建议收藏：企业经营合规高频咨询之商品房买卖购房者角度

目 录
一、房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？
二、开发商逾期交房，是否需要承担违约责任？怎么承担？
三、买受人购买精装房，销售时未说明样板房与实际交房是否一致，开发商是否需要承担责任？
四、购房合同约定竣工备案作为房屋交付条件，开发商是否可以与业主达成“先交房，免逾期”的协议呢？
五、房屋交付使用后，房产证迟迟未能办理，开发商是否承担违约责任？
六、城镇户口居民是否可以购买农村宅基地房屋，购买合同是否有效？
七、买卖双方为了避税，签订了阴阳合同，如果产生了纠纷，以哪份合同为准？
八、借名买房中，当事人之间签订了借名买房的约定，该约定是否有效？
01房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告
不符，可以要求开发商承担违约责任吗？
答：可以要求开发商承担违约责任。
法律依据：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
02开发商逾期交房，是否需要承担违约责任？怎么承担？
答：需要承担违约责任。
法律依据：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）第十一条第一款 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第十三条第三款：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
03购买精装房，销售时未说明样板房与实际交房是否一致，开发商是否需要承担责任？
答：需要承担责任。如果样板房只是参考，实际交房与样板房设计、装修装饰不一样等，则应当在展示样品房时予以说明。
04购房合同约定竣工备案作为房屋交付条件，开发商是否可以与业主达成“先交房，免逾期”的协议呢？
答：如果约定竣工备案为交付条件，双方协商达成“先交房，免逾期”的协议不违反法律禁止性规定，但房屋未经过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格，不得向业主交付使用。
实务案例：珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404民初2872号民事判决
1、房屋必须竣工验收合格才能交付使用，这是法定的最低交付条件，未经竣工验收合格交付的，交付行为无效。
2、合同约定竣工验收备案为房屋交付条件，如果没有竣工备案就交付使用，不视为适格交付，仍然应承担违约责任。
3、开发商可以与业主约定提前交房，但应明确约定免除未办理竣工验收备案的违约责任。
05房屋交付使用后，房产证迟迟未能办理，开发商是否承担违约责任？
答：如果《商品房买卖合同》明确约定逾期办证的违约责任，则开发商应当承担违约责任，注意受3年诉讼时效限制。
法律依据：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
06城镇户口居民是否可以购买农村宅基地房屋，购买合同是否有效？
答：无效。
法律依据：《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发〔1999〕第39号第二条第二款农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
07买卖双方为了避税，签订了阴阳合同，如果产生纠纷，以哪份合同为准？
答：关于合同价款部分以阴合同为准，其他条款参照阳合同。
法律依据：《民法典》第一百四十六条【虚假表示与隐藏行为效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
08借名买房中，当事人之间签订了借名买房的约定，该约定是否有效？
答：协议有效。借名买房协议，不属于物权变动的法定事由，但是属于双方内部的债权性质协议，如被借名人不配合办理过户，则借名人可以通过民事诉讼的途径要求被借名人配合办理房屋过户手续。