商品房买卖疑难案例裁判观点集成系列（三） | 限购限贷引发商品房合同纠纷相关民事裁判观点

房地产开发过程繁复冗长，其间涉及的法律关系更是随着日益发展的经济环境变得更加纷繁复杂，商品房买卖中的法律问题疑难程度更为突出。为深入探索商品房销售中的热点难点法律问题，规避相关法律风险、减少不必要的法律纠纷。我所陈江、洪雨泉律师团队结合多年实务经验，针对房地产销售过程中比较容易触发群体性纠纷的销售风险痛点，通过对全国及云南省房地产销售典型案例的检索整理与分析，对定金纠纷、认购纠纷、限购限贷纠纷等16类集中高发的案件类型进行了相关的典型案例、裁判观点的提炼归纳与分析。现将相关内容整理推送，以供大家参考，帮助大家在处理相关法律事务时做出更加合理的决定。
本系列推送内容总共涉及16类集中高发的案件类型，将分16期推送。本期观点集成推送——（三）限购限贷引发商品房合同纠纷相关民事裁判观点：
01 限 购 类 纠 纷
一
政府出台限购政策后，买卖双方签订商品房购销合同，出卖人已向买受人交付房屋并办理了合同备案登记手续，买受人以政府出台限购政策，可能使其无法办理涉案房屋产权证而行使不安抗辩权，拒绝向开发商支付购房款的，买受人应当承担逾期付款的违约责任。
【案例】：上诉人杨某因与被上诉人昆明比邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案【（2015）昆民一终357号】
二
买卖双方在签订房屋买卖合同之前限购政策已经出台，双方均应了解限购政策内容。作为开发商在签约之前应当充分向买受人释明限购政策的全部内容，并积极全面询问有可能属于限购情形的买受人购房信息，主动审查买受人是否具备购房资格，而非被动的接受买受人提供的资料。作为买受人在签约之前亦应当充分了解限购政策，且其本人更清楚自己的身份及房产情况，应主动向开发商说明自己的特殊身份及房产信息或主动向有关行政主管部门咨询。因买受人不具备购房资格，致使双方购房合同不能继续履行，但双方在签约之前均存在过失，购房合同因不能履行而被解除的责任不能全部归责于买受人，开发商不能据此要求买受人支付违约金。
【案例】：上诉人北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）、陈某某与被上诉人陈某商品房预售合同纠纷一案【（2015）三中民终字第04407号】
三
限购政策属于国家房地产调控政策，不属于法律、行政法规，不能作为认定合同效力的依据。诉讼期间，销售所在地房地产调整政策已发生变化，已无购房限制的履行障碍，买受人以其不符合购房限购条件为由主张合同无效，要求开发商返还购房款项、赔偿损失的，法院不予支持。
【案例】：原告朱某诉被告云南世豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案【（2015）官民一初字第1828号】
四
买受人明知自己不具备购房资格仍与开发商签订商品房购销合同，存在过错，开发商在签约时明知买受人不具备购房资格，也存在过错。因限购政策导致买卖双方合同目的无法实现而解除的，双方过错责任相当，双方由此产生的损失应各自负责。
【案例】：上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司、东莞市惠美装饰工程有限公司与被上诉人邹某商品房预售合同纠纷一案【（2015）穗中法民五终字第4514号】
五
认购书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。限购政策在买卖双方签订认购书前已施行，限购政策系与公民生活息息相关的房地产调控政策，买受人长期在限购辖区居住生活，签订认购书时对限购政策内容应当明知，现因买房人属于限购政策范围，最终无法签订商品房购销合同的，属于因买受人一方原因所致，不属于因限购政策导致合同不能履行，定金不予退还。
【案例】：上诉人王某与上诉人云南尚居地产有限公司商品房预约合同纠纷一案【（2014）昆民一终字第46号】
六
政府限购政策不能作为民事合同效力的评价依据，如认购书不具备法律规定的合同无效的情形，买受人以限购政策为由诉请确认认购书无效的，法院不予支持。
【案例】：上诉人李某与被上诉人云南浙联地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案【（2014）昆民一终字第119号】
七
住房限购限贷政策具有公共政策的性质，在客观上必然会对相应时期房屋买卖合同的实际履行造成重大影响。因住房限购政策导致房屋无法变更登记到买受人名下，购房合同目的无法实现，出卖人可以解除合同。因政府限购政策导致买卖房屋无法过户，属于“法律上或者事实上不能履行”的情形，买受人要求出卖人协助办理房屋过户手续的，本院不予支持。
【案例】：上诉人刘某与被上诉人施某房屋买卖合同纠纷一案【（2014）江中法民一终字第174号】
02 限 贷 类 纠 纷
一
买卖双方签订的购房合同均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因买受人在外地有购房，不符合当地购房政策，买受人无法购房及办理贷款系因当地购房政策限制所致，属于合同约定的免责情形，房屋买卖合同不能履行，属不可归责于双方当事人的原因，买受人不应承担违约责任。
【案例】：上诉人刘某、张某与被上诉人姜某房屋买卖合同纠纷一案【（2018）津01民终9190号】
二
开发商销售楼盘中关于“不限购不限贷”的宣传广告属于要约而非要约邀请，买受人据此向开发商购买房屋，按广告宣传内容向出卖人支付购房首付款后，双方就已达成商品房买卖合意。按开发商不限贷的要约内容，买房人无法获取贷款，致使双方合同不能继续履行，买受人有权解除合同，出卖人向买受人退还购房款，双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。
【案例】：上诉人云南上基房地产开发有限责任公司与被上诉人魏某、王某房屋买卖合同纠纷一案【（2016）云01民终1506号】
三
买卖双方签订预约合同或买卖合同之前“限贷令”已经出台，买受人属于“限贷令”调控对象，但仍选择按揭贷款方式购买房屋，因买受人购买住房时已不能享受首套房贷款优惠政策，买受人未按期足额支付购房款，构成违约，致使合同无法继续履行，是可归责于买受人的原因所致，开发商有权解除合同并要求买受人支付违约金。
【案例】：上诉人李某与被上诉人中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）商品房预售合同纠纷一案【（2016）粤20民终1483号】
四
【合同签订在前，限贷令在后】商品房购销合同签订于政府限贷政策出台之前，贷款政策的变化超出买卖双方订立合同时所能预见的范围，双方未就银行无法办理按揭时应当如何支付余款问题进行约定的，如因限贷致使买受人无法办理银行按揭导致购房合同无能继续履行的，属于不可归责于当事人双方的事由，买受人可以请求解除合同，开发商将收受的购房款本金及其利息返还买受人。
【案例】：曹某与中山市协力房地产发展有限公司、珠海市永信房地产投资顾问有限公司商品房预售合同纠纷一案【（2015）粤高法审监民提字第89号】
五
【限贷令在前，合同签订在后】限贷政策实施后，买卖双方签订商品房购销合同，买受人以贷款方式支付房款，合同约定买受人获得贷款低于合同约定数额，应以现金补足贷款不足部分。如买受人受“限贷令”影响未以现金补足贷款不足部分的，买受人构成违约行为，不能以其不了解限贷政策无法继续履行合同为由解除合同。
【案例】：上诉人刘某某、蔡甲、蔡乙与上海保利建锟房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案【（2012）沪二中民二（民）终字第1139号】
03 贷 款 类 纠 纷
买受人选择按揭贷款方式支付购房款，因买受人自身原因未能办理贷款无法支付剩余房款致使合同解除的，开发商向买受人退还购房首付款。导致合同无法继续履行的主要原因在于买受人未按期支付尾款，利息损失由买受人自行承担。开发商对买受人逾期支付尾款的违约金请求权，因超过2年诉讼时效的，法院不予支持。
【案例】：原告(反诉被告)云南某某房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）文某某房屋买卖合同纠纷一案【（2016）云0103民初2677号】
04 借 名 买 房 类 纠 纷
认定借名买房需查明借名买房的必要性，即借名买房是否会为借名人带来直接的利益，且该利益是其本人作为购房人难以取得，或存在必须且仅能以出名人名义购买房屋的情形，亦或在时间上存在必须实施借名买房的紧迫性。另还需查明出名人与借名人有借名买房的真实意思表示，方可对借名买房或委托购房进行综合有效判定。
【案例】：上诉人董某与被上诉人唐某、胡某等合同纠纷一案【（2018）京02民终2295号】