判决生效之日起十日内支付原告成都市中航地产发展有限公司律师费50000元。判如所请，开发商诉讼请求全部得到支持。
方案一利弊分析：
在房价上涨的情况下，开发商解除合同并收回房屋，无疑是是开发商最好的选择。但是，考虑到部分法院对于开发商承担保证责任作为合同解除条件，可能不予认可而驳回，选择此种方案时，需要考虑当地法院的裁判观点。
第二套方案
开发商在承担担保责任后，依法行使追偿权，对购房户提起民事诉讼，要求法院判定开发商在代偿范围内，享有拍卖涉案房屋价款的优先受偿权。
法律依据：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
第十八条：承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。
如果案涉房屋已经办理了抵押权预告登记，且案涉房屋办理了建筑物所有权首次登记（即通常所说的‘大证’），此时可以认定银行已经取得了房屋的抵押权，如果开发商向银行承担了担保责任，开发商在代偿范围内，可以享有拍卖涉案房屋价款的优先受偿权。
案例索引：
十堰和瑞阳光房地产开发有限公司、王亮等商品房预售合同纠纷十堰市张湾区人民法院（2021）鄂0303民初2852号：
案涉房屋虽办理了抵押预告登记，但因原告和瑞房地产公司已经办理了建筑物所有权首次登记，故该抵押权自预告登记之日起设立。原告和瑞房地产公司主张行使第三人招行十堰支行对王亮、杜娟所享有的抵押权，对案涉房屋的拍卖变卖价款享有优先受偿权，事实清楚，证据充分，本院予以支持。
第二套方案分析：
这是最稳妥、最常规的一种方法，被法院主流裁判观点认可和支持，但需要提起民事诉讼，需考虑诉讼带来的人力、物力、财力和时间成本。
第三套方案
开发商“坐享其成”，待其他债权人申请执行时，直接申请参与分配，要求对房屋拍卖价款行使优先受偿权。
《民事诉讼法司法解释》第506条规定“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”
开发商依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条，取得了案涉房屋的优先受偿权，因此，也可以在购房户其他债权人申请执行后提交相关证据，直接申请参与分配，并对房屋拍卖价款行使优先受偿权。
案例索引：
浙江东横建筑工程有限公司、青海置信传媒有限公司等合同纠纷执行审查执行裁定书青海省西宁市中级人民法院（2022）青01执异88号
法院裁判：
浙江东横建筑工程有限公司如认为对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。
综上，异议人浙江东横建筑工程有限公司对本院正在执行的财产主张享有建设工程价款优先受偿，应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零六条第二款规定申请参与分配。
第三套方案利弊分析：
方案3是在方案2的基础上演化而来，是方案2的简化版。
对比诉讼途径的方案2，方案3成本更低。
但不足之处在于，方案3依赖于其他债权人申请强制执行，启动执行程序。如果其他债权人认为启动执行是“为他人做嫁衣”，无利可图，不启动执行程序，开发商无法获得优先受偿权。
郧和律师实务建议
开发商在选择解决方案时，要综合考虑当地房地产市场形势、合同是否约定了相应的解除权，以及当地法院的相关裁判标准等诸多因素。
1.如果合同约定了开发商在承担保证责任后，可以行使解除权，且当地法院对此予以支持，那么在房价上涨房屋且不愁销的情况下，解除合同并收回房屋，无疑是最有利的。
2.如果收回房屋有困难，如房屋已交付业主并装修入住，可优先考虑方案3，因为诉讼成本最低。但前提是执行申请人要启动执行程序。这需要与执行申请人提前沟通好，确定房屋拍卖并在清偿完银行和开发商的债权后，执行申请人可以分得一杯羹，否则可能会落得“三个和尚没水吃”，各方相互观望的境地。
3.第二套方案是最稳妥的做法，但诉讼成本比方案3高，收益或许比方案1低。我们建议，在启动方案2时，同时可以考虑方案3。如果案涉房屋进入执行程序，且追偿权诉讼还在进行中，开发商可以直接申请参与分配，一旦获得法院准许，可以撤回方案2的起诉，降低诉讼维权成本，缩短回款周期。