浅析军队全面停止有偿服务背景下涉军房地产租赁相关法律问题

引言
军队房地产作为军队资产的重要组成部分，其管理和使用一直备受关注。随着2016年中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队房地产租赁活动进入政策调整期。这一政策的实施，既是对国防资源集约化管理的必要举措，同时亦引发了诸多租赁合同的解除、补偿争议等多重法律问题。本文以现行法律法规为基础，结合政策演变与司法实践，简要探讨分析军队全面停止有偿服务所引发的法律问题。
一、军队房地产与军用土地的法律界定
（一）军队房地产的范围与权属
根据中央军事委员会《中国人民解放军房地产管理条例》第2条，军队房地产，是指依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备，以及其他附着物。
根据《中国人民解放军房地产管理条例》第3条，军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。军队房地产管理的业务工作由各级后勤（联勤）机关营房管理部门归口管理。军队房地产按其用途分别由有关单位和业务部门具体负责使用和管护。
（二）军用土地的概念及分类
根据《中国人民解放军房地产管理条例》第11条，军用土地，是指军队拥有使用权的下列国有土地：（一）部队、机关、院校、科研院所、医院、疗养院、后方仓库、干休所等单位的营区用地；（二）陆军设防、海防、空防、二炮阵地、通信、军队人防工程，以及保留的旧机场、旧港口、旧洞库等国防工程用地；（三）试验场（基）地、训练场、靶场等科学试验和军事训练用地；（四）军用铁路专用线、公路支线和输水、输油、输气、输电管线等专用设施用地；（五）军队的农副业生产用地；（六）军队工厂用地；（七）依法由军队管理、使用的其他土地。
二、军队房地产租赁的政策演变
（一）租赁合法化阶段（2016年前）
根据《中国人民解放军房地产管理条例》第43条及第45条，军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定。租赁、有偿转让，以及以其他方式利用军队房地产所得收益，应当主要用于军队基建营房事业。此阶段租赁活动以“盘活资产”为目标，但在实际操作过程中存在审批不规范、合同期限过长等问题。
（二）全面停止有偿服务阶段（2016年至今）
2016年2月16日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，对军队和武警部队全面停止有偿服务工作进行总体部署，其中便涉及到停止房地产租赁。
2018年，中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发的《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》（以下简称《指导意见》），为军地各级深入推进军队全面停止有偿服务工作提供了重要遵循。《指导意见》强调，开展有偿服务的项目，合同协议已到期的应予终止，不得续签，全部收回军队资产；合同未到期的，通过协商或司法程序能够终止的项目，应提前解除合同协议，确需补偿的，按照国家法律规定给予经济补偿。同时，《指导意见》明确，对复杂敏感项目，区分不同情况，主要采取委托管理、资产置换、保障社会化等方式进行处理，国家和地方政府在政策上给予支持。
三、全面停止有偿服务所引发的法律争议
军队全面停止有偿服务是中国共产党中央军事委员会作出的一项重大决策。该政策旨在通过收回军队长期建设投入形成的资源，深化国防和军队改革，提升军队保障能力。在此背景下涉及的相关法律问题主要包括以下几个方面：
（一）全面停止有偿服务政策的法律效力
根据《中华人民共和国民法典》第180条与第533条，不可抗力需满足“不能预见、不能避免且不能克服”三要件，而情势变更强调“不属于商业风险的重大变化”。全面停止有偿服务是中央军委的工作部署，军队全面停止有偿服务后收回的资产，是国家和军队长期建设投入形成的资源。司法实践中，法院多将全面停止有偿服务认定为政策调整，属于情势变更，支持军队单方解除合同。
例如，（2019）闽01民终8241号案例中，法院认为诉争合同约定的租赁期限虽然尚未到期，某某部队本应按照合同约定继续履行合同，但因中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，根据该通知内容，军队政策发生重大调整，要求全面停止军队和武警部队的空余房地产租赁活动，双方继续履行合同已不具有事实上的可能性，需提前解除租赁合同关系。
（二）军队房地产委托经营协议的合法性
军队通过委托管理方式妥善处理涉军资产，委托国有企业运营管理军队资产是军队落实停偿服务手段之一，《军队房地产委托经营协议》是军队内部为落实党中央、国务院关于组建军队资产管理公司的部署要求而采取的内部管理行为，具有合法性。
如（2023）辽01民终3712号案例所述，2018年6月14日，吴某某与某部队签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，此时吴某某已经知晓部队停止有偿服务事宜，应对其与某部队之间租赁合同履行存在不确定性有合理预判。2019年9月1日，双方签订《军队房地产租赁合同解除协议》，此时吴某某已知晓案涉房地产管理权已移交至XX地产，联勤XX储备局与XX地产签订的《军队房地产委托经营协议》明确载明该处地产内现有承租方为吴某某的租赁项目，租期至2021年6月30日届满。即该《军队房地产委托经营协议》既未侵害吴某某的承租权，亦未侵害其财产权益，且截至2021年6月30日，吴某某对标的房地产已不再享有承租使用权。案涉《军队房地产委托经营协议》系军队内部为落实党中央、国务院关于组建军队资产管理公司的部署要求而采取的内部管理行为，且吴某某未向法庭提供证据证明该协议存在合同无效的法定情形，故《军队房地产委托经营协议》合法有效。
（三）合同解除后的法律后果
根据《中华人民共和国民法典》第566条第1款，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。如果合同因军事原因或者政策调整而需被提前解除，解除合同的一方应根据合同条款和实际情况对合同相对方进行适当的补偿。然而，具体的补偿标准和金额需经合同双方协商一致，或者通过法律途径解决。
在（2020）京03民终10742号案例中，2016年7月27日，A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，约定A公司自B公司处承租位于北京市朝阳区XXX号的B公司自C房地产管理局转租之军产房，双方约定租期四年。后B公司与C房地产管理局之间的租赁合同由人民法院生效判决确认于2018年1月15日解除，导致B公司丧失对涉案房屋继续使用的法律基础，故A公司与B公司之间的租赁合同亦由人民法院生效判决确认于2018年1月15日解除。双方租赁合同确定解除后，B公司丧失继续出租涉案房屋的权利基础，自2018年1月16日起，A公司向B公司交纳的租金性质应为房屋使用费；而A公司因军队清理腾退工作的进行，无法正常开展经营活动，故其要求B公司退还已收取的相关房屋使用费。法院认为，军队全面停止一切有偿服务系国家作出的重大战略决策，A公司与B公司作为相关方，应当对此给予充分支持并贯彻执行，故依据公平原则，并结合双方租赁合同的实际履行情况，酌定B公司向A公司退还相应期间的房屋使用费。
结语
军队房地产租赁管理是一个复杂的系统工程，需要综合考虑政策法规、合同条款、军事需要、经济利益等多方面因素。军队全面停止有偿服务政策的实施，对军队房地产租赁产生了重大影响。从相关案例来看，法院在处理相关法律纠纷时，普遍依据《中国人民解放军房地产管理条例》和军队内部的相关政策文件，以及双方合同的具体约定，并结合公平原则来作出判决。因此，在今后的军队房地产管理中，应进一步加强政策法规的宣传和落实，规范租赁行为，完善合同管理，对于因政策调整带来的租赁纠纷，应通过积极协商和法律途径解决，维护军队和承租方的合法权益。