房地产商对购房者按揭断供情形的实务处理

房地产商、银行及购房者在房地产市场中已经形成了紧密的利益链条，各方各取所需。房地产商与购房者形成债权性质的合同关系。购房者与银行之间形成金融借款合同关系。一般情况下，购房者未全部清偿购房款时，银行为保证自身权益，要求房地产商提供阶段性担保责任。购房者一旦出现断供，将导致房地产商承担连带责任。此时房地产商为及时止损，面对金融借款纠纷，往往代购房者清偿银行欠款。此时，房地产商多采用的做法是：解除与购房者的商品房买卖合同，要求购房者返还房屋。但过程中，此种做法又会涉及刑民交叉、案外人执行异议及执行异议之诉等问题，详见以下分析。
第一章 概述
购房者按揭断供情形下，厘清房地产商、购房者及银行三者之间的关系，对于房地产商作出有利决断，尤为重要（注：本文主要讨论第一种情形）。
情形一：

情形二：

第二章 房地产商按揭断供情形的处理
房地产商代购房者清偿债务后，其对购房者的权利如何行使？目前，该类案件有两种常用的处理方案，即行使追偿权、行使解除权。需要提醒的是，以下的分析，主要参考的是各大数据库及现行有效的法律法规等作出的判断，请读者引用时，结合当地的具体情况而定。
一、合同未约定解除条款或未达到法定解除合同条件，行使追偿权
在金融借款合同纠纷中，房地产商应向法院请求在判决中明示保证人的追偿权，担保人无须另诉，可以直接依据该判决，向人民法院申请强制执行。追偿的时效，若非在2017年10月1日前届满的，应自代为清偿之日起3年内行使追偿权。
二、合同解除条件已成就，房地产商向购房者主张解除房屋买卖合同并返还房屋，同时行使抵销权
（一）涉案房屋不存在他案查封
1. 操作路径
因涉案房屋不存在对房地产商行使权利的因素，因此，房地产商通常采用的做法是解除其与购房者签订的《商品房买卖合同》、协助房地产商办理注销商品房买卖合同登记备案手续、注销抵押登记手续；返还涉案房屋同时从购房者的购房款中扣除房地产商为购房者承担的欠付银行欠款、违约金等；抵销后的剩余部分，房地产商返还购房者。
2. 注意事项
（1）解除权行使期间
需要注意的是，依据《合同法》第九十五条之规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，解除权为除斥期间，依约定及催告情况，逾期不行使的，解除权消灭。
（2）房地产商解除商品房买卖诉讼中的财产保全
为防止涉案房屋被处分，保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，房地产商可对涉案房屋申请财产保全。在申请财产保全前，一般应提供相应的担保。
（二）涉案房屋存在他案查封
房地产商欲解除《商品房买卖合同》，发现标的房屋已经因购房人与第三人之间纠纷，被第三人进行了预查封并申请执行。此时，房地产商如何保障自身权利，尤为关键。需要注意的是，房地产商一般会以先行偿还为解除合同的前提条件，在具备解除条件时及时解除房屋买卖合同。
1. 刑民交叉情形下侦查机关的查封
（1）侦查机关查封的依据
根据《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第十五条、第十七条[1]之规定 ，涉案房屋为不可分割物且房地产商已经与购房者办理网签备案登记手续，侦查机关可以对涉案房屋进行查封。
（2）解除查封的理由、注意事项
① 根据《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第七条之规定，首次查封及届满前的续封及续封的次数，都属于房地产商关注的解封理由。
② 房地产商对涉案房屋享有所有权，涉案房屋涉及的《商品房买卖合同》已经解除，购房者对涉案房屋已不享有请求权属变更登记的权利。因查封的存在，房地产商无法注销网签备案登记，无法行使转让收益等权利，即查封措施已经影响其排他的权利行使。
综上，依据《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第五十一条之规定，房地产商可以向查封机关提出申诉或者控告，请求解除对涉案房屋的查封。
2. 民事查封
（1）法院查封涉案房屋依据
依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条[2]之规定，法院可以对被执行人（购房者）购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封。
（2）民事查封处理情形
依据《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条之规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的或者案外人对执行标的有异议的，可以向执行法院申请案外人执行异议。实务中，观点不一，建议读者通过当地已裁判案例，把握法官思维。
① 案外人实体权利能排除执行
【案例1：张磊与齐珂漩民间借贷纠纷执行裁定书 (2018)陕0802执异18号】
案外人请求解除对涉案房产的查封及中止对该套房产的执行，系案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，现涉案房产已办理了产权登记，所有权人系案外人普华（西安）房地产开发有限公司。故案外人所持异议理由能够排除执行，本院依法应中止对该套房屋的执行。
【案例2：凯隆地产（福建）有限公司、平安银行股份有限公司福州分行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书 (2018)闽0102执异14号】
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款[3]之规定，本院对涉案房屋继续查封的基础条件已不存在，异议人提出解除涉案房产查封的异议请求符合法律规定，裁定中止对涉案房产的执行。
② 案外人实体权利不能排除执行
【案例：新七建设集团有限公司、十堰万隆基房地产有限公司民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书（2018）鄂0117执异15号】
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款[4]之规定，诉争房屋的预查封裁定在前，解除裁决生效在后，不能对抗预查封的效力，房地产商所提异议缺乏法律依据，人民法院不予支持。
综合上述观点及查询案例情况，案外人（房地产商）作为执行异议人，要求中止他案查封下涉案房屋的执行，多为支持的观点。但建议读者引用时，结合当地情况，具体判断。
对于购房者来说，案外人的执行异议被人民法院裁定驳回，则案外人应自执行异议裁定送达之日起十五日内提起案外人执行异议之诉。审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。
第三章 总结
房地产商针对购房者断供的情形，代购房者清偿了欠付银行的金融贷款之后，根据涉案房屋的具体情况，一般会产生两种权利，即追偿权或者解除权。解除权情形下，对已最为有利的方式莫过于向有管辖权的法院诉讼，请求解除商品房买卖合同，收回涉案房屋，注销商品房预售备案登记，从购房者已支付的房款中扣除购房者欠付银行的借款本金、利息、罚息等，扣除购房者欠付房地产商的违约金、诉讼保全费用等，剩余部分返还购房者。
但解除房屋的判决达成后，后续还会存在他案查封，这时往往会引起刑民交叉、执行异议或者执行异议之诉等情况，望实务中多数法院的处理观点，能帮助读者实现诉讼目的。但建议笔者查阅时，结合当地法院的具体裁判思路，作出有效判断。
相关法条
[1]《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第十七条 对下列尚未进行权属登记的房屋，公安机关可以按照本规定进行查封：
（一）涉案的房地产开发企业已经办理商品房预售许可证但尚未出售的房屋；
（二）犯罪嫌疑人购买的已经由房地产开发企业办理房屋权属初始登记的房屋；
（三）犯罪嫌疑人购买的已经办理商品房预售合同登记备案手续或者预购商品房预告登记的房屋。
[2]《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条 下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
[3] 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权......
[4] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。