当租赁合同遇上疫情

新型冠状病毒疫情的突然出现，国家及地方行政机构实施严格的管制措施，对于租赁合同的履行来说，必然会造成一定的影响。
而对于餐饮、酒店、商业零售等行业来说，都是经营性房屋租赁，疫情带来的绝对是惨痛打击，一边要支付租赁合同下高额的租金，另一边要面对的是没有收入来源。

现在，普遍都认可疫情属于不可抗力。但是，并非所有合同都可以依据不可抗力解除合同，要解除合同需要因“不可抗力”致使不能实现合同目的。承租人或者出租人是否可以依据不可抗力解除合同？
应当区分是用于个人或家庭居住的，还是经营性用房。
01承租房屋用于个人或家庭居住的
对承租房屋用于个人或家庭居住的，承租人因疫情被隔离或被行政机关严格管制无法回到承租房屋且时间较长的，符合不能实现合同目的的条件。承租人可以要求解除合同，但应当及时向出租人发出解除通知，并说明解除事由提供相应凭证。出租人对于承租人存在上述情况要求解除合同的，不得要求承租人支付违约金。同样的，由于承租人因疫情原因长期无法使用房屋且不支付租金的，出租人也可以依法要求解除合同的。但是，也需要向承租人发出解除通知，并应在承租人同意情况下做好承租人物品保全及保存。
02经营性房屋想要解除合同的
对于承租房屋为经营性房屋的，处理则完全不同。因经营性用房，往往租赁期限较长，而且承租人会投入大量装修、改建等费用，租金中还考虑了经营性收入。所以，对于这一类租赁合同的解除应持谨慎态度。
如果合同本身期限较短，且因地区政策管制问题造成长时间无法开工，导致合同目的已经完全无法实现，可以协商解除合同。如果本身租赁期限较长，但是承租房屋因疫情严格管控导致无法正常使用，承租人或出租人提出解除租赁合同的，双方可依据房屋租赁期间、剩余租期等情况对于房屋装修改建等损失，适用公平原则分配责任。
03经营性房屋想要续租并减免租金的
如果属于经营性用房，租赁期限较长，双方也没有解除合同的意向。但是由于疫情原因，长期无法使用。作为经营性房屋的承租人，是否可以以疫情为由，要求减免租金呢？经营性用房租金定价考虑营业收入的成分，在不能营业的情况下，出租人还需要按原来租金享受收益，对承租人来说会存在显失公平的可能。因此如果部分地区因政策管制导致酒店、商场、餐饮等无法开业的，可以援引情势变更条款，向出租房主张减免部分租金。2003年非典期间的相关案例，大部分因非典疫情产生的合同纠纷，均可适用情势变更的原则，可酌情减免停止经营期间的租金。【※文末附情势变更相应法律条文】如果是非政策管制地区，政府并未禁止或者限制酒店、商场、餐饮等开业，但是由于疫情原因，导致流量变少，经营状况恶化，则应当根据公平原则共同分担损失。

总之，出租人与承租人在承租房屋期间遭遇了疫情，应当多协商，多沟通。
疫情当前，出租人与承租人应互相体谅，通过协商让双方损失降到最低。
天鸿律师将会持续关注疫情对于企业生产经营的影响，第一时间为企业解读和分析，与企业共克时艰。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
第二十六条规定：
合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。