十三条亮点带你了解 新《商品房买卖合同示范文本》

2014
2014年4月9日住房和城乡建设部、国家工商行政管理联合发布了最新版商品房买卖合同，即《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）与《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。
2015
2015年7月31日，西安市住房保障和房屋管理局发布了《关于启用新版<商品房买卖合同>示范文本的通知》，要求自2015年9月1日起，各房地产开发企业预售、现售商品房的，应使用《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）与《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）与购房人签约。
新《商品房买卖合同示范文本》修订亮点
1将合同区分为预售与现售两个版本
新示范文本与旧文本最大的区别是将合同分为了两个版本，分别针对商品房预售和商品房的现房买卖。由于商品房预售存在许多不可预测的因素，以往购房者和开发商也经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷，因此新版合同分成了两种版本，分别进行规范。这更有利于开发商按照预售的承诺交房，既可以避免纠纷，也为消费者维权增加了凭据。
2明确规定开发商“一房多卖”的惩罚性赔偿责任
新示范文本在“商品房基本状况”章节增加了“抵押情况”及“房屋权利状况承诺”条款，要求开发商必须告知房屋的抵押情况，并保证所售房屋无权利瑕疵。若开发商违背上述承诺，导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。开发商应退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）及利息。给买受人造成损失的，开发商还应赔偿已付房款一倍或买受人的全部损失。
3明确规定预售商品房取得的资金应存入预售资金监管账户，并用于本工程建设
新示范文本明确规定，出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。并且，合同还应明确约定预售资金监管机构的名称、监管账户与账号。
西安市住房保障和房屋管理局于2014年11月25日发布《关于加强商品房预售资金监督管理有关问题的通知》，要求开发商在申请商品房预售许可前，应当自行选择已在该局办理入网认证的商业银行，按照一次商品房预售许可申请对应一个预售资金监管账户的原则开设监管账户。开发商在使用时，要向监管银行申请，由预售资金监管银行根据项目进展情况或实际资金需求进行审核后予以拨付，申请获批后银行直接把需付款打给第三方。对违规交存或使用预售资金的开发商，将被停止网签和销售资格。
4完善了商品房的交付条件及交付手续
1、商品房及相关设施设备的交付条件：交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用，增加了查验房屋的通知（书面通知）程序及查验程序。
2、商品房的交付手续：交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提。
5仅将不可抗力作为逾期交房免责事由，加大了开发商因逾期交房需承担的违约责任的外延
旧示范文本将不可抗力作为逾期交房的免责事由，除此之外，开发商与买受人还可就其他的免责事由进行约定。但在新示范文本中，仅将不可抗力作为逾期交房的免责事由，开发商与买受人不能就其他的免责事由进行约定，实际上加大了开发商因逾期交房需承担的违约责任的外延。
6将原先的规划设计变更条款拆分为规划变更与设计变更，并规定了相应的变更程序及违约责任
1、明确了规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，应按照合同约定的变更程序办理。
2、明确了因设计原因造成商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向及供热、采暖方式等变更的，应按照合同约定的变更程序办理。
3、因规划变更或设计变更，买受人解除合同的，开发商的责任除退还已付全部房款（含已付贷款部分）、支付利息外，还要向买受人支付违约金。另外，因规划变更买受人不解除合同的，新示范文本则明确规定开发商要赔偿买受人的损失。
7完善了商品房质量及保修责任：质量担保措施首次列入买卖合同
1、增加了有关地基基础和主体结构标准、室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准等商品房质量标准的规定。
2、增加了开发商违反质量及保修责任约定的，应由第三方承担连带责任的规定。
8将前期物业管理作为专章，并将前期物业服务合同和临时管理公约作为附件
新示范文本对前期物业管理的情况进行了详细规定，包括出卖人依法选聘的前期物业服务企业的名称、物业服务时间、物业服务期限以及物业收费计费方式、物业服务费等详细情况。同时，还将前期物业服务合同和临时管理公约作为附件。
9固定了业主对建筑物专有和共有部分所享有的权利
新修订的《商品房买卖合同》对于业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定。
10增加了“销售和使用承诺”条款
新修订《商品房买卖合同》引导开发企业就不采取售后包租或者变相售后包租、依法依约建设和销售商品房、不得擅自处置业主共有公共部位和设施、告知业主妨碍房屋正常使用的情况等事项作出承诺，引导业主就不得擅自改变房屋用途和承重结构作出承诺。
11突出开发企业信息保密义务
新修订的《商品房买卖合同》增加购房人信息保护条款，明确了开发企业对购房人的信息负有保密义务，非经购房人书面同意，开发企业不得披露购房人信息或者将购房人信息挪作他用。
12补充协议的效力问题
2014版商品房买卖合同中特别强调了“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本（主）合同为准”。
13开发商的说明义务
新版合同文本专门设了一个附件，用于要求开发商披露说明楼盘中存在哪些可能遮挡或妨碍购房者所购房屋正常使用的情况，并举例说明如该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等遮挡或妨碍情形。