被查封房屋租赁的相关法律分析

摘要
房屋租赁合同纠纷中，房屋在出租前还是出租后被查封，对租赁合同会不会产生影响？若出现被查封的情况，租赁合同该如何履行？带着问题笔者对相关的法律法规、案例等进行了查询、整理，以下观点与大家共同探讨、分享。
01 先出租后被查封
房屋出租在先，之后被查封，此时，是否会对租赁合同产生影响？租赁合同可否正常履行？《民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据 “买卖不破租赁”原则，承租人在房屋查封之前就已经承租并且占有使用该房屋的，其租赁合同不受查封的影响，受让该房屋的人应当容忍承租人的承租利益，不得擅自解除与承租人的租赁关系。此外，在对被查封房屋的执行中，还应当保障承租人的优先购买权。当然若是承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对承租人提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
02 先被查封后出租
已经被查封的房屋是否可以出租或承租，如果承租了已被查封的房屋会面临什么问题？出租已被查封的房屋有什么后果？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第二款：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。因此，承租前房屋已被查封的，承租人提出的要求房屋受让人继续履行租赁合同的请求不会被支持，并且人民法院可以依申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
承租人在租房时，有核实承租房屋权属状况的义务，若房屋已被查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。“第八条”查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。“法院会采取相应的公告措施，一般还会在房屋不动产登记管理部门进行查封登记，若承租人因为疏忽而没有核实，属于“应当知道”的情形，此时若承租人仍与出租人达成租赁合同，应视为承租人认可因承租被查封房屋而带来的风险，承租人应承担由此产生的法律风险和法律后果。当然，若承租人属善意第三人，据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第三款：”人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”可按出租时还没有被查封的情形处理。
对于出租人来说，如果在房屋已被查封的情况下，仍然将已被查封的房屋出租，有被认定为拒不执行判决、裁定罪的可能。以下面的案例来看：
基本案情 ：2016年3月30日，苍南法院判令被告人汤某某等人偿还债权595万元，2016年12月13日裁定查封被告人汤某某等人名下的抵押房屋，并发出拍卖预告，要求被告人汤某某等人腾空房屋。被告人汤某某明知法院执行该判决的情况下，仍于2017年2月25日出租已被查封的房屋，共收取租金11.28万元，且未用于履行判决确定的债务，致使法院判决无法执行。刑事立案后，汤某某到公安机关投案，如实供述了所犯罪行，并与申请执行人已达成和解协议，该案已执行完毕。苍南法院认为，被告人汤某某的行为已构成拒执罪。鉴于其有自首情节、自愿认罪认罚和已经主动履行等情节，从宽判处有期徒刑一年二个月，缓刑二年。
因此，房屋被查封情形下的租赁，会因查封行为在先还是租赁行为在先进而对租赁合同产生不一样的影响。生活中租赁房屋应先查明房屋的相关情况，以避免损失。