引言
为保护农民工等建筑工人的合法权益，1999年颁布实施的《合同法》首次规定了建设工程价款优先受偿权，即建设工程的承包人对于其承包工程的价款，就该工程折价或者拍卖所得价款享有优先受偿的权利。
2021版《建设工程司解》将建设工程价款优先权的期限由6个月延长至18个月，为承包人主张优先权提供了期限保证。在行使期限延长的情况下，建设工程价款优先权的重要性日益凸显。
本文围绕建设工程价款优先权的六个具体问题，试做如下分析，以期帮助承包人追回工程价款、维护建筑工人的合法权益。
一建设工程价款优先权的演变历程
建设工程价款优先受偿权系法律上的技术创造，在实践中不断发展、完善。我国建设工程价款优先受偿权经历了规则“确立期—细化期—解构期—重构期—完善期”五个阶段。
《合同法》为：《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第15号）
《优先受偿权批复》为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）
2005版《建设工程司解》为：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2004〕14号）
2019版《建设工程司解》为：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）
《民法典》为：《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）
2021版《建设工程司解》：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）
二谁可以主张建设工程价款优先权？
2021版《建设工程司解》第35条规定，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有优先权，非发包人的相对方不享有优先权。
但是对于如何认定“承包人”，我国法律法规、规章或是规范性文件都没有对此作出明确的概念规定。另我国建筑市场环境处于不规范状态，存在直接与发包人订立建设工程施工合同的承包人、转包合同和分包合同的承包人、借用资质和出借资质的承包人等。实践中，哪些承包人享有建设工程价款优先受偿权呢？
依据《民法典》第791条相关规定，“承包人”包括总承包人、勘察人、设计人和施工人。由此可知，总承包人、勘察人、设计人、施工人、合法的专业分包人、劳务分包人均属于承包人，都应当被认定为建设工程价款优先权的主体。另结合2021版《建设工程司解》第35条，“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
换言之，建设工程价款优先受偿权的权利主体仅指：直接与发包人签订合同的施工人，或直接与发包人签订含有施工内容的合同的总承包人。故将勘察人、设计人、专业分包的承包人、劳务分包的承包人全部排除在建设工程价款优先受偿权的权利主体之外。
对于借用资质签订建设工程施工合同的情况下，缺乏资质的单位或者个人是否享有建设工程价款优先受偿权？
该问题，在实践中尚存争议。《民法典合同编理解与适用》对此作出注意提示：一是享有工程价款优先权的主体原则上应当是一人而不宜为多人；二是在处理资质出借方、资质借用方、发包人三方之间的关系时，应以各方当事人的真实意思为基础确定各自法律关系。
对于装饰装修工程承包人请求建设工程价款优先受偿权的条件，2021版《建设工程司解》第37条删除“装饰装修工程的发包人是该建筑物的所有权人”的限制条件，而是增加了“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”的前置条件。
三建设工程价款优先权的范围如何界定？
建设工程价款优先受偿的范围应当包含直接成本、间接成本、利润及税金，但不包括因履行建设工程施工合同所产生的违约金、损害赔偿金、利息等其他债权。具体相关规定如下：
《民法典》第807条规定，只要建设工程施工合同所约定的价款，均可就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2021版《建设工程司法解释》第40条规定，建设工程价款范围要根据国务院有关行政主管部门的规定来确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
其中，国务院有关行政主管部门的规定主要是指：
1. 原住建部、财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号）第1条第1款：建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。”
2. 原建设部印发的《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》（建标[1999]1号）第5条第1款：工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。
四 关于建设工程价款优先权的顺位问题
商品房买受人的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。
关于建设工程价款优先权的受偿顺位，2021版《建设工程司法解释》第36条明确了承包人的建设工程价款优先受偿于抵押权和其他债权。
根据《优先权批复》第2条，围绕同一建设工程项目的各项权利排序应为: 交付购买商品房全部或大部分款项的购房人所享有的交付房屋和转移房屋所有权的给付请求权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞发包人及其他债权人所享有的普通债权。因此，一般买受人的物权期待权不能阻却享有抵押权的金钱债权执行。
随着2021版《建设工程司法解释》于2021年1月1日生效，《优先权批复》被实质性废止。商品房买受人的权利是否仍优先于承包人的建设工程价款优先受偿权呢？
2021版《建设工程司法解释》第36条的规定可追溯至《优先权批复》第1条的规定。《优先权批复》除第1条外，在第2条中规定承包人的建设工程价款优先受偿权不得对抗已经支付全部或大部分价款的商品房买受人。该条款虽未被2021版《建设工程司法解释》所吸收，但被2021年1月1日生效的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》”）第29条所采纳。
《执行异议复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
该条规定从程序上对购房人相对于其他权利人的优先顺位进行了限制并规定了对抗执行的条件。故商品房买受人的物权期待权仍将优先于承包人的建设工程价款优先受偿权。
五建设工程价款优先权的行使期限有多长？何时起算？
2021版《建设工程司法解释》第41条将承包人建设工程款优先受偿权的行使期限由“6个月”延长至“不超过18个月”，在起算时间上，沿用了2019版《建设工程司法解释》的规定，即自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
对于如何确定发包人应当给付建设工程价款的时间，根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》第26条以及2021版《建设工程司法解释》第27条的规定，可分为以下五种情形：
情形一：合同约定给付建设工程价款的时间，除该约定为法定合同无效情形外，建设工程价款给付之日为：合同约定时间；
情形二：合同约定给付建设工程价款的时间，但因发包人的原因导致合同解除或终止履行的，建设工程价款给付之日为：合同解除或终止履行之日；
情形三：合同没有约定、约定不明给付建设工程价款的时间，但建设工程已实际交付，建设工程价款给付之日为：交付之日；
情形四：合同没有约定、约定不明给付建设工程价款的时间，且建设工程未交付，建设工程价款给付之日为：提交竣工结算文件之日；
情形五：合同没有约定、约定不明给付建设工程价款的时间，建设工程未交付，且工程价款也未结算，建设工程价款给付之日为：当事人起诉之日。
六承包人预先放弃建设工程价款优先权的行为是否有效？
对于承包人放弃、限制建设工程价款优先权行为的效力，2021版《建设工程司法解释》第42条根据意思自治原则，规定发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的约定原则上有效，但如果该约定损害了建筑工人利益，则发包人不得以此主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权。
从实际情况看，承包人作为商事主体，有的为上市公司，其地位与发包人、金融机构的地位相比并不当然处于弱势地位，其获得的利益应为经营利益。为保障建筑工人劳动者的获得利益，应优先保障建筑工人工资等权益的实现。
在判断承包人放弃或者限制优先权是否损害建筑工人利益之时，应判断该约定是否影响了承包人的整体清偿能力。如仅因个别拖欠行为，即断定约定无效，那么极有可能负面激励承包人恶意拖欠工资，以实现行使建设工程价款优先受偿权的目的。
为保护农民工等建筑工人的合法权益，1999年颁布实施的《合同法》首次规定了建设工程价款优先受偿权，即建设工程的承包人对于其承包工程的价款，就该工程折价或者拍卖所得价款享有优先受偿的权利。
2021版《建设工程司解》将建设工程价款优先权的期限由6个月延长至18个月，为承包人主张优先权提供了期限保证。在行使期限延长的情况下，建设工程价款优先权的重要性日益凸显。
本文围绕建设工程价款优先权的六个具体问题，试做如下分析，以期帮助承包人追回工程价款、维护建筑工人的合法权益。
一建设工程价款优先权的演变历程
建设工程价款优先受偿权系法律上的技术创造，在实践中不断发展、完善。我国建设工程价款优先受偿权经历了规则“确立期—细化期—解构期—重构期—完善期”五个阶段。
| 确立期 | 《合同法》 | 第286条首次规定建设工程价款优先受偿制度 |
| 细化期 | 《优先受偿权批复》 | 初步规范优先受偿权的行使，如期限、效力、范围等 |
| 解构期 | 2005版《建设工程司解》 | 虽无明文规定，但规定了建设工程施工合同审理中的其他相关制度，如合同无效后工程款的结算、实际施工人权利的保护等条款 |
| 重构期 | 2019版《建设工程司解》 | 全面构建了建设工程价款优先受偿权的行使规则，合理平衡了各方主体之间的利益 |
| 完善期 | 《民法典》 | 仅对《合同法》第286条的规定进行了文字调整，语义上并未发生变化 |
| 2021版《建设工程司解》 | 将优先权的行使期限从6个月调整为18个月 |
《合同法》为：《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第15号）
《优先受偿权批复》为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）
2005版《建设工程司解》为：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2004〕14号）
2019版《建设工程司解》为：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2018〕20号）
《民法典》为：《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）
2021版《建设工程司解》：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）
二谁可以主张建设工程价款优先权？
2021版《建设工程司解》第35条规定，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有优先权，非发包人的相对方不享有优先权。
但是对于如何认定“承包人”，我国法律法规、规章或是规范性文件都没有对此作出明确的概念规定。另我国建筑市场环境处于不规范状态，存在直接与发包人订立建设工程施工合同的承包人、转包合同和分包合同的承包人、借用资质和出借资质的承包人等。实践中，哪些承包人享有建设工程价款优先受偿权呢？
| 项 | 主体 | 是否享有建设工程价款优先权 |
| 1 | 建设工程的勘察、设计人 | 不享有 |
| 2 | 转包合同和分包合同的承包人 | 不享有 |
| 3 | 支解分包情况下，非主体工程承包人 | 不享有 |
| 4 | 与代建人签订施工合同的承包人 | 享有 |
| 5 | 缺乏资质的单位或者个人 | 有条件享有 |
| 6 | 装饰装修工程承包人 | 有条件享有 |
依据《民法典》第791条相关规定，“承包人”包括总承包人、勘察人、设计人和施工人。由此可知，总承包人、勘察人、设计人、施工人、合法的专业分包人、劳务分包人均属于承包人，都应当被认定为建设工程价款优先权的主体。另结合2021版《建设工程司解》第35条，“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
换言之，建设工程价款优先受偿权的权利主体仅指：直接与发包人签订合同的施工人，或直接与发包人签订含有施工内容的合同的总承包人。故将勘察人、设计人、专业分包的承包人、劳务分包的承包人全部排除在建设工程价款优先受偿权的权利主体之外。
对于借用资质签订建设工程施工合同的情况下，缺乏资质的单位或者个人是否享有建设工程价款优先受偿权？
该问题，在实践中尚存争议。《民法典合同编理解与适用》对此作出注意提示：一是享有工程价款优先权的主体原则上应当是一人而不宜为多人；二是在处理资质出借方、资质借用方、发包人三方之间的关系时，应以各方当事人的真实意思为基础确定各自法律关系。
对于装饰装修工程承包人请求建设工程价款优先受偿权的条件，2021版《建设工程司解》第37条删除“装饰装修工程的发包人是该建筑物的所有权人”的限制条件，而是增加了“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”的前置条件。
三建设工程价款优先权的范围如何界定？
建设工程价款优先受偿的范围应当包含直接成本、间接成本、利润及税金，但不包括因履行建设工程施工合同所产生的违约金、损害赔偿金、利息等其他债权。具体相关规定如下：
《民法典》第807条规定，只要建设工程施工合同所约定的价款，均可就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2021版《建设工程司法解释》第40条规定，建设工程价款范围要根据国务院有关行政主管部门的规定来确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
其中，国务院有关行政主管部门的规定主要是指：
1. 原住建部、财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号）第1条第1款：建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。”
2. 原建设部印发的《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》（建标[1999]1号）第5条第1款：工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。
四 关于建设工程价款优先权的顺位问题
商品房买受人的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。
关于建设工程价款优先权的受偿顺位，2021版《建设工程司法解释》第36条明确了承包人的建设工程价款优先受偿于抵押权和其他债权。
根据《优先权批复》第2条，围绕同一建设工程项目的各项权利排序应为: 交付购买商品房全部或大部分款项的购房人所享有的交付房屋和转移房屋所有权的给付请求权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞发包人及其他债权人所享有的普通债权。因此，一般买受人的物权期待权不能阻却享有抵押权的金钱债权执行。
随着2021版《建设工程司法解释》于2021年1月1日生效，《优先权批复》被实质性废止。商品房买受人的权利是否仍优先于承包人的建设工程价款优先受偿权呢？
2021版《建设工程司法解释》第36条的规定可追溯至《优先权批复》第1条的规定。《优先权批复》除第1条外，在第2条中规定承包人的建设工程价款优先受偿权不得对抗已经支付全部或大部分价款的商品房买受人。该条款虽未被2021版《建设工程司法解释》所吸收，但被2021年1月1日生效的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》”）第29条所采纳。
《执行异议复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
该条规定从程序上对购房人相对于其他权利人的优先顺位进行了限制并规定了对抗执行的条件。故商品房买受人的物权期待权仍将优先于承包人的建设工程价款优先受偿权。
五建设工程价款优先权的行使期限有多长？何时起算？
2021版《建设工程司法解释》第41条将承包人建设工程款优先受偿权的行使期限由“6个月”延长至“不超过18个月”，在起算时间上，沿用了2019版《建设工程司法解释》的规定，即自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
对于如何确定发包人应当给付建设工程价款的时间，根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》第26条以及2021版《建设工程司法解释》第27条的规定，可分为以下五种情形：
情形一：合同约定给付建设工程价款的时间，除该约定为法定合同无效情形外，建设工程价款给付之日为：合同约定时间；
情形二：合同约定给付建设工程价款的时间，但因发包人的原因导致合同解除或终止履行的，建设工程价款给付之日为：合同解除或终止履行之日；
情形三：合同没有约定、约定不明给付建设工程价款的时间，但建设工程已实际交付，建设工程价款给付之日为：交付之日；
情形四：合同没有约定、约定不明给付建设工程价款的时间，且建设工程未交付，建设工程价款给付之日为：提交竣工结算文件之日；
情形五：合同没有约定、约定不明给付建设工程价款的时间，建设工程未交付，且工程价款也未结算，建设工程价款给付之日为：当事人起诉之日。
六承包人预先放弃建设工程价款优先权的行为是否有效？
对于承包人放弃、限制建设工程价款优先权行为的效力，2021版《建设工程司法解释》第42条根据意思自治原则，规定发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的约定原则上有效，但如果该约定损害了建筑工人利益，则发包人不得以此主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权。
从实际情况看，承包人作为商事主体，有的为上市公司，其地位与发包人、金融机构的地位相比并不当然处于弱势地位，其获得的利益应为经营利益。为保障建筑工人劳动者的获得利益，应优先保障建筑工人工资等权益的实现。
在判断承包人放弃或者限制优先权是否损害建筑工人利益之时，应判断该约定是否影响了承包人的整体清偿能力。如仅因个别拖欠行为，即断定约定无效，那么极有可能负面激励承包人恶意拖欠工资，以实现行使建设工程价款优先受偿权的目的。