有关商业地产租赁合同纠纷的类型化研究

商业地产是房地产领域最为活跃的投资活动。出租人寻求稳定租金收益，承租人直奔商铺良好经营效益，双方是充分利用商业地产商用价值的利益共同体，但同时也是涉及商业地产租赁纠纷中的当事人。笔者以多年从事房地产法律事务的经验出发，依据商业地产租赁合同诉讼的特点，将有关商业地产租赁合同纠纷类型做一小结，以宏观把握商业地产投资风险。
一、租赁合同效力之诉
除《合同法》第五十二条规定的一般合同无效的情形外，租赁合同无效因素有以下三点：
1、出租权源缺失或瑕疵，如房屋管理人未得到所有权人许可私自出租的，或者房屋部分共有人未经其他共有人授权擅自订立的租赁合同，均会被人民法院认定无效。
2、租赁合同标的物属违法建筑，在一审法庭辩论终结仍未取得法律规定的条件，人民法院将认定租赁合同无效。
3、违法转租导致合同无效，“二房东”乃是双重身份，在其未取得房屋出租人许可情况下签订的转租合同无效，而超过其自身租期的合同部分同样无效。
二、租赁合同履行纠纷
合同签订后，围绕如何全面履行各自的权利义务，出租人与承租人之间呈现矛盾纷呈的特点，可以说，有关商业地产租赁合同的纠纷大部分集中在合同履行阶段。
1、租赁房屋交付纠纷
在租赁合同生效后，出租人的主要义务，是以合同约定的交付条件、时间节点，将房屋交付给承租人，承租人则有义务接收符合交付条件的房屋，以尽快实现双方订立合同之目的。
（1）交付的房屋不符合条件。商业地产对于房屋的基本要求，如房屋有独立的产权，产权注明确定的用途，承租人出于经营需要还与出租人约定了其他交付条件，如房屋通过了竣工验收、消防备案等。如果出租人交付时房屋未能达到要求，可能导致承租人无法办理营业执照，无法入住展开经营活动。
（2）交付时间不符合约定。通常，双方会在合同中约定一个明确的交付日期，如果晚于约定日期，将打乱承租人使用商铺的经营计划，而整个合同约定的计租起始日、租期等关键时间点也会随之变动，合同关系产生不稳定性。
2、有关房屋的使用纠纷。
（1）对于出租人而言，当然希望承租人按照合同约定的用途使用房屋，以控制风险（包括承租人经营风险，这关系承租人偿付租金的能力），所以当承租人违背约定时，出租人有权要求承租人履行约定，直至解除合同。
（2）对于承租人而言，接收商铺后，有效利用商铺才是关键，所以对于承租商铺能否办理营业执照、商铺的广告宣传、限制同业竞争等细节，也应当约定在合同中，当承租人无法履行约定时，也可主张损失赔偿或要求相应的违约责任。
3、租金纠纷
租金是出租人订立租赁合同的目的，是承租人最根本的合同义务，租金问题是商业地产租赁合同是否继续履行的关键。
（1）关于租金的支付模式与计算方式，这是租赁合同核心条款，是先付后租、还是先租后付，按年、按季度还是按月支付，是固定租金、浮动租金等，必须约定得非常明确。在承租人经营效益良好时，并不会成为问题，一旦营业收入无法保障，承租人支付租金能力下降，约定不明确往往是纠纷的起源。
（2）承租人拖欠租金纠纷。承租人明明效益良好，在约定交租日却拒不交纳租金，口头协商往往效果有限。其实，在欠租纠纷中，诉讼或仲裁是一种较为有效的方式，往往没有什么诉讼风险，基本属于必胜的官司，出租人不必忌讳。当然，要关注追讨租金执行效果。
值得一提的是，在出租人追讨租金的手段中，出租人往往使用停水停电这种“粗暴”方法，以威胁承租人经营的方式，逼迫其交纳租金。但是，这种方式因直接导致承租人无法经营，可能成为承租人退场，并主张营业损失的证据，不可不慎。
4、物业维护责任纠纷
通常来讲，出租人作为商铺所有人，有义务保持商铺处于合同约定的交付使用条件这一状态，这一义务贯穿商业地产租赁始终。需要提示的是，物业维护责任与物业服务合同义务是不同的，前者是房屋主体结构自身的维护，后者是房屋外在和内部环境的清洁、卫生。
当然，因为房屋交付后房屋处于承租人占有控制之下，出租人和承租人完全可以约定该责任事项的范围。若商铺房屋出现主体结构的问题，出租人又怠于履行维护责任，导致影响了商铺营业，则承租人可以自行维护，向出租人主张由此产生的费用，以及营业损失。
三、租赁合同终止及后合同义务纠纷
租赁合同终止分为合同解除和租期届满自然终止，在合同终止后双方租赁合同关系已解除，但合同关系存续期间的权利义务可能未履行完毕，有待主张，或双方应尽合同终止后的其他义务，以理清双方的权责。
1、合同解除纠纷。对于合同解除，合同法有协商解除、约定解除、法定解除。合同双方一般均在租赁合同中约定合同解除的条件，当一方违约行为符合约定的解除条件时，另一方有权通知解除合同；但是，某一情形致使租赁合同继续履行没有意义，而合同对此又没有明确约定时，一方可援引《合同法》第九十四条之规定，行使法定解除权。
在一方行使解除权时，合同双方已然产生矛盾，另一方不一定会认可对方行使解除权的条件，这就需要向人民法院确认合同解除的效力。
2、合同终止的后合同义务纠纷。无论合同解除，还是自然终止，在双方租赁合同关系结束后，双方应当结清租金、水电煤气费用、物业费、保证金等，协商装饰装修残值与补偿，承租人应按照合同约定拆除未附合且出租人拒绝利用的装饰装修物、腾空房屋、返还对房屋的占有（通常是以钥匙的交接为标志）、注销或变更租赁场地的工商登记，出租人应审慎收回房屋。
在合同解除引起的后合同义务纠纷中，此时双方矛盾激化，可能已经诉讼至人民法院，双方均不愿配合对方办理交接，致使出现新的矛盾。笔者曾经办理一起商业地产合同解除纠纷，双方因租金问题产生纠纷，出租人停水停电，承租人停止经营后解除合同，但房屋在长达两年的诉讼期间均未交接，最后承租人负担高额房屋占有使用费，出租人损失了近两年的租金，结果是“两败俱伤”，这是谁都不愿看到的结局。
四、物业服务纠纷
其实，物业服务合同关系与本文涉及的租赁合同关系并无交叉点，但是从商业地产营运的实际来看，两种合同关系又往往关联起来。
商业地产物业服务有两种模式：一是出租人同时提供物业服务，承租人与出租人签订租赁合同的同时，会直接与出租人签订物业服务合同，或者直接将物业服务合同内容写在租赁合同之中；二是承租人与出租人控制或者选聘的物业管理公司签订物业服务合同。这样，本是两不相干的两个合同关系，可能从承租人角度看，成为承租人与出租人双方的关系，物业服务合同成为影响租赁合同的因素。
五、其他纠纷
因法律规定或者第三方行为，致使租赁合同一方权利产生或激活，也会产生令双方意想不到的纠纷。
1、优先购买权纠纷。在租赁期限内，出租人无出售房屋行为的，该权利处于休眠状态。一旦出租人转让房屋，就涉及承租人的优先购买权。出租人未按合同法规定履行通知义务的，承租人得知后可能向出租人主张赔偿。
2、第三人侵权导致租赁合同无法履行的纠纷。如因楼上、楼下装修破坏了承租房屋，经营无法继续，使得原本符合出租使用条件的房屋无法使用，承租人是选择向第三方主张侵权损失，还是要求出租人承担相应责任，对于租赁合同能否继续履行是个未知数。
3、房屋征收拆迁纠纷。承租人是否有权与拆迁单位协商谈判，获得动迁补偿的问题，以及承租人拒不搬迁影响出租人拆迁利益，都是纠纷点。
以上，笔者就商业地产投资问题，从合同订立、履行到终止的整个环节梳理了一些可能出现的纠纷点，希望引起商业地产投资活动的参与者必要的重视，以预防和控制风险。