以房抵债情形中签订的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖合同关系，不能排除强制执行

裁判要旨：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。以房抵债情形中签订的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖合同法律关系，其不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定之列。
基本案情：
案外人诉请：信托公司与海泽公司、弘泽公司企业借贷纠纷一案，天津市二中院对诉争房屋进行了查封，但涉案房屋已出售给案外人。故提起执行异议之诉，请求裁定中止对涉案房屋的强制执行，解除涉案房产的查封。
法院查明：2016年7月28日，天津市二中院作出（2016）津02执601号执行裁定：“二、申请执行人信托公司有权对被执行人海泽公司所有的坐落于天津市南开区××路××项目在建工程（具体以抵押物清单及他项权证为准）折价，或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在《贷款抵押担保合同》约定范围内优先受偿；…”本院于2018年8月3日继续查封涉案房产至2021年8月2日。
另查明，2014年11月18日，洪泽公司与大博金公司、镇诚公司及海泽公司签订《抵款协议书》，约定海泽公司提供某某小区包括涉案房产在内的四套房屋冲抵洪泽公司应付大博金公司的部分货款，大博金公司将上述房屋抵让给镇诚公司冲抵应付材料款。2015年8月4日，镇诚公司与田某签订《房地产买卖合同》，约定田某以180万元购买涉案房产。2015年8月，田某通过银行转账支付给镇诚公司全部房款。
2015年8月13日，海泽公司作为出卖人，田某作为买受人签订《商品房买卖协议》，双方约定涉案房产价款为2322931元、该商品房为抵工程款之房屋。同日，海泽公司为田某开具涉案房产房款抵账2322931元收据。另，涉案房产至今未交付使用。
裁判结果：
驳回案外人田某的异议请求。
法院认为：
根据本院查明的事实，本院查封涉案房产的日期是2015年8月18日，海泽公司与田某签订《商品房买卖协议》并为其出具购房款收据的时间均为2015年8月13日，虽然双方签订书面买卖合同的时间早于本院查封涉案房产的时间，但涉案房产至今未交付使用，田某尚未合法占有涉案房产。
故案外人田某的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
案例评析：
针对以房抵债情形中签订的房屋买卖合同，该买卖合同能否排除执行的问题，目前司法实践中普遍认为上述房屋买卖合同不能排除执行，但解释理由有所不同。
一种观点认为，签订的房屋买卖合同变更了以房抵债协议，应主要审查房屋买卖合同的要件；
另一种观点认为，签订的房屋买卖合同系对以房抵债协议的担保，应主要审查以房抵债协议的法律关系及性质。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，将当事人所谓的“抵押”理解为宽泛意义上的“担保”，即以房抵债协议实质上属于对抵债协议的债权性担保。
在具体认定依据上，通过考察买卖合同约定的价款金额、履约方式、是否违反交易惯例、有无收取利息等事实，进而判断当事人之间是否存在借款或是否为借款提供担保的真实意图，最终认定是否存在借贷合同关系。
但不论是房屋买卖合同还是债权债务合同，其最终的解释均为不能使房屋的所有权发生物权变动效力，从而不能排除强制执行。
只有当案外人是真正的权利人时才能排除强制执行。如何判断案外人是否是权利人呢？一种是通过不动产登记簿，另一种是通过不动产权属归于案外人的生效法律文书。
后者主要包括涉案纠纷类型需归属于权属纠纷；或者在金钱债权执行中，该生效法律文书必须为执行标的被采取一定的执行措施之前作出。
需要提醒的是，我国物权法对不动产产权变动采取物权公示制度，即在权属变更合同中，即便合同已经生效，仍需通过房屋产权转移登记来进行公示，否则不具有对抗第三人的效力。
简单理解就是，并非签订房屋买卖合同后就拥有房屋的所有权，仍需要办理不动产登记手续，在正式记载于不动产登记簿前，出卖方仍是房屋所有权人。而对于生效法律文书，《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
在此种情形下，物权的设立、变更、转让或者消灭，并非基于原权利人的意思表示，而是在无权利人甚至法律有意识排除原权利人意思表示的情况下发生的物权变动，这种物权变动方式所遵循的并不是一般性的物权公示原则，而是法律的直接规定。
以这种形式进行的物权变动，由于公权力的介入、物权变动的状态往往比较明确，物权变动具有较强的公示性，能够满足物权变动对排他效力的要求，从而不必进行登记或者交付而直接生效。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对除权利人之外的其他情形做了补充，具体包括：
在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
非因买受人自身原因未办理过户登记。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合上述情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持。
相关法条：
《中华人民共和国物权法》第九条：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国物权法》第十四条：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。