执行程序中承租人租赁权之保护与审查

一、案情简介：
X某与Y某借款合同纠纷执行阶段，X某向法院申请强制执行，执行过程中法院查封Y某名下房产一套，Z某系该被查封房屋的承租人。法院在拍卖该房屋时，Z某向法院提出异议，请求对作为执行标的物并负有租赁权的租赁物进行变价以保护其对租赁物占有、使用和收益权，承租人提起执行异议依据应为《民事诉讼法》第225条还是第227条？
二、司法实践两种观点：
一种观点认为，以225条提起执行行为异议，不甚妥当。《民事诉讼法》第225条，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案承租人主张对执行标的物享有租赁权，其实质是主张享有占有、使用和收益的权利，这种权利应当属于实体法上的权利，产生的争议属于实体权利义务争议，而225条是因执行法院程序上的瑕疵侵害了其程序上的利益，从而提起异议，属于程序上的救济。
另一种观点认为，承租人作为案外人就标的物主张租赁权来看，其目的不是阻却执行，而是要求法院对标的物进行变价以保护其租赁权，由此看来，依227条提起案外人异议也为不妥。
故承租人到底应以哪条为依据，提起异议呢？法院又是如何进行审查呢？笔者在全国范围内对地方法院裁判规则或指引进行了检索，以有助于大家更好的辨析该案件。
三、司法实践地方法院观点：
笔者经过检索，筛选，摘选了上海市、浙江省、江苏省等沿海经济较为发达地区各高院针对执行程序中承租人租赁权如何处理的部分裁判指引，梳理如下，以供参考：
1、上海高院《关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行)》第2、4条载明，案外人提出书面异议主张对房屋享有租赁权的，执行法院应当依据《民事诉讼法》第227条的规定进行立案和审查，异议成立，中止对房屋不负担租赁权予以变现；异议不成立或者不能够对抗申请执行人的，裁定驳回。
2、浙江高院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第5条，案外人主张租赁权的，执行实施人员应向其告知虚构租赁关系对抗执行的法律后果。如案外人坚持其主张的，告知其提交异议书和相应证据材料，并移交执行审查机构依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定进行审查处理。
3、江苏高院《关于执行疑难若干问题的解答》第13条，就租赁权而言，只有执行措施可能或者已经妨害租赁权行使的时候，承租人才可以提起执行异议；如果执行行为不妨害，已经提起执行异议的，当予以驳回。承租人在执行法院采取执行措施之后取得租赁权的，承租人的租赁权不能对抗申请执行人的债权，其提出的异议按照民诉法第225条处理。承租人在执行法院采取执行措施之前取得租赁权的，承租人依据其租赁权提出执行异议，按照民诉法第227条处理。
4、江苏高院《执行异议之诉案件审理指南》，如法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权，承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的，属于民诉法第225条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。但如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。
纵观上述规定，上海、浙江高院基本保持一致，认为承租人就涉案房屋享有租赁权提出异议的，按照民诉法第227条规定进行审查。
四、笔者观点：
简单的依据民诉法第227条规定进行审查，一方面会增加法院审判压力，另一方面也增加了被执行人与案外人恶意串通，运用虚假租赁关系进行诉讼从而达到影响执行顺利进行的目的，损害申请执行人权益的可能性。
承租人在人民法院采取执行措施之后，承租该房屋，就承租人而言，法院采取措施在前，租赁在后，根据《拍卖、变卖财产》的规定及《担保法》司法解释等，应当保护在先申请执行人的权益或者租赁前已享有担保物权或优先权的人，故其不能排除法院的强制执行，也无法对抗申请执行人，这与最高院《执行异议和复议若干问题规定》第31条的精神是相统一的。若租赁是在采取措施之前，依据“买卖不破租赁”的原则及最高院《拍卖、变卖财产的规定》第31条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”，法院对该房屋变现时，应当优先保护承租人的权益，与最高院《执行异议和复议若干问题规定》第31条关于租赁权人有权在租赁期限内阻止法院强制执行的规定也是相辅相成的。故，江苏高院《执行疑难》规定处理方式，个人认为较为合理，一方面能够通过执行行为异议解决掉一部分承租人问题，减轻法院因案外人异议引起诉讼资源的浪费，另一方面又能够通过案外人异议切实做到保护好原有承租人实体上的权益。
另，江苏高院《审理指南》承租人只是对承租人腾退房屋有异议的，按照225条规定处理，笔者认为，如前所述，租赁权实质上是对房屋占有、使用、收益的权益，依此，腾退房屋事实上是侵害了承租人的占有权，应当按照227条规定进行处理。
租赁权本质上属于实体权利，执行行为异议以及复议审查尚不足以充分保护当事人实体上的权益；承租人对租赁物享有占有、使用、收益等权益，在租赁期内具有阻止移交占有物的效力。当法院不认可承租人的租赁权时，异议被驳回后，承租人还可以通过案外人异议之诉，寻求救济。但是，作为承租人，应当就真实的租赁关系提起该异议，并对真实性予以负责。
人民法院在审查承租人租赁权后，承租人在执行法院采取执行措施之前取得租赁权的，承租人依据其租赁权提出执行异议，按照民诉法第227条进行处理；承租人在执行法院采取执行措施之后取得租赁权的，其提出的异议按照民诉法第225条处理，此种审查处理方式，较为合理。
当然实践中还需要进行更多的摸索，并结合实践中的问题进一步完善法律法规，最终解决实际问题。