从“非典”引发的租赁合同纠纷看不可抗力与情势变更

新冠病毒疫情防控仍在严格进行，各行各业的经营压力渐增。财大气粗的业主大手一挥减免租金的行为引来民众一片称赞，随之减免租金的倡议、呼声此起彼伏。然而大部分业主却左右为难，如果不减租金就成了自私自利的周扒皮，如果减了租金自己也觉得委屈，毕竟自己也是疫情的受害者。2003年“非典”时期，就出现了一些因“非典”引发的租赁合同纠纷。为此，最高人民法院下发了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号，现已失效，下称《通知》）。作者发现，虽有前述规定，但是承租人以“非典”为由要求减免租金并非一定获得支持。作者通过本文，希望商业地产的出租人和承租人对“不可抗力”、“情势变更”有更为深入的认识，从而就租金减免问题能够合理协商，避免纠纷。
一、关于最高人民法院“法[2003]72号”《通知》
《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》：……三、（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。（注：第一百一十七条和第一百一十八条为“不可抗力”条款）。
对于上述条款，作者从以下几个层次进行理解：
1、不可抗力免责必须达到合同无法履行或当事人履行不能的程度。
2、上述情形必须与“非典”具有直接的因果关系。
3、上述情形未完全满足的情况下，继续按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的，可以适用“公平原则”进行调整。
需要说明的是，彼时我国尚未全面确立情势变更制度，通知中要求按照公平原则处理，实际上是情势变更制度的实践。
2009年《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》明确了情势变更制度，即：
“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
通过上述分析可知，针对“非典”带来的影响，租赁合同关系可依据 “不可抗力”或“情势变更”进行调整，调整的后果包括合同变更或合同解除。
下面结合案例进行分析。
二、案例分析
【案例1】大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷再审案，案号：（2013）辽审二民抗字第14号。
【案情简介】
2002年10月25日，正典公司与鹏程公司签订《租赁酒店协议书》，承租座落在大连市西岗区拥警街4号的大连鹏程假日大酒店，经营蛇餐馆，租赁方式为整租。
租赁协议签订后，正典公司注册成立了大连市西岗区阿六蛇城酒店并办理了《经营野生动物许可证》，经营范围包括：
餐饮、客房、中餐加工零售、烟、酒、饮料零售等。
2003年5月13日，大连市有关部门下发通知停止野生动物经营活动。
正典公司以“非典”疫情及大林字（2003）64号文件通知为由，将其经营的大连市西岗区阿六蛇城酒店停业，并撤出酒店。
后正典公司诉至法院要求解除租赁合同、鹏程公司返还保证金等，鹏程公司提起反诉。
【法院观点】
辽宁省高级人民法院认为，大连市林业局和工商行政管理局下发的紧急通知，仅是停止野生动物的经营活动，受到影响的只是正典公司的餐饮部分，客房经营以及与野生动物无关的其它中餐仍可正常进行。
由此可见，因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。
但正典公司在本案中的违约行为，毕竟与“非典”疫情的发生所导致的部分经营活动不能完全正常进行有一定的关系，且其自身也遭受了较大的经济损失，故违约金的数额应适当减少给付，结合本案的实际情况，酌定为150000元为宜。
大连市中级人民法院二审改判正典公司不承担违约责任不当，本院予以纠正。
【案例评论】
本案经过了一审、二审以及再审，最终认定正典公司以“非典”为由单方解除合同违约，应当向鹏程公司支付违约金。
但是考虑“非典”情况对违约金予以适当调减。
通过本案作者可以总结以下几点：
1、不可抗力事件≠不可抗力免责事由。
不可抗力事件的存在，不必然导致责任免责，只有当不可抗力事件导致合同履行不能时，不可抗力事件方成为免责事由。
“非典”固然是不可预见、不可避免、不能克服的不可抗力事件。
本案正典公司仅以“大林字（2003）64号文件通知”作为不可抗力免责的证据是不足的，因为该通知仅规定“停止野生动物经营活动”而非全面停止经营，显然未达到合同履行不能的程度。
2、正典公司在程序上存在不足。
遭受不可抗力的一方具有通知与证明义务，以减轻可能给对方造成的损失。
本案中正典公司没有提供书面通知，也没有与对方签订补充协议就擅自停业撤场。
虽其在法庭陈述其与鹏程公司达成了口头解除协议，但并没有相关证据证明，在诉讼中必然处于被动地位。
进一步，如果遭受不可抗力的一方未及时通知对方，虽然可能被免责，但是仍需对未及时通知造成的损失扩大承担责任。
3、就不可抗力，额外提示一点，不可抗力免责只保护守约的人。
《合同法》第117条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
【案例2】惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司租赁合同纠纷案，案号：（2007）桂民四终字第1号。
【案情简介】
2001年7月26日，惠州市国航汽车贸易有限公司、连万生与广西航空有限公司签订了《航空大厦房屋租赁合同》。
合同约定原告（国航汽贸、连万生）租赁被告（广西航空）航空大厦房屋用作酒店经营。
2003年初，由于“非典”事件的突然发生，使得包括原告经营的酒店在内的全国酒店行业受到巨大冲击。
同年4月，原告向被告及相关部门申请歇业，此后一直停业，给原告带来巨大经济损失。
2003年9月23日，原、被告双方达成《关于解除航空大厦租赁合同相关事宜的会谈纪要》（以下简称《会谈纪要》，约定解除双方签订的租赁合同。
从2003年9月26日开始交接酒店经营业务，同月28日交接完毕，被告从该日起自行经营酒店业务。
酒店交接完成后，双方多次协商解除合同后的诸多问题，但均未能达成共识，尤其是在减免租金等问题上分歧较大，引起本案纠纷。
原告因此诉至法院，要求减免“非典”期间租金、退还保证金及赔偿损失等。
【法院观点】
广西壮族自治区高级人民法院认为，“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。
故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。
而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。
事实上经双方协商，停业期间的租金已减半收取，出租方已分担了“非典”对承租方带来的不利影响。
相反，如要求租金全部减免，则意味着出租方承担了“非典”所带来的全部不利后果，有失公平。
【案例评论】
同样是“非典”引起的租赁合同纠纷，但是本案争议焦点之一是关于情势变更的适用，下面结合不可抗力与情势变更的区别与联系进行分析：
1、情势变更与不可抗力具有不同的功能，原告请求法院按照情势变更原则调整双方权利义务关系是合理的选择。
不可抗力是法定免责事由，它的适用以违约事实的存在为前提，其功能在于免除或部分免除遭受不可抗力一方违约人的责任。
而情势变更是合同履行过程中，当事人享有请求变更或解除合同的请求权，主要解决合同履行中发生的显失公平问题。
本案因“非典”导致经营困难后，双方通过签订《会议纪要》的方式，实际上已经对原租赁合同进行了变更（解除），并同意对停业期间的租金减半收取。
因“非典”导致的合同履行问题双方已经通过变更合同的方式解决。
而原告对于变更后的租金金额仍请求不予支付，其只能说服法院认定如继续履行合同可能导致显失公平。
因此，该问题最终按照情势变更的制度和原理进行处理。
2、不可抗力事件可以成为适用情势变更的原因（之一，意外事件也可以成为原因），但还需对合同的继续履行造成的影响达到一定程度。
就本案而言，需要评价的是“非典”对原告经营造成的影响与其应交付的租金的匹配程度。
即：
在考虑了“非典”影响之后，如果按照双方协商确定的租金继续履行是否对承租人显失公平或不能实现合同目的的程度，本案中法院显然认为达不到此程度。
3、情势变更需以公平为前提，在合理的限度内调整合同。
如上述本案例第1点分析而言，情势变更主要解决合同履行中发生的显失公平问题，是法院结合重大变化对合同双方权益的二次调整。
因此，法院务必考虑二次调整是否会造成新的不公平。
本案中，双方当事人已经就“非典”事件对合同进行了变更，法官认为变更后的合同继续履行并不会造成显失公平，因此未支持原告情势变更的相关请求。
三、总 结
“非典”期间的房屋租赁合同纠纷案例告诉我们，不可抗力事件的发生并不必然导致免责，还需结合因果关系、影响程度进行评判。
不可抗力发生后，遭受不可抗力的一方需履行必要的通知和举证义务。
司法程序中，遭受不可抗力的一方需要结合案情选择合理的诉讼策略。
他山之石可以攻玉，本次新冠病毒疫情可能对商业租赁带来类似问题，希望本文可以引起租赁双方一些思考。
另提示：
诉讼有风险，起诉需谨慎。