编者按
《上海市住房发展“十四五”规划》提出完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。长租公寓是拓宽住房供应渠道、深化住房制度改革、落实房地产市场健康发展长效机制的有效路径。本文聚焦上海市长租公寓市场运行现状，归纳行业发展样态，以对比视角分析典型运营机制的特征，并依托近年来审判实践的数据样本，深入剖析长租公寓经营中的法律风险，提炼司法实务中的有益经验，从政策支持、健全法规、强化监管、多元解纷等层面建言献策，以期为长租公寓的持续健康发展提供充实保障。
引言
住有所居，居有所安，是人们追求美好生活的基本愿景，古今中外,概莫能外。习近平总书记在十九大报告中强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2021年8月31日，国新办举办了一场以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会，引发了社会的广泛关注，社会群众“居者有其屋”的观念逐步向“住有所居”过渡转变。长租公寓作为实现“住有所居”的低成本解决方案，是拓宽住房供应渠道的重要一环，有望成为住房制度改革的创新点和发力点。2019年中央推动财政支持住房租赁市场发展试点后，上海、深圳等一线城市的长租公寓市场得到了迅猛发展，然而一些长租公寓经营公司不计成本地扩张规模，叠加疫情影响，诸多企业频频爆雷，引发社会舆情，尚存主体面临毛利率低、供求不稳定、资本市场不认可等发展困境。
在此背景下，本文运用实证调查、文献研究、综合分析等方法，立足上海市的长租公寓发展现状，聚焦如下两部分内容：一是全面剖析长租公寓市场暴露出来的问题和隐患，在司法层面构筑“以诚实信用为原则+保护与规范相结合+倾斜性保护合同弱势群体利益”的处置原则，对刑民交叉、法院管辖、文书送达等程序难点逐一回应，形成以“构建纠纷前端解决机制+升级优化案件审理机制+探索建立风险预防机制”为主要内容的实体应对体系。二是全面反思掣肘长租公寓良性健康发展的成因，强调促成长与强监管并重，制度构建与制度实施双向发力，从“促成长+定规章+强监管+重解纷”多重维度建言献策，为日后长租公寓市场的稳定健康发展提供行之有效的实施方案。
一、市场观察：长租公寓的样态呈现与特征归纳
对于长租公寓的定义，目前尚无确切的法律概念，现行研究多从经营内容和目标着手定义，浙江省城乡住房工作协调委员会办公室发布的《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》中认为“长租公寓市场一般是指专业从事房屋租赁的企业，通过开发、收购、租赁等方式（有的还对房源进行装修改造）筹集符合基本居住条件的房源，并以相对稳定的期限出租用于居住的经营性活动”。区别于传统的个体租赁，长租公寓由专业化、规模化的机构提供租赁房屋，凭借着标准化的定价和管理体系，获得了年轻群体的青睐。目前我国的长租公寓市场尚不成熟，平台数量众多，主体各异，市场尚未摸索出长期稳定的盈利模式，呈现出差异化的发展路径和特点。
(一)长租公寓的角色定位
1.“中介方”定位：盈利来源于中介费
经营公司仅仅作为中介方，并不作为租赁合同的当事人，主要提供媒介服务以撮合出租人与承租人直接达成租赁协议，经营公司的利润来源于中介费。
2.“二房东”定位：盈利来源于租金差价
经营公司自产权人处承租房屋后，转租给次承租人。房产经纪公司既是上一手租赁的承租人，又是下一手租赁的出租人，扮演着二房东的角色。利润来源在于租金差价收益。
3.“管理人”定位：盈利来源于固定管理费
经营公司与产权人签订委托合同或管理服务合同，经营公司以受托人或管理人的身份与承租人签订房屋租赁合同，合同中或列明出租人为产权人，或在合同中写明经营公司与产权人系委托关系，其盈利包括管理费和服务费。
（二）长租公寓的经营模式
1.品牌输出模式——以产权人自持为代表
自持模式，多是房地产开发企业借政策东风，以自有房屋统一经营，具体包括自己经营或与运营公司合作经营等模式。该种模式的特点为重资产，需要大量的前期投入，以租金和服务费作为主要收入来源，同时获得资产增值收益。该种模式的缺点在于前期资金成本投入较大，扩张速度慢，长期持有沉淀公司现金流。但该种模式仅需要服务租户，易于管理，运营效率和质量相对较高。
2.平台服务模式——以平台管理小业主为代表
区别于重资产模式，平台服务模式是一种轻资产模式。长租公寓运营公司通过承租房屋或受托管理房屋，进行简单装修后，以单间或整租形式出租，该模式本身并无大规模资金投入，经营压力相对较小，利润体现在租金差价和服务费。DK、QK、ZR等平台以此种模式较为多见。该种模式由于资金投入较小，进入门槛低，能够在短时间内迅速扩张。缺点在于客户较为分散，房东和租客均存在较大的不确定性，管理难度较大，易产生纠纷，且利润和效率较低，如市场上同类公司较多，容易进行恶性价格竞争。
3.资产管理模式——以公司经营酒店式公寓为代表
该种形式主要是由商业主体在非住宅用地上将存量房屋改造成长租公寓。该种模式的利润在于租金差价、服务费和管理费。该种模式多采取集中管理的模式，上下游易于维护，运营效率和质量较高，由于前期资金投入相对于重资产模式低，规模扩张速度相对较快。但是该种模式合适的项目资源有限，比较依赖于政策支持，需要政府增加租赁用地。
（三）长租公寓的经营策略
1.高进低出：类共享单车模式获取市场份额
长租公寓平台以高租金从房东处承租房屋，再以低租金出租给租客（次承租人），对供需两端形成吸纳效应，籍以迅速形成规模效应，抢占市场份额，寄希望形成垄断或寡头态势后再提高单价以获取利润，此种经营模式借鉴了此前共享单车、社区团购等行业的发展策略，但资金链一旦断裂则极易形成连锁反应。
2.长收短付：截留租金差额籍此形成资金池
长收短付是指长租公寓和房东的合同约定按月支付租金，而和租客的合同约定一次性按年度收取租金，长租公寓籍此形成资金池，一旦资金游离于监管之外用于投资或挪作他用等，将加重租赁合同相对方的房东和承租人的风险。
3.租金贷及衍生出的租赁收益类金融产品化
租金贷是指承租人在租房时与第三方金融机构签订贷款合同，与长租公寓方签订住房租赁合同，由第三方金融机构预先将全年房租一次性支付给长租公寓方，之后由承租人每月偿还贷款的一种“金融+长租公寓”的模式。长租公寓还以手上有大量的租约和稳定的租金收益为宣传，推进基于长租公寓的资产证券化落地。
（四）长租公寓的经营风险
长租公寓的发展时间短、规模扩张快，涉及主体多、辐射范围大，叠加疫情影响和资金链的紧张，其风险自诞生之日即已埋下。
1.内部因素：经营模式持续盈利能力不足
如前所述，长租公寓的主要利润本应来源于管理费、服务费或租金差价，但是在初创时期，高进低出、长收短付的经营模式难以盈利。诸多长租公寓平台本试图迅速聚拢资金形成资金池，加之租金收益证券化、增资扩股上市融资，而后快速收储房源、扩大市场占有率、形成垄断优势，在理想状态下该模式会获得源源不断的租金收益和投资。但是实际经营过程中，长租业务本身存在房屋空置期，如遇持续亏损，一旦融资失败，资金链断裂，会迅速引起系统性崩塌，带来大量纠纷。2020年疫情全年笼罩的背景下，长租公寓的供需两端都受到了巨大冲击，长租公寓本身的经营风险愈发凸显，导致爆雷不断。
2.外部影响：涉利益主体众多致经营不善
一方面，目前市场上长租公寓品牌逐渐增多，从风险投资、开发商、国有企业到金融机构纷纷布局长租公寓，导致市场方面品牌鱼龙混杂，恶性竞争增加，损害租客利益的事件层出不穷。另一方面，由于涉及平台、承租人、产权人的多方利益，各主体容易就迟延支付租金、退租、返还房屋等各个环节产生争议。此外，部分长租公寓平台为了扩大收益，将房屋隔断以增加出租房间数，房间改造和居住人员增多容易引发漏水、噪音扰民等相邻关系纠纷，相关的消防安全、供水供电、室内装修、空气质量“甲醛门”事件等问题频频爆出，此类问题如不妥善解决，极易引发关联纠纷，对长租公寓平台的经营能力提出了考验。
二、涉诉现状：上海市J区近三年涉长租公寓案件的实证分析
（一）案件审理概况
1.以收结案数量为视角：收案数显著增加
作为上海中心城区，J区是长租公寓业务开展的活跃集中区域，2018-2020年，上海市J区法院民事审判庭共受理涉长租公寓案件85件，结案79件，其中，驳回起诉12件，撤诉27件，判决4件，调解36件。自2020年长租公寓爆雷以来，收案数激增，2021年收结数据仍保持较高增幅。
2.以涉案主体为视角：涉案平台相对集中
长租公寓涉案平台超过10家，涉诉的平台主要采取平台服务模式的公司，DK、QK平台的涉案数均超过2位数，YY、ASZ、FC等知名平台涉案数也在5件以上。可以看出，互联网思维下野蛮生长的轻资产长租公寓平台容易产生纠纷，抗风险能力低，涉诉较多，采取重资产模式经营的长租公寓平台涉诉案件较少。
3.以立案案由为视角：案由分布种类繁多
长租公寓涉案案由以房屋租赁合同纠纷为主，还包括居间合同纠纷、排除妨害纠纷、确认合同无效纠纷、委托合同纠纷等纠纷，也有部分建设工程施工合同，装饰装修合同纠纷等关联纠纷。长租公寓的经营环节环环相扣，在实际运营过程中暴露出来诸多问题，监管力度亟需加强。
（二）涉诉样态归类
1.主张退房类——以出租人起诉平台为例
因经营平台迟延支付租金，构成合同违约，房东基于此前签订合同中约定的合同解除权要求解除合同，支付违约金并赔偿相应的损失。
2.主张退租类——以承租人起诉平台为例
因出租人与平台的争议，造成承租人无法全面使用系争房屋，承租人以平台未履行适租义务或因产权人收回房屋造成合同事实上无法履行，平台违约为由要求退还多付的租金并承担相应的违约责任。
3.复合类——以主张第三人腾房及侵权损害赔偿为例
出租人和承租人的诉请包含合同违约类的物上侵权的竞合，如出租人基于物权要求次承租人履行腾房义务，或关联诉讼当事人要求承担装修损失以及其他合同约定的未付款项。
（三）典型涉案合同归类分析
1.服务合同类特点——以ZR平台为代表
长租公寓公司与产权人签订《资产管理服务合同》，约定产权人授权公司对资产（指房屋）经营出租，平台公司提供资产管理服务；预期收益固定；代收的租金为实际收益，扣除公司增值收益及各项应付费用，实际收益剩余部分支付给产权人；产权人授权公司运营资产，签署资产管理有关合同，处理纠纷。双方可协商解除合同，违法解除合同承担违约金、赔偿损失。公司与承租人签订合同名称为《房屋租赁合同》，合同列明公司为房屋资产管理人（受房屋资产出租人委托出租），约定了租金支付方式等。诉讼中，该公司对产权人多以委托合同为基础起诉，对承租人以租赁合同纠纷起诉。各方之间的民事法律关系如图五所示。
2.委托合同类特点——以DK平台为代表
公司与产权人签订《财产委托管理服务合同》，约定：公司全权管理并全权代理出租房屋，委托权限包括：代理出租房屋、处理纠纷，代理收取租金、押金、定金等费用；出租人资产收益为租金形式且数额固定；出租人同意每年缴纳管理费、服务费（收取第三方租金高于出租人租金时，高出部分为服务费）。因甲方原因造成合同解除，产权人补偿装修配置损失，并支付两个月租金及两个月租金的违约金。公司与承租人（乙方）签订《房屋代理租赁合同》，合同首部列明出租人（产权委托方）姓名，公司为房屋代管机构（甲方），通篇权利义务均为甲方乙方；在合同末尾特别声明中约定，公司在房屋所有权人的授权下代为签署合同、收取租金或履行其他合同义务；该公司在房屋代管机构（甲方）处签章。
3.租赁合同类特点——以QK平台为代表
QK公司与产权人签订《房屋托管租赁合同》，约定该 公司租赁房屋作为人才公寓供居住使用，约定了租赁期限、 租金等，同时约定该公司受产权人委托代为租赁并管理转租 房屋等。QK与承租人签订《住宿服务合同》，载明QK公 司为管理单位，约定承租人支付服务费等内容，并对承租人退租、转租、换房作出约定，从法院受理的案件情况看，该类合同的租赁期限多数长达 26 个月，且承租人采取一次付清以获取优惠。
4.涉租金贷合同类特点
除上述三类合同外，出于融资需要，各大长租公寓平台往往还会使用在签约过程中使用“租金贷”服务。“租金贷”的业务模式主要包括以下四步：第一步，长租公寓平台与产权人签订《资产管理服务合同》，约定由运营商代理产权人运营管理相应的房屋资产。第二步，运营商与承租人签订《房屋租赁合同》，承租人缴纳相应的押金和租金；同时，承租人与运营商选定的贷款人办理“租金贷”业务，并与贷款人签订相应的《贷款合同》。第三步，贷款人将按照合同约定向运营商一次性支付承租人剩余全部应付租金和服务费。第四步，运营商以及承租人按照各自合同的约定，分别向房东支付租金、向贷款人分期偿还贷款。
三、裁判困境：涉长租公寓类案件纠纷的处理难点
（一）程序层面
1.刑民责任边界模糊致受理标准判断难
目前涉案的大部分长租公寓公司系已“爆雷”平台，部分平台的经营手法可能涉及刑事犯罪，此类案件是否属于法院民事案件的受理范围，有待与公安机关进一步对接和协调。法院受理的案件中部分长租公寓平台以高价承租、低价转租方式订立租赁合同，但是收取的租金并未及时足额支付给房东，经营行为违背正常市场规律，上海YY物业管理有限公司、上海JA物业管理有限公司等案件因涉嫌犯罪，法院已裁定驳回起诉，移送公安立案侦查。
此外，一些涉“租金贷”案件中，当事人提出存在长租公寓平台以隐瞒、欺诈等方式诱导承租人使用住房租金贷款消费的乱象。如长租公寓公司诱导贷款，不仅使借贷双方面临合同欺诈的风险，合同效力处于不确定状态，更是使长租公寓平台自身陷入了合同诈骗罪的刑事犯罪风险。对于此类民事案件，法院在立案后界定“不属经济纠纷案件而有犯罪嫌疑的”的标准值得探讨。
2.合同属性杂糅复合致管辖法院确定难
基于前述不同的经营理念和平台定位，合同对各方当事人之间法律关系约定大有不同。J区法院立案案由包括房屋租赁合同纠纷、委托合同纠纷或服务合同纠纷、居间合同纠纷，这给案件管辖、确定当事人、法律适用都造成了极大困扰。如J区法院受理了X区法院移送的ZR起诉出租人的案件，原告ZR公司认为双方签订《资产管理服务合同》，应由合同约定的X区法院管辖，被告认为实质系房屋租赁合同纠纷，应由房屋所在地法院管辖。X区法院经审查认为，合同名为《资产管理服务合同》，但根据合同权利义务约定，被告向原告交付房屋，原告支付固定收益，原告对房屋改造后出租给他人获取租金，符合房屋租赁法律关系构成要件，《资产管理服务合同》实质为房屋租赁合同，适用不动产专属管辖。该类案件中，出租人和平台签订的合同性质为委托合同还是租赁合同应予以研讨，以明确案件管辖和法律适用。
3.业务流程线上运作致法律文书送达难
基于诞生的时代和成本考虑，长租公寓从房源发布、合同签订、资金收取、保修保障等全流程均依赖线上方式进行经营，较少线下门店的地推，一旦发生争议涉讼，当事人往往只能提供简单的登记信息和档案资料。DK爆雷后，媒体报道DK公寓涉及房屋30万间左右，多地政府部门迅速发布通知，要求妥善解决，以避免造成群体性纠纷。但是长租公寓经营失败后，多数公司人去楼空。尽管法院已通过内网查询、智法送达系统查询，但是仍无法与公司取得联系，案件材料较多采用公告方式送达。大量案件经公告送达判决书后，因长租公寓公司经营已经停滞，公司已无资产，判决也无法得到执行，相关权利人的利益无法得到保障。
（二）实体层面
1.涉案主体多致利益平衡难
大部分长租公寓涉及承租人、产权人、平台等三方主体，长租公寓的“爆雷”后产权人及承租人双方均会遭受巨大经济损失，造成的社会反响亦极其恶劣。部分涉及租金贷涉及金融机构，各方利益诉求冲突严重导致利益难以平衡，容易造成情绪失控和行为升级，加大了案件的处理难度。在疫情影响下，既要保证出租人利益的实现，又要保障小微民营企业在疫情期间平稳过渡，还要考虑承租人的居住利益，这对法院的工作提出了挑战。
2.涉案环节散致关联纠纷多
长租公寓经营业务所涉及环节较多，以涉案房屋为中心，自房屋签约，装修、出租、回收等环节与相关上下游主体联动密切，一旦出现变故易引发关联纠纷。以J区法院受理的HY公司相关案件为例，纠纷所涉案由涵盖承揽合同纠纷、装修合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、委托合同纠纷等，相关案件之间存在一定的关联性。处理此类案件时法院既需要厘清不同的法律关系，明确争议焦点，又需要综合考虑相关案件之间的关联性，在可能的情况下引导多个案件的当事人同时调解，以一揽子解决纠纷，以达到定纷止争的效果。
3.合同名目多致法律关系认定难
长租公寓平台涉案合同既包括租赁合同类、服务合同类又包括委托合同类，合同名目众多，在法律认定上给法院造成了困难。在审理中法院还遇到了一些新类型案件，即承租人直接起诉房屋产权人，承租人认为长租公寓公司受委托与其签订的房屋租赁合同的出租方为房屋产权人，承租人无法继续承租房屋而产生损失应由房屋产权人承担。此类案件的裁判难点主要在于房屋委托合同性质的认定问题，即如何认定房屋租赁合同的出租方，房屋租赁合同是否应约束房屋产权人，就此司法实践中尚存有争议。
四、司法回应：涉长租公寓类案件纠纷的裁判导向
（一）处理原则
1.保护与规范相结合
自2015年开始国务院、住建部多次发文支持和鼓励机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经济机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。应当看到，长租公寓本身对于缓解高房价与新就业人群资金短缺之间的矛盾，起到了积极正面的作用，对于其发展应秉持“宜疏不宜堵”的态度，鼓励和保护长租公寓行业的发展。
值得注意的是，长租公寓的发展过程中也存在着一些乱象，应区分具体情况，疏堵结合，在鼓励发展的同时进行规范和扶持，让长租公寓回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险。
2.诚实信用原则约束经营行为
长租公寓平台作为深度参与租赁市场的经营者，应当凭借其规范性和专业性对租赁市场制度和规则的建立起到积极作用，应以长租公寓平台提供的范式合同和商业流程为标准，以诚实信用为基础规范长租公寓公司的经营行为。一些平台违反诚实信用原则，存在违约行为的，司法层面应当判决其承担相应的违约责任，以期规范其后续的市场行为。如发现有涉及合同诈骗等线索的，及时移送公安机关予以处理，保护人民群众的财产安全。
3.倾斜性保护合同弱势群体利益
承租人和出租人作为信息获取相对弱势方，相关的合同范本均由长租公寓平台提供，签约时不具有完全的对等性，应当得到权益保护上的必要倾斜，实现纠正的正义。具体而言，在一些案件中，长租公寓平台利用自身具有优势地位签订的合同条款的效力应当审慎认定。审理特定案件适当进行举证责任倒置，比如在一些承租人主张房屋存在甲醛超标等问题的案件中，由长租公寓证明有毒有害空气与危及身体健康之间不存在关联性的举证责任，以保障处于弱势地位的承租人的合法权利。
（二）程序解决
1.审慎处理刑民交叉案件，明确刑民案件的区分标准和诉讼模式
（1）以是否具有非法占有目的为抓手区分刑民边界
正如前文所述，部分长租公寓平台存在构成金融诈骗或者合同诈骗罪等刑事法律风险，法院受理该类案件后应以是否具有非法占有为目的区分罪与非罪。具体而言，从非法占有目的产生时间、履约意图和履约能力三个角度综合评价。其一，非法占有意图应当产生在欺诈行为之前，即相关平台在签订租赁合同之前已经有非法占有的意图。其二，考察长租公寓平台是否具备履行能力，如果长租公寓平台不具备履约能力而通过欺诈手段与他人订立合同的，即可以确定其具有非法占有之目的。其三，考察长租公寓平台是否有履行合同的真实想法。如果长租公寓平台完全不履行合同，或者通过履行小额合同或者部分履行合同的方法,诱骗对方当事人继续签订和履行合同的，则可认定其不具备履行意图。如果长租公寓平台获得资金肆意挥霍，则可以认定并没有履行合同的意愿。
（2）以事实是否具有同一性判断刑民交叉案件的诉讼模式
对于已经民事立案的长租公寓平台涉嫌刑事犯罪的案件，可以根据民事案件的事实与刑事案件的事实是否具有同一性，来判断是否应当适用先刑后民的诉讼模式。如民事案件所涉事实与公安机关受理的案件系同一类型，有犯罪嫌疑，立案受理后应裁定驳回起诉，依法将有关材料移至公安机关受理。如果不属于同一法律事实的，则以刑事判决与民事判决是否会相互影响，来决定适用先刑后民、先民后刑还是刑民并行的诉讼模式。
2.探究市场主体真实意思表示，排除合同名目对法律关系的干扰
产权人和长租公寓平台签订的合同中通常既有“托管”“委托”“代理”等内容，也有“租赁”“租金支付”等内容。对于产权人与长租公寓企业之间形成何种法律关系存在分歧，目前主要有两种观点：一种是房屋租赁关系。此观点认为，产权人依据合同将房屋交付长租公寓企业对外出租并按照固定标准收取租金，符合租赁合同定义。合同关于房屋状况、租期、租金支付方式等符合租赁合同法律特征。另一种观点认为是委托关系，产权人委托长租公寓企业对房屋进行管理，并对委托事务、委托代理权限、报酬等内容作出具体约定，双方形成委托关系。
课题组认为，在处理该类案件时，应探究市场主体真实意思表示，排除合同名目对法律关系的干扰。一些案件中，虽然产权人与长租公寓企业签订合同名称带有“托管”，字面含义是“委托管理”，但合同具体条款主要约定房屋租赁用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、房屋维修等内容，符合《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零三条关于租赁合同的规定，应认定双方成立房屋租赁合同关系，以租赁法律关系来确定管辖法院和立案案由。
3.整合新类型与传统送达机制，结合信息化建设推进送达工作
第一，法院首要的送达方式应当以长租公寓公司在诉讼过程中签订送达地址确认书为基础，这是其意思表示的最直接证据也是其确认自身权利的首要告知。经长租公寓公司同意的，可以电子送达法律文书，提高送达效率。第二，当事人无法提供长租公寓联系方式的，主动通过法院内网、智法送达系统查询在过去涉诉案件有无留存联系方式或者签署送达地址确认书，积极与长租公寓平台取得联系。第三，及时向长租公寓注册地工商部门调查有无填报诉讼文书送达地址，涉刑事案件的可以向经侦部门了解有无联系方式。对于在上海市登记注册的长租公寓公司填报确认或以默示方式确认的送达地址无法送达的，直接送达的，依法记录送达过程并将文书留在该地址支付为送达日期。邮寄送达的，文书被退回之日为送达日期，对相关案件缺席审理，以避免大量案件进入公告程序。此外，全市法院在审理一些长租公寓爆雷案件时加强信息沟通，建立送达反馈机制，提高送达效率。
（三）实体应对
1.加强庭前调解，构建纷前端解决机制
2020年年初，上海市J区法院成功调解十余件QK公司的长租公寓纠纷案件，在庭前调解方面形成了经验：一是提前介入，摸底案情。收到批量案件后成立“项目组”，第一时间与房东、租客及QK公司联系，初步摸底案件信息，掌握所涉房屋现状、租客信息、租金缴纳等情况，予以分类汇总，听取双方解决方案，保障信息互通。二是分类疏导，逐一化解。调解过程中，在耐心听取房东诉求的同时，全面了解QK公司面临的经营难题。将不同情况、不同诉求的房东分类疏导，分别给予针对性调解指导，采取“先易后难，因人而异”的方式，逐步、逐个化解矛盾。三是释法明理，分析利弊。调解之初，当事人均从自身利益出发提出诉求，调解一度陷入僵局。后承办法官通过释法明理，细致入微地分析案情等方法，让当事人充分了解诉讼风险，找准解决纠纷的切入点，成功促成纠纷调解，让房东、长租公寓平台、租客三方最大程度上减少了损失，实现案结事了。
2.及时开庭审理，升级优化案件审理机制
对于庭前调解未果的案件，及时开庭审理，并根据案件的情况优化案件审理机制，提高审判质效，回应当事人司法需求。涉诉的长租公寓案件，大量系房屋租赁合同纠纷，事实相对清楚，法律关系相对明晰、法律适用相对明确，对于此类案件优先采取要素式审判方式，由法官制作要素式问询表，固定双方无争议的事实，归纳争议焦点，合理分配举证责任，在充分听取双方意见后及时对案件作出裁判。对于疑难复杂、新类型案件，依托专业法官会议为平台，定期开会研讨，并加强与上级法院和兄弟法院的业务交流，积极参与相关专业研讨会议。发挥优秀裁判文书示范引领作用，统一涉长租公寓案件的裁判标准，审慎把握司法权，做到同案同判。
3.延伸审判职能，探索建立风险预防机制
面对长租公寓此类易引发群体纠纷的案件，法院可以延伸审判职能，积极防范与化解潜在的风险，尽早将部分问题消除在萌芽状态。首先，推广线上法律宣传。一方面，编写涉长租公寓租金贷的典型案例，利用微信公众号、案例平台等推送给公众，鼓励次承租人实地看房，选择可靠的运营商、审慎办理租金贷等业务。另一方面，通过庭审直播等形式公开审理涉长租公寓案件，加强公众对法院审理此类案件的认知。其次，加强线下法律咨询。通过法律咨询进社区、法律宣传进企业等方式，加大线下法律咨询的广度和深度，引导公众识别隐蔽性较强的租金贷，贷前全面了解贷款政策，降低借贷资金风险。最后，本院未来将结合具体情况以司法建议的形式督促第三方金融机构严格审核贷款流程，着重审核房源信息、委托事项、租赁情况等的真实性，防范骗贷行为。
五、反思与建议：规范和培育长租公寓市场促良性发展
（一）反思：归纳影响长租公寓市场良性发展的难点和痛点
诉讼是往往当事人维权的最后选择，是其他途径维权失败后的无奈之举，纠纷一旦诉诸法院，意味着当事人的利益多数受到实际损害，矛盾已经激化。长租公寓市场的良性发展关键在于预防，尽早将风险和隐患扼杀在萌芽状态。从法院处理案件的经验来看，长租公寓公司自成立、运营、纠纷解决等多个环节均存在完善的空间，应予以总结，对症下药。
1.政策支持力度有待进一步加强
从长租公寓各种运营模式来看，采取平台经营模式的长租公寓公司易产生纠纷，抗风险能力低，涉诉较多，以重资产模式为特征长租公寓公司的抗风险能力更强、管理效率更高，涉诉案件较少，长租公寓市场可以重点培育和发展该类模式。但是由于重资产模式前期资金投入大，租赁住房用地供应不足，政策对长租公寓市场的支持力度不足，拿房成本高，实际运作过程中存在较大的阻力。
2.法规、行业标准有待进一步明确
从法律、法规制定来看，目前尚未针对长租公寓的专门性的法规、规章，出台的文件大多对整个住房租赁市场的提出指导意见，由于长租公寓涉及多方主体，存在一定的复杂性与特殊性，与住房租赁市场不完全相同，缺乏明确的规范性文件约束市场行为。同时，长租公寓行业尚未制定统一的行业标准，缺乏消防、环保、空气等质量安全要求和相关设计标准，对租赁住房的质量没有统一的质量评级，导致租客对租赁住房的质量情况难以把握，产生了较高的市场风险。一旦产生纠纷，因无明确标准可供参考，矛盾往往难以调和。
3.市场准入、监管有待进一步细化
在长租公寓成立发展之初，并未对市场准入设置门槛，导致市场上平台数量众多，中小型长租公寓盲目扩张，陷入经营困境，造成业主、租客的财产损失。同时，长租公寓主体及合同备案率较低，导致监管部门难以对企业的经营情况进行动态监测，行业监管缺少抓手。值得注意的是，涉及租金贷的长租公寓平台爆雷后使得租客遭受了巨大损失，其主要原因就在于资金缺乏监管，长租公寓市场的金融风险如不及时监管极易引发系统性风险。
4.投诉、解纷机制有待进一步完善
长租公寓租金贷纠纷中的承租者遍布全国各地，受到损害的实际承租人众多，一些区域的投诉机制不畅，或者投诉后相关部门并未进行有效反馈，导致承租人的诉求迟迟无法得到回应，引发社会舆情。在矛盾产生后，承租人或者房东可以解决纠纷的平台和渠道也较为单一，大多只能通过诉讼解决。诉讼虽然能够处理纠纷，但是无论是对长租公寓管理人还是涉租金贷的金融机构来说，实际承租人都属于弱势地位，且需要经过较长的法定程序，导致诉求不能得到及时反馈，缺乏多元化纠纷解决机制化解纠纷。
（二）建议：促成长与强监管并重，制度构建与制度实施双向发力
从长远来看，长租公寓行业的良性健康发展，需要政府层面重视长租公寓在发展中存在的问题，通过“看不见的手”和“看得见的手”协同发挥作用，促成长与强监管并重，制度构建与制度实施双向发力，权衡多方利益与强化消费者权益保护同行，从政策支持、完善法规、加强监管、提供多元解纷渠道等方面予以完善，促进长租公寓行业的良性健康发展。
1.促发展：加大政策支持力度，增加租赁土地供给并给予税收优惠
上海住房“十四五”规划已经提出，单列租赁住房用地计划，探索集体建设用地建租赁房试点，盘活闲置宅基地等住房资源，后期应该注重具体政策的具体落实。从政策层面上，可以对重资产模式的长租公寓优先进行支持和培育，以有效增加租赁住房数量、提高租赁住房质量。土地是重资产长租公寓企业获得新增项目的最直接来源，一方面，建立完善的租赁住房用地政策，降低长租公寓市场参与自持租赁住房建设的财务成本和资金压力，可以增加自持租赁住房用地供应数量，并根据自持租赁期限，研究完善租赁住房用地地价修正系数，探索租赁住房用地出让价款分期或分年收取，探索新供应居住用地采用政府和住房租赁企业合作（PPP）模式建设和运营租赁住房。
另一方面，创新实施重资产长租公寓税收优惠政策，降低企业在持有、运营房产过程中的税负。简化合并有关税种，避免重复征税。鼓励长租公寓企业将自持物业作为租赁住房，落实国家关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的支持政策，探索设计重资产类长租公寓纳入生活性服务业增值税税率优惠范围的试点，对相关企业适当降低增值税、企业所得税和房产税征收率。
2.定规章：夯实制度建设，完善法规并明确长租公寓行业标准
一是完善长租公寓相关的法规规章及实施细则。2020年10月住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，该条例对租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，但是尚未正式颁布适用。2021年2月4日，上海市房屋管理局发布了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，进一步界定租赁主体的权利义务，要求规范租赁市场和租赁行为。这些规范性文件可以为长租公寓发展提供制度和法律遵循。但是规范长租公寓市场的良性发展，需要进一步结合长租公寓发展暴露出来的新问题，针对性地制定地方性法规。
二是制定长租公寓行业标准，相关部门制订商品房、“商改租”等不同房源的长租公寓应当满足的标准和指引，包括但不限于消防、环保、空气等相关质量安全和设计、施工、验收指引，为长租公寓企业提供产品、制定预算、估算施工周期等提供相关的依据。可以鼓励行业协会、专业机构制定租赁住房使用指引及住房租赁行业规范、质量管理标准等。对住房租赁的工程建设、通风时长、消防安全、供水供电、室内装修，建立统一的行业规范。针对租赁住房质量不透明的问题，可推广租赁住房分类分级管理，并在长租公寓现场进行明示租赁住房的分级信息，使租客了解不同分类的租赁住房的质量信息。
3.强监管：整顿市场秩序，构建多维监管体系并注重防范金融风险
对于当前以“互联网+”为特征的经营模式创新，要加强前瞻性的风险评估和预判，构建多方参与的系统、协调的多维监管体系，防范风险发生。一方面，建立住房租赁企业备案制度，要求长租公寓企业运营所在地的行业主管部门进行主体备案并定期报送企业基本情况、运营情况及主要管理人信息等主体信息。另一方面，各相关部门应当加强联合执法协作，落实人员，加大对市场主体经营行为监管力度，加强市场秩序专项整治。住房租赁企业、房地产经纪机构及从业人员、网络信息平台违反规定的，由住房建设部门会同相关部门采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等措施，依法依规给予处罚，并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，实施联合惩戒，并将不良行为记录纳入信用评价系统。对长租公寓企业主体及信用情况应定期向社会公示，并在租赁项目现场的显著位置及网站平台进行公示，提高交易信息的对称性。
此外，应当着重防范长租公寓行业金融风险，对资金链风险进行防范，长租公寓企业应在商业银行设立唯一的资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户，轻资产模式的长租公寓企业还应按一定比例缴存保证金。对于“租金贷”乱象，严格管理住房租赁消费贷款行为，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，严格控制租赁贷款使用范围，贷款资金直接划入住房承租人账户。为防止租赁消费贷款滥用，贷款额度不得高于租赁合同金额，贷款期限不得长于租赁合同约定租期。
4.重解纷：优化纠纷化解机制，多元共治并探索公益诉讼和代表人诉讼制度
一方面，监督管理部门应当建立专门长租公寓纠纷的投诉通道，妥善调解长租公寓平台与承租者之间的纠纷，并且曝光典型案例，发布风险提示，加强对租赁当事人的警示教育，引导租赁当事人增强风险防范意识。另一方面，住房租赁经营机构、房地产经纪机构和网络信息平台建立住房租赁投诉处理机制，在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉渠道信息。同时，市房地产经纪行业协会联合消费者权益保护委员会，建立住房租赁纠纷调处专业性平台，综合运用人民调解、行政调解、行业性专业性调解、司法调解等多元调解机制妥善处理与住房租赁消费者之间的矛盾纠纷，构建矛盾化解的多元共治格局。
此外，长租公寓“租金贷”所引发的诉讼可以嵌入公益诉讼和代表人诉讼制度，由代表实际承租人权益的实际承租人权益保护组织和检察机关提起公益诉讼，更好地维护实际承租人的知情权、公平交易权，避免讼累。
结语
“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”经各部门通力合作多措并举，至2021年下半年长租公寓平台爆雷态势已经得到有效缓解，但是长租公寓市场的规范化、标准化、精细化之路任重道远。为切实实现人民群众住有所居，居有所安的美好需求，立法、监管、执法、司法各部门仍需多向发力、主动作为，助力长租公寓市场健康有序发展。
《上海市住房发展“十四五”规划》提出完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。长租公寓是拓宽住房供应渠道、深化住房制度改革、落实房地产市场健康发展长效机制的有效路径。本文聚焦上海市长租公寓市场运行现状，归纳行业发展样态，以对比视角分析典型运营机制的特征，并依托近年来审判实践的数据样本，深入剖析长租公寓经营中的法律风险，提炼司法实务中的有益经验，从政策支持、健全法规、强化监管、多元解纷等层面建言献策，以期为长租公寓的持续健康发展提供充实保障。
引言
住有所居，居有所安，是人们追求美好生活的基本愿景，古今中外,概莫能外。习近平总书记在十九大报告中强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2021年8月31日，国新办举办了一场以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会，引发了社会的广泛关注，社会群众“居者有其屋”的观念逐步向“住有所居”过渡转变。长租公寓作为实现“住有所居”的低成本解决方案，是拓宽住房供应渠道的重要一环，有望成为住房制度改革的创新点和发力点。2019年中央推动财政支持住房租赁市场发展试点后，上海、深圳等一线城市的长租公寓市场得到了迅猛发展，然而一些长租公寓经营公司不计成本地扩张规模，叠加疫情影响，诸多企业频频爆雷，引发社会舆情，尚存主体面临毛利率低、供求不稳定、资本市场不认可等发展困境。
在此背景下，本文运用实证调查、文献研究、综合分析等方法，立足上海市的长租公寓发展现状，聚焦如下两部分内容：一是全面剖析长租公寓市场暴露出来的问题和隐患，在司法层面构筑“以诚实信用为原则+保护与规范相结合+倾斜性保护合同弱势群体利益”的处置原则，对刑民交叉、法院管辖、文书送达等程序难点逐一回应，形成以“构建纠纷前端解决机制+升级优化案件审理机制+探索建立风险预防机制”为主要内容的实体应对体系。二是全面反思掣肘长租公寓良性健康发展的成因，强调促成长与强监管并重，制度构建与制度实施双向发力，从“促成长+定规章+强监管+重解纷”多重维度建言献策，为日后长租公寓市场的稳定健康发展提供行之有效的实施方案。
一、市场观察：长租公寓的样态呈现与特征归纳
对于长租公寓的定义，目前尚无确切的法律概念，现行研究多从经营内容和目标着手定义，浙江省城乡住房工作协调委员会办公室发布的《关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》中认为“长租公寓市场一般是指专业从事房屋租赁的企业，通过开发、收购、租赁等方式（有的还对房源进行装修改造）筹集符合基本居住条件的房源，并以相对稳定的期限出租用于居住的经营性活动”。区别于传统的个体租赁，长租公寓由专业化、规模化的机构提供租赁房屋，凭借着标准化的定价和管理体系，获得了年轻群体的青睐。目前我国的长租公寓市场尚不成熟，平台数量众多，主体各异，市场尚未摸索出长期稳定的盈利模式，呈现出差异化的发展路径和特点。
(一)长租公寓的角色定位
1.“中介方”定位：盈利来源于中介费
经营公司仅仅作为中介方，并不作为租赁合同的当事人，主要提供媒介服务以撮合出租人与承租人直接达成租赁协议，经营公司的利润来源于中介费。
2.“二房东”定位：盈利来源于租金差价
经营公司自产权人处承租房屋后，转租给次承租人。房产经纪公司既是上一手租赁的承租人，又是下一手租赁的出租人，扮演着二房东的角色。利润来源在于租金差价收益。
3.“管理人”定位：盈利来源于固定管理费
经营公司与产权人签订委托合同或管理服务合同，经营公司以受托人或管理人的身份与承租人签订房屋租赁合同，合同中或列明出租人为产权人，或在合同中写明经营公司与产权人系委托关系，其盈利包括管理费和服务费。
（二）长租公寓的经营模式
1.品牌输出模式——以产权人自持为代表
自持模式，多是房地产开发企业借政策东风，以自有房屋统一经营，具体包括自己经营或与运营公司合作经营等模式。该种模式的特点为重资产，需要大量的前期投入，以租金和服务费作为主要收入来源，同时获得资产增值收益。该种模式的缺点在于前期资金成本投入较大，扩张速度慢，长期持有沉淀公司现金流。但该种模式仅需要服务租户，易于管理，运营效率和质量相对较高。
2.平台服务模式——以平台管理小业主为代表
区别于重资产模式，平台服务模式是一种轻资产模式。长租公寓运营公司通过承租房屋或受托管理房屋，进行简单装修后，以单间或整租形式出租，该模式本身并无大规模资金投入，经营压力相对较小，利润体现在租金差价和服务费。DK、QK、ZR等平台以此种模式较为多见。该种模式由于资金投入较小，进入门槛低，能够在短时间内迅速扩张。缺点在于客户较为分散，房东和租客均存在较大的不确定性，管理难度较大，易产生纠纷，且利润和效率较低，如市场上同类公司较多，容易进行恶性价格竞争。
3.资产管理模式——以公司经营酒店式公寓为代表
该种形式主要是由商业主体在非住宅用地上将存量房屋改造成长租公寓。该种模式的利润在于租金差价、服务费和管理费。该种模式多采取集中管理的模式，上下游易于维护，运营效率和质量较高，由于前期资金投入相对于重资产模式低，规模扩张速度相对较快。但是该种模式合适的项目资源有限，比较依赖于政策支持，需要政府增加租赁用地。
（三）长租公寓的经营策略
1.高进低出：类共享单车模式获取市场份额
长租公寓平台以高租金从房东处承租房屋，再以低租金出租给租客（次承租人），对供需两端形成吸纳效应，籍以迅速形成规模效应，抢占市场份额，寄希望形成垄断或寡头态势后再提高单价以获取利润，此种经营模式借鉴了此前共享单车、社区团购等行业的发展策略，但资金链一旦断裂则极易形成连锁反应。
2.长收短付：截留租金差额籍此形成资金池
长收短付是指长租公寓和房东的合同约定按月支付租金，而和租客的合同约定一次性按年度收取租金，长租公寓籍此形成资金池，一旦资金游离于监管之外用于投资或挪作他用等，将加重租赁合同相对方的房东和承租人的风险。
3.租金贷及衍生出的租赁收益类金融产品化
租金贷是指承租人在租房时与第三方金融机构签订贷款合同，与长租公寓方签订住房租赁合同，由第三方金融机构预先将全年房租一次性支付给长租公寓方，之后由承租人每月偿还贷款的一种“金融+长租公寓”的模式。长租公寓还以手上有大量的租约和稳定的租金收益为宣传，推进基于长租公寓的资产证券化落地。
（四）长租公寓的经营风险
长租公寓的发展时间短、规模扩张快，涉及主体多、辐射范围大，叠加疫情影响和资金链的紧张，其风险自诞生之日即已埋下。
1.内部因素：经营模式持续盈利能力不足
如前所述，长租公寓的主要利润本应来源于管理费、服务费或租金差价，但是在初创时期，高进低出、长收短付的经营模式难以盈利。诸多长租公寓平台本试图迅速聚拢资金形成资金池，加之租金收益证券化、增资扩股上市融资，而后快速收储房源、扩大市场占有率、形成垄断优势，在理想状态下该模式会获得源源不断的租金收益和投资。但是实际经营过程中，长租业务本身存在房屋空置期，如遇持续亏损，一旦融资失败，资金链断裂，会迅速引起系统性崩塌，带来大量纠纷。2020年疫情全年笼罩的背景下，长租公寓的供需两端都受到了巨大冲击，长租公寓本身的经营风险愈发凸显，导致爆雷不断。
2.外部影响：涉利益主体众多致经营不善
一方面，目前市场上长租公寓品牌逐渐增多，从风险投资、开发商、国有企业到金融机构纷纷布局长租公寓，导致市场方面品牌鱼龙混杂，恶性竞争增加，损害租客利益的事件层出不穷。另一方面，由于涉及平台、承租人、产权人的多方利益，各主体容易就迟延支付租金、退租、返还房屋等各个环节产生争议。此外，部分长租公寓平台为了扩大收益，将房屋隔断以增加出租房间数，房间改造和居住人员增多容易引发漏水、噪音扰民等相邻关系纠纷，相关的消防安全、供水供电、室内装修、空气质量“甲醛门”事件等问题频频爆出，此类问题如不妥善解决，极易引发关联纠纷，对长租公寓平台的经营能力提出了考验。
二、涉诉现状：上海市J区近三年涉长租公寓案件的实证分析
（一）案件审理概况
1.以收结案数量为视角：收案数显著增加
作为上海中心城区，J区是长租公寓业务开展的活跃集中区域，2018-2020年，上海市J区法院民事审判庭共受理涉长租公寓案件85件，结案79件，其中，驳回起诉12件，撤诉27件，判决4件，调解36件。自2020年长租公寓爆雷以来，收案数激增，2021年收结数据仍保持较高增幅。
2.以涉案主体为视角：涉案平台相对集中
长租公寓涉案平台超过10家，涉诉的平台主要采取平台服务模式的公司，DK、QK平台的涉案数均超过2位数，YY、ASZ、FC等知名平台涉案数也在5件以上。可以看出，互联网思维下野蛮生长的轻资产长租公寓平台容易产生纠纷，抗风险能力低，涉诉较多，采取重资产模式经营的长租公寓平台涉诉案件较少。
3.以立案案由为视角：案由分布种类繁多
长租公寓涉案案由以房屋租赁合同纠纷为主，还包括居间合同纠纷、排除妨害纠纷、确认合同无效纠纷、委托合同纠纷等纠纷，也有部分建设工程施工合同，装饰装修合同纠纷等关联纠纷。长租公寓的经营环节环环相扣，在实际运营过程中暴露出来诸多问题，监管力度亟需加强。
（二）涉诉样态归类
1.主张退房类——以出租人起诉平台为例
因经营平台迟延支付租金，构成合同违约，房东基于此前签订合同中约定的合同解除权要求解除合同，支付违约金并赔偿相应的损失。
2.主张退租类——以承租人起诉平台为例
因出租人与平台的争议，造成承租人无法全面使用系争房屋，承租人以平台未履行适租义务或因产权人收回房屋造成合同事实上无法履行，平台违约为由要求退还多付的租金并承担相应的违约责任。
3.复合类——以主张第三人腾房及侵权损害赔偿为例
出租人和承租人的诉请包含合同违约类的物上侵权的竞合，如出租人基于物权要求次承租人履行腾房义务，或关联诉讼当事人要求承担装修损失以及其他合同约定的未付款项。
（三）典型涉案合同归类分析
1.服务合同类特点——以ZR平台为代表
长租公寓公司与产权人签订《资产管理服务合同》，约定产权人授权公司对资产（指房屋）经营出租，平台公司提供资产管理服务；预期收益固定；代收的租金为实际收益，扣除公司增值收益及各项应付费用，实际收益剩余部分支付给产权人；产权人授权公司运营资产，签署资产管理有关合同，处理纠纷。双方可协商解除合同，违法解除合同承担违约金、赔偿损失。公司与承租人签订合同名称为《房屋租赁合同》，合同列明公司为房屋资产管理人（受房屋资产出租人委托出租），约定了租金支付方式等。诉讼中，该公司对产权人多以委托合同为基础起诉，对承租人以租赁合同纠纷起诉。各方之间的民事法律关系如图五所示。
2.委托合同类特点——以DK平台为代表
公司与产权人签订《财产委托管理服务合同》，约定：公司全权管理并全权代理出租房屋，委托权限包括：代理出租房屋、处理纠纷，代理收取租金、押金、定金等费用；出租人资产收益为租金形式且数额固定；出租人同意每年缴纳管理费、服务费（收取第三方租金高于出租人租金时，高出部分为服务费）。因甲方原因造成合同解除，产权人补偿装修配置损失，并支付两个月租金及两个月租金的违约金。公司与承租人（乙方）签订《房屋代理租赁合同》，合同首部列明出租人（产权委托方）姓名，公司为房屋代管机构（甲方），通篇权利义务均为甲方乙方；在合同末尾特别声明中约定，公司在房屋所有权人的授权下代为签署合同、收取租金或履行其他合同义务；该公司在房屋代管机构（甲方）处签章。
3.租赁合同类特点——以QK平台为代表
QK公司与产权人签订《房屋托管租赁合同》，约定该 公司租赁房屋作为人才公寓供居住使用，约定了租赁期限、 租金等，同时约定该公司受产权人委托代为租赁并管理转租 房屋等。QK与承租人签订《住宿服务合同》，载明QK公 司为管理单位，约定承租人支付服务费等内容，并对承租人退租、转租、换房作出约定，从法院受理的案件情况看，该类合同的租赁期限多数长达 26 个月，且承租人采取一次付清以获取优惠。
4.涉租金贷合同类特点
除上述三类合同外，出于融资需要，各大长租公寓平台往往还会使用在签约过程中使用“租金贷”服务。“租金贷”的业务模式主要包括以下四步：第一步，长租公寓平台与产权人签订《资产管理服务合同》，约定由运营商代理产权人运营管理相应的房屋资产。第二步，运营商与承租人签订《房屋租赁合同》，承租人缴纳相应的押金和租金；同时，承租人与运营商选定的贷款人办理“租金贷”业务，并与贷款人签订相应的《贷款合同》。第三步，贷款人将按照合同约定向运营商一次性支付承租人剩余全部应付租金和服务费。第四步，运营商以及承租人按照各自合同的约定，分别向房东支付租金、向贷款人分期偿还贷款。
三、裁判困境：涉长租公寓类案件纠纷的处理难点
（一）程序层面
1.刑民责任边界模糊致受理标准判断难
目前涉案的大部分长租公寓公司系已“爆雷”平台，部分平台的经营手法可能涉及刑事犯罪，此类案件是否属于法院民事案件的受理范围，有待与公安机关进一步对接和协调。法院受理的案件中部分长租公寓平台以高价承租、低价转租方式订立租赁合同，但是收取的租金并未及时足额支付给房东，经营行为违背正常市场规律，上海YY物业管理有限公司、上海JA物业管理有限公司等案件因涉嫌犯罪，法院已裁定驳回起诉，移送公安立案侦查。
此外，一些涉“租金贷”案件中，当事人提出存在长租公寓平台以隐瞒、欺诈等方式诱导承租人使用住房租金贷款消费的乱象。如长租公寓公司诱导贷款，不仅使借贷双方面临合同欺诈的风险，合同效力处于不确定状态，更是使长租公寓平台自身陷入了合同诈骗罪的刑事犯罪风险。对于此类民事案件，法院在立案后界定“不属经济纠纷案件而有犯罪嫌疑的”的标准值得探讨。
2.合同属性杂糅复合致管辖法院确定难
基于前述不同的经营理念和平台定位，合同对各方当事人之间法律关系约定大有不同。J区法院立案案由包括房屋租赁合同纠纷、委托合同纠纷或服务合同纠纷、居间合同纠纷，这给案件管辖、确定当事人、法律适用都造成了极大困扰。如J区法院受理了X区法院移送的ZR起诉出租人的案件，原告ZR公司认为双方签订《资产管理服务合同》，应由合同约定的X区法院管辖，被告认为实质系房屋租赁合同纠纷，应由房屋所在地法院管辖。X区法院经审查认为，合同名为《资产管理服务合同》，但根据合同权利义务约定，被告向原告交付房屋，原告支付固定收益，原告对房屋改造后出租给他人获取租金，符合房屋租赁法律关系构成要件，《资产管理服务合同》实质为房屋租赁合同，适用不动产专属管辖。该类案件中，出租人和平台签订的合同性质为委托合同还是租赁合同应予以研讨，以明确案件管辖和法律适用。
3.业务流程线上运作致法律文书送达难
基于诞生的时代和成本考虑，长租公寓从房源发布、合同签订、资金收取、保修保障等全流程均依赖线上方式进行经营，较少线下门店的地推，一旦发生争议涉讼，当事人往往只能提供简单的登记信息和档案资料。DK爆雷后，媒体报道DK公寓涉及房屋30万间左右，多地政府部门迅速发布通知，要求妥善解决，以避免造成群体性纠纷。但是长租公寓经营失败后，多数公司人去楼空。尽管法院已通过内网查询、智法送达系统查询，但是仍无法与公司取得联系，案件材料较多采用公告方式送达。大量案件经公告送达判决书后，因长租公寓公司经营已经停滞，公司已无资产，判决也无法得到执行，相关权利人的利益无法得到保障。
（二）实体层面
1.涉案主体多致利益平衡难
大部分长租公寓涉及承租人、产权人、平台等三方主体，长租公寓的“爆雷”后产权人及承租人双方均会遭受巨大经济损失，造成的社会反响亦极其恶劣。部分涉及租金贷涉及金融机构，各方利益诉求冲突严重导致利益难以平衡，容易造成情绪失控和行为升级，加大了案件的处理难度。在疫情影响下，既要保证出租人利益的实现，又要保障小微民营企业在疫情期间平稳过渡，还要考虑承租人的居住利益，这对法院的工作提出了挑战。
2.涉案环节散致关联纠纷多
长租公寓经营业务所涉及环节较多，以涉案房屋为中心，自房屋签约，装修、出租、回收等环节与相关上下游主体联动密切，一旦出现变故易引发关联纠纷。以J区法院受理的HY公司相关案件为例，纠纷所涉案由涵盖承揽合同纠纷、装修合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、委托合同纠纷等，相关案件之间存在一定的关联性。处理此类案件时法院既需要厘清不同的法律关系，明确争议焦点，又需要综合考虑相关案件之间的关联性，在可能的情况下引导多个案件的当事人同时调解，以一揽子解决纠纷，以达到定纷止争的效果。
3.合同名目多致法律关系认定难
长租公寓平台涉案合同既包括租赁合同类、服务合同类又包括委托合同类，合同名目众多，在法律认定上给法院造成了困难。在审理中法院还遇到了一些新类型案件，即承租人直接起诉房屋产权人，承租人认为长租公寓公司受委托与其签订的房屋租赁合同的出租方为房屋产权人，承租人无法继续承租房屋而产生损失应由房屋产权人承担。此类案件的裁判难点主要在于房屋委托合同性质的认定问题，即如何认定房屋租赁合同的出租方，房屋租赁合同是否应约束房屋产权人，就此司法实践中尚存有争议。
四、司法回应：涉长租公寓类案件纠纷的裁判导向
（一）处理原则
1.保护与规范相结合
自2015年开始国务院、住建部多次发文支持和鼓励机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经济机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。应当看到，长租公寓本身对于缓解高房价与新就业人群资金短缺之间的矛盾，起到了积极正面的作用，对于其发展应秉持“宜疏不宜堵”的态度，鼓励和保护长租公寓行业的发展。
值得注意的是，长租公寓的发展过程中也存在着一些乱象，应区分具体情况，疏堵结合，在鼓励发展的同时进行规范和扶持，让长租公寓回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险。
2.诚实信用原则约束经营行为
长租公寓平台作为深度参与租赁市场的经营者，应当凭借其规范性和专业性对租赁市场制度和规则的建立起到积极作用，应以长租公寓平台提供的范式合同和商业流程为标准，以诚实信用为基础规范长租公寓公司的经营行为。一些平台违反诚实信用原则，存在违约行为的，司法层面应当判决其承担相应的违约责任，以期规范其后续的市场行为。如发现有涉及合同诈骗等线索的，及时移送公安机关予以处理，保护人民群众的财产安全。
3.倾斜性保护合同弱势群体利益
承租人和出租人作为信息获取相对弱势方，相关的合同范本均由长租公寓平台提供，签约时不具有完全的对等性，应当得到权益保护上的必要倾斜，实现纠正的正义。具体而言，在一些案件中，长租公寓平台利用自身具有优势地位签订的合同条款的效力应当审慎认定。审理特定案件适当进行举证责任倒置，比如在一些承租人主张房屋存在甲醛超标等问题的案件中，由长租公寓证明有毒有害空气与危及身体健康之间不存在关联性的举证责任，以保障处于弱势地位的承租人的合法权利。
（二）程序解决
1.审慎处理刑民交叉案件，明确刑民案件的区分标准和诉讼模式
（1）以是否具有非法占有目的为抓手区分刑民边界
正如前文所述，部分长租公寓平台存在构成金融诈骗或者合同诈骗罪等刑事法律风险，法院受理该类案件后应以是否具有非法占有为目的区分罪与非罪。具体而言，从非法占有目的产生时间、履约意图和履约能力三个角度综合评价。其一，非法占有意图应当产生在欺诈行为之前，即相关平台在签订租赁合同之前已经有非法占有的意图。其二，考察长租公寓平台是否具备履行能力，如果长租公寓平台不具备履约能力而通过欺诈手段与他人订立合同的，即可以确定其具有非法占有之目的。其三，考察长租公寓平台是否有履行合同的真实想法。如果长租公寓平台完全不履行合同，或者通过履行小额合同或者部分履行合同的方法,诱骗对方当事人继续签订和履行合同的，则可认定其不具备履行意图。如果长租公寓平台获得资金肆意挥霍，则可以认定并没有履行合同的意愿。
（2）以事实是否具有同一性判断刑民交叉案件的诉讼模式
对于已经民事立案的长租公寓平台涉嫌刑事犯罪的案件，可以根据民事案件的事实与刑事案件的事实是否具有同一性，来判断是否应当适用先刑后民的诉讼模式。如民事案件所涉事实与公安机关受理的案件系同一类型，有犯罪嫌疑，立案受理后应裁定驳回起诉，依法将有关材料移至公安机关受理。如果不属于同一法律事实的，则以刑事判决与民事判决是否会相互影响，来决定适用先刑后民、先民后刑还是刑民并行的诉讼模式。
2.探究市场主体真实意思表示，排除合同名目对法律关系的干扰
产权人和长租公寓平台签订的合同中通常既有“托管”“委托”“代理”等内容，也有“租赁”“租金支付”等内容。对于产权人与长租公寓企业之间形成何种法律关系存在分歧，目前主要有两种观点：一种是房屋租赁关系。此观点认为，产权人依据合同将房屋交付长租公寓企业对外出租并按照固定标准收取租金，符合租赁合同定义。合同关于房屋状况、租期、租金支付方式等符合租赁合同法律特征。另一种观点认为是委托关系，产权人委托长租公寓企业对房屋进行管理，并对委托事务、委托代理权限、报酬等内容作出具体约定，双方形成委托关系。
课题组认为，在处理该类案件时，应探究市场主体真实意思表示，排除合同名目对法律关系的干扰。一些案件中，虽然产权人与长租公寓企业签订合同名称带有“托管”，字面含义是“委托管理”，但合同具体条款主要约定房屋租赁用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、房屋维修等内容，符合《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零三条关于租赁合同的规定，应认定双方成立房屋租赁合同关系，以租赁法律关系来确定管辖法院和立案案由。
3.整合新类型与传统送达机制，结合信息化建设推进送达工作
第一，法院首要的送达方式应当以长租公寓公司在诉讼过程中签订送达地址确认书为基础，这是其意思表示的最直接证据也是其确认自身权利的首要告知。经长租公寓公司同意的，可以电子送达法律文书，提高送达效率。第二，当事人无法提供长租公寓联系方式的，主动通过法院内网、智法送达系统查询在过去涉诉案件有无留存联系方式或者签署送达地址确认书，积极与长租公寓平台取得联系。第三，及时向长租公寓注册地工商部门调查有无填报诉讼文书送达地址，涉刑事案件的可以向经侦部门了解有无联系方式。对于在上海市登记注册的长租公寓公司填报确认或以默示方式确认的送达地址无法送达的，直接送达的，依法记录送达过程并将文书留在该地址支付为送达日期。邮寄送达的，文书被退回之日为送达日期，对相关案件缺席审理，以避免大量案件进入公告程序。此外，全市法院在审理一些长租公寓爆雷案件时加强信息沟通，建立送达反馈机制，提高送达效率。
（三）实体应对
1.加强庭前调解，构建纷前端解决机制
2020年年初，上海市J区法院成功调解十余件QK公司的长租公寓纠纷案件，在庭前调解方面形成了经验：一是提前介入，摸底案情。收到批量案件后成立“项目组”，第一时间与房东、租客及QK公司联系，初步摸底案件信息，掌握所涉房屋现状、租客信息、租金缴纳等情况，予以分类汇总，听取双方解决方案，保障信息互通。二是分类疏导，逐一化解。调解过程中，在耐心听取房东诉求的同时，全面了解QK公司面临的经营难题。将不同情况、不同诉求的房东分类疏导，分别给予针对性调解指导，采取“先易后难，因人而异”的方式，逐步、逐个化解矛盾。三是释法明理，分析利弊。调解之初，当事人均从自身利益出发提出诉求，调解一度陷入僵局。后承办法官通过释法明理，细致入微地分析案情等方法，让当事人充分了解诉讼风险，找准解决纠纷的切入点，成功促成纠纷调解，让房东、长租公寓平台、租客三方最大程度上减少了损失，实现案结事了。
2.及时开庭审理，升级优化案件审理机制
对于庭前调解未果的案件，及时开庭审理，并根据案件的情况优化案件审理机制，提高审判质效，回应当事人司法需求。涉诉的长租公寓案件，大量系房屋租赁合同纠纷，事实相对清楚，法律关系相对明晰、法律适用相对明确，对于此类案件优先采取要素式审判方式，由法官制作要素式问询表，固定双方无争议的事实，归纳争议焦点，合理分配举证责任，在充分听取双方意见后及时对案件作出裁判。对于疑难复杂、新类型案件，依托专业法官会议为平台，定期开会研讨，并加强与上级法院和兄弟法院的业务交流，积极参与相关专业研讨会议。发挥优秀裁判文书示范引领作用，统一涉长租公寓案件的裁判标准，审慎把握司法权，做到同案同判。
3.延伸审判职能，探索建立风险预防机制
面对长租公寓此类易引发群体纠纷的案件，法院可以延伸审判职能，积极防范与化解潜在的风险，尽早将部分问题消除在萌芽状态。首先，推广线上法律宣传。一方面，编写涉长租公寓租金贷的典型案例，利用微信公众号、案例平台等推送给公众，鼓励次承租人实地看房，选择可靠的运营商、审慎办理租金贷等业务。另一方面，通过庭审直播等形式公开审理涉长租公寓案件，加强公众对法院审理此类案件的认知。其次，加强线下法律咨询。通过法律咨询进社区、法律宣传进企业等方式，加大线下法律咨询的广度和深度，引导公众识别隐蔽性较强的租金贷，贷前全面了解贷款政策，降低借贷资金风险。最后，本院未来将结合具体情况以司法建议的形式督促第三方金融机构严格审核贷款流程，着重审核房源信息、委托事项、租赁情况等的真实性，防范骗贷行为。
五、反思与建议：规范和培育长租公寓市场促良性发展
（一）反思：归纳影响长租公寓市场良性发展的难点和痛点
诉讼是往往当事人维权的最后选择，是其他途径维权失败后的无奈之举，纠纷一旦诉诸法院，意味着当事人的利益多数受到实际损害，矛盾已经激化。长租公寓市场的良性发展关键在于预防，尽早将风险和隐患扼杀在萌芽状态。从法院处理案件的经验来看，长租公寓公司自成立、运营、纠纷解决等多个环节均存在完善的空间，应予以总结，对症下药。
1.政策支持力度有待进一步加强
从长租公寓各种运营模式来看，采取平台经营模式的长租公寓公司易产生纠纷，抗风险能力低，涉诉较多，以重资产模式为特征长租公寓公司的抗风险能力更强、管理效率更高，涉诉案件较少，长租公寓市场可以重点培育和发展该类模式。但是由于重资产模式前期资金投入大，租赁住房用地供应不足，政策对长租公寓市场的支持力度不足，拿房成本高，实际运作过程中存在较大的阻力。
2.法规、行业标准有待进一步明确
从法律、法规制定来看，目前尚未针对长租公寓的专门性的法规、规章，出台的文件大多对整个住房租赁市场的提出指导意见，由于长租公寓涉及多方主体，存在一定的复杂性与特殊性，与住房租赁市场不完全相同，缺乏明确的规范性文件约束市场行为。同时，长租公寓行业尚未制定统一的行业标准，缺乏消防、环保、空气等质量安全要求和相关设计标准，对租赁住房的质量没有统一的质量评级，导致租客对租赁住房的质量情况难以把握，产生了较高的市场风险。一旦产生纠纷，因无明确标准可供参考，矛盾往往难以调和。
3.市场准入、监管有待进一步细化
在长租公寓成立发展之初，并未对市场准入设置门槛，导致市场上平台数量众多，中小型长租公寓盲目扩张，陷入经营困境，造成业主、租客的财产损失。同时，长租公寓主体及合同备案率较低，导致监管部门难以对企业的经营情况进行动态监测，行业监管缺少抓手。值得注意的是，涉及租金贷的长租公寓平台爆雷后使得租客遭受了巨大损失，其主要原因就在于资金缺乏监管，长租公寓市场的金融风险如不及时监管极易引发系统性风险。
4.投诉、解纷机制有待进一步完善
长租公寓租金贷纠纷中的承租者遍布全国各地，受到损害的实际承租人众多，一些区域的投诉机制不畅，或者投诉后相关部门并未进行有效反馈，导致承租人的诉求迟迟无法得到回应，引发社会舆情。在矛盾产生后，承租人或者房东可以解决纠纷的平台和渠道也较为单一，大多只能通过诉讼解决。诉讼虽然能够处理纠纷，但是无论是对长租公寓管理人还是涉租金贷的金融机构来说，实际承租人都属于弱势地位，且需要经过较长的法定程序，导致诉求不能得到及时反馈，缺乏多元化纠纷解决机制化解纠纷。
（二）建议：促成长与强监管并重，制度构建与制度实施双向发力
从长远来看，长租公寓行业的良性健康发展，需要政府层面重视长租公寓在发展中存在的问题，通过“看不见的手”和“看得见的手”协同发挥作用，促成长与强监管并重，制度构建与制度实施双向发力，权衡多方利益与强化消费者权益保护同行，从政策支持、完善法规、加强监管、提供多元解纷渠道等方面予以完善，促进长租公寓行业的良性健康发展。
1.促发展：加大政策支持力度，增加租赁土地供给并给予税收优惠
上海住房“十四五”规划已经提出，单列租赁住房用地计划，探索集体建设用地建租赁房试点，盘活闲置宅基地等住房资源，后期应该注重具体政策的具体落实。从政策层面上，可以对重资产模式的长租公寓优先进行支持和培育，以有效增加租赁住房数量、提高租赁住房质量。土地是重资产长租公寓企业获得新增项目的最直接来源，一方面，建立完善的租赁住房用地政策，降低长租公寓市场参与自持租赁住房建设的财务成本和资金压力，可以增加自持租赁住房用地供应数量，并根据自持租赁期限，研究完善租赁住房用地地价修正系数，探索租赁住房用地出让价款分期或分年收取，探索新供应居住用地采用政府和住房租赁企业合作（PPP）模式建设和运营租赁住房。
另一方面，创新实施重资产长租公寓税收优惠政策，降低企业在持有、运营房产过程中的税负。简化合并有关税种，避免重复征税。鼓励长租公寓企业将自持物业作为租赁住房，落实国家关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的支持政策，探索设计重资产类长租公寓纳入生活性服务业增值税税率优惠范围的试点，对相关企业适当降低增值税、企业所得税和房产税征收率。
2.定规章：夯实制度建设，完善法规并明确长租公寓行业标准
一是完善长租公寓相关的法规规章及实施细则。2020年10月住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，该条例对租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束，但是尚未正式颁布适用。2021年2月4日，上海市房屋管理局发布了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，进一步界定租赁主体的权利义务，要求规范租赁市场和租赁行为。这些规范性文件可以为长租公寓发展提供制度和法律遵循。但是规范长租公寓市场的良性发展，需要进一步结合长租公寓发展暴露出来的新问题，针对性地制定地方性法规。
二是制定长租公寓行业标准，相关部门制订商品房、“商改租”等不同房源的长租公寓应当满足的标准和指引，包括但不限于消防、环保、空气等相关质量安全和设计、施工、验收指引，为长租公寓企业提供产品、制定预算、估算施工周期等提供相关的依据。可以鼓励行业协会、专业机构制定租赁住房使用指引及住房租赁行业规范、质量管理标准等。对住房租赁的工程建设、通风时长、消防安全、供水供电、室内装修，建立统一的行业规范。针对租赁住房质量不透明的问题，可推广租赁住房分类分级管理，并在长租公寓现场进行明示租赁住房的分级信息，使租客了解不同分类的租赁住房的质量信息。
3.强监管：整顿市场秩序，构建多维监管体系并注重防范金融风险
对于当前以“互联网+”为特征的经营模式创新，要加强前瞻性的风险评估和预判，构建多方参与的系统、协调的多维监管体系，防范风险发生。一方面，建立住房租赁企业备案制度，要求长租公寓企业运营所在地的行业主管部门进行主体备案并定期报送企业基本情况、运营情况及主要管理人信息等主体信息。另一方面，各相关部门应当加强联合执法协作，落实人员，加大对市场主体经营行为监管力度，加强市场秩序专项整治。住房租赁企业、房地产经纪机构及从业人员、网络信息平台违反规定的，由住房建设部门会同相关部门采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等措施，依法依规给予处罚，并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，实施联合惩戒，并将不良行为记录纳入信用评价系统。对长租公寓企业主体及信用情况应定期向社会公示，并在租赁项目现场的显著位置及网站平台进行公示，提高交易信息的对称性。
此外，应当着重防范长租公寓行业金融风险，对资金链风险进行防范，长租公寓企业应在商业银行设立唯一的资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户，轻资产模式的长租公寓企业还应按一定比例缴存保证金。对于“租金贷”乱象，严格管理住房租赁消费贷款行为，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，严格控制租赁贷款使用范围，贷款资金直接划入住房承租人账户。为防止租赁消费贷款滥用，贷款额度不得高于租赁合同金额，贷款期限不得长于租赁合同约定租期。
4.重解纷：优化纠纷化解机制，多元共治并探索公益诉讼和代表人诉讼制度
一方面，监督管理部门应当建立专门长租公寓纠纷的投诉通道，妥善调解长租公寓平台与承租者之间的纠纷，并且曝光典型案例，发布风险提示，加强对租赁当事人的警示教育，引导租赁当事人增强风险防范意识。另一方面，住房租赁经营机构、房地产经纪机构和网络信息平台建立住房租赁投诉处理机制，在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉渠道信息。同时，市房地产经纪行业协会联合消费者权益保护委员会，建立住房租赁纠纷调处专业性平台，综合运用人民调解、行政调解、行业性专业性调解、司法调解等多元调解机制妥善处理与住房租赁消费者之间的矛盾纠纷，构建矛盾化解的多元共治格局。
此外，长租公寓“租金贷”所引发的诉讼可以嵌入公益诉讼和代表人诉讼制度，由代表实际承租人权益的实际承租人权益保护组织和检察机关提起公益诉讼，更好地维护实际承租人的知情权、公平交易权，避免讼累。
结语
“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”经各部门通力合作多措并举，至2021年下半年长租公寓平台爆雷态势已经得到有效缓解，但是长租公寓市场的规范化、标准化、精细化之路任重道远。为切实实现人民群众住有所居，居有所安的美好需求，立法、监管、执法、司法各部门仍需多向发力、主动作为，助力长租公寓市场健康有序发展。