夫妻单方出售共有房产，合同效力究竟如何?

随着全国各地二、三线城市房价的飙升，大量闲置房及二手房开始涌入交易市场。生活中出现了许多房屋登记在夫或妻一方名下，一方将房屋与第三人订立买卖合同后，另一方以无权处分为由主张买卖合同无效的纠纷。究竟该买卖合同的效力及受损害方的救济途径如何，笔者带大家来一探究竟。
一、一方私自处分夫妻共同财产房屋的，另一方主张买卖合同无效，法院不予支持
一方面，从婚姻法角度而言，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”该规定明确了在第三人满足善意取得的情况下，另一方主张合同无效的要求于法无据。
另一方面，从买卖合同的角度而言，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故无权处分的买卖合同不应出卖人无所有权而无效。该条的成立条件有二：1.夫或妻单方为无权处分；2.受让人善意而为（即支付合理价；善意不知情；办理相关登记手续）。
二、关于善意取得的认定
前述结论成立的前提是，出卖人无权处分房产且受让人为善意取得。善意取得制度是《物权法》设置的保障善意第三人的一个制度，善意取得的成立，需要满足以下条件：
1.受让人是善意的，这是善意取得制度的制度根源。作为不动产的房屋而言，应当以受让人对不动产登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下，只要受让人信赖了不动产登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其明知登记错误、有异议登记的记载或受让人与一方恶意串通损害另一方权益。
2.受让人支付了合理的价格对价。交易的一个重要因素就是价格，如果受让人以低价购进，则很难认定受让人的善意。实践中通常认定市价30%的浮动区间为合理对价。
3.物权转移已经完成。这是一个实践性的要求。我国《物权法》规定，不动产实行统一登记制度，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，即受让人需要完成房屋的过户登记。
因此，当夫或妻一方私自处分夫妻共同财产房屋的，受让人符合前述善意取得构成要件的，另一方主张买卖合同无效，法院不予支持。
三、夫或妻中受损害一方的利益如何救济
该类案件中，当夫妻内部权利义务关系与外部第三人权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系，夫或妻中受侵害一方的利益只能通过其他途径进行解决.
在我国，《婚姻法》将夫妻财产共同共有作为原则，夫妻约定作为例外。在财产未分割之前，所有财产属一般属双方共同共有，这便使婚内赔偿失去了经济基础。 因此，婚续期间民事赔偿责任一般不能在婚续期间单独提出，根据现有法律规定，被损害的另一方可以在离婚时就此损害主张赔偿。
四、买家购房风险的避免
作为买方来说，可以在买房前最大化避免此风险。例如：
1.在购房前问清卖方的婚姻状况，最好陪同其前往婚姻登记机关调取婚姻信息，查看婚姻登记时间与房产登记时间，看是否属于夫妻共同财产。如无法提供婚姻状况信息，也要要求卖方以书面形式进行答复，提前做好证据准备。
2.特殊情况下，即便卖方离婚，也要尽量让其前妻到场签字。因为离婚后尽管房产证还没变更，但是判决可能已经对该房屋作出明确分割。如果其前妻不能到场，也要要求卖方以书面形式进行声明，承诺房屋无任何权属纠纷。