关于房屋租赁合同纠纷相关法律问题梳理

目前房屋租赁合同纠纷已成为民商事纠纷中重要的纠纷类型之一，案件数量逐年增长。该类纠纷存在的问题及争议焦点较多，本文就法院在审查此类案件时常见问题及考量的因素进行梳理分析。
一、租赁房屋未经竣工验收是否影响租赁合同效力
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋租赁合同无效。实践中存在出租房屋取得建设工程规划许可证，但未办理竣工验收手续的情况，目前没有明确法律规定禁止这种房屋租赁行为，且相关裁判意见认为这种情况下租赁合同有效。
案例荐引1
最高院认为：根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。根据已查明的事实，农垦公司与王子田之间成立房屋租赁合同关系，履行的合同内容以艾宏与农垦公司签订的《租赁合同书》及补充约定为准。该合同第三条第2款约定：“农垦公司将租赁物按现状交付乙方使用……”应当视为合同当事人对于租赁物当时的状态，包括物理状况以及各项审批、验收情况均已明知并认可。王子田作为承租人对此负有审慎的注意义务。因此，王子田主张租赁物迟延竣工验收和消防验收，影响其正常使用租赁物，不具备合同依据。【（2021）最高法民申4912号】
二、租赁房屋未经消防验收是否影响租赁合同效力
对于未经消防验收的房屋租赁合同效力，应区分两种情况：如属于《消防法》第十一条规定的人员密集场所和特殊建设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防法》的强制性法律规定，租赁合同无效；如属于《消防法》第十一条规定以外的房屋租赁的，未经消防验收或者消防验收不合格的，不影响合同的效力。
案例荐引2
最高院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定可知，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。该司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。《中华人民共和国消防法》规定的消防验收，即属于对房屋使用条件的规定。因此，本案即使存在一朵公司所称案涉二车间未经消防验收的情形，亦不必然导致租赁合同无效。从本案实际情况看，在案涉《厂房租赁合同》签订后，中铁公司依约向一朵公司交付了合同标的物，一朵公司也实际使用了中铁公司的厂房等设施，双方均在依约履行。该《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。一朵公司关于原判决未采纳其对案涉租赁合同效力抗辩的再审申请事由不能成立。【（2018）最高法民申871号】
三、出租人未取得出租房屋所有权证书，是否影响租赁合同效力
由于目前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人，此期间购房人将房屋出租，如不存在其他无效事由，租赁合同有效。
案例荐引3
最高院认为：就本案现有证据无法认定《房屋租赁合同》存在无效或可撤销的情形，应为合法有效。在另案生效判决已对相关事实作出认定的情况下，原判决综合考虑当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背，最终认定《房屋租赁合同》属于刘小兵、王媛洁的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，并无不当。【（2022）最高法民申302号】
四、租赁合同分期支付租金诉讼时效问题
分期支付的租金，不属于《民法典》第189条规定的“当事人约定同一债务分期履行的”分期给付之债，而应认为属于定期给付之债，即每一期租金支付均可成立独立请求权，因而不应认为出租人对承租人应当分期支付的租金，在整个租赁合同约定的最后期租金支付期限届满之日方才起算，而应认为每一期租金均应自其支付期限届满时即开始起算诉讼时效期间。【《中华人民共和国合同法民法典合同编理解与适用》（三），第1527-1528页。】
案例荐引4
法院认为：本案为房屋租赁纠纷，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限自2006年7月1日至2024年7月1日，租金为每半年支付。根据庭审查明的事实，被上诉人以汇款的方式向上诉人支付2014年度的案涉房屋租金，此后被上诉人未按合同约定向上诉人支付案涉房屋租金。因本案上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为“每半年支付一次租金”，从文义上理解，案涉欠付租金属于双方合同约定陆续发生的定期给付之债中的一笔独立债务，也即每一期租金均成立一个独立的债权请求权，上诉人对被上诉人欠付的租金应及时主张债权，现上诉人请求被上诉人支付2014年12月31日至2020年12月31日期间的房屋租金，其中2015年1月1日至2016年12月28日期间的租金已过诉讼时效，上诉人不能举证向被上诉人行使追索租金的事实，故被上诉人提出不履行支付上述租金的抗辩应予支持。【（2022）辽02民终1728号】
五、承租人逾期支付租金，出租人能否采取强行锁门、断水断电措施维权
如果在租赁合同中未约定出租人可以采取强行锁门、断水断电措施维权，因承租人逾期支付租金仅损害承租人收益权，不具有现实紧迫性，故出租人采取强行锁门、断水断电措施不属于自助行为。出租人因此给承租人造成损失的，将会承担相应赔偿责任。
如果在租赁合同中约定出租人可以采取强行锁门、断水断电措施维权，该约定原则上对双方有约束力，但如果出租人采取的具体措施明显超出必要限度，即给承租人造成的损失明显大于承租人欠付租金金额，出租人极有可能会承担相应赔偿责任。
综上，在承租人逾期支付租金时，出租人可以通过追究违约责任的方式催促及时履行义务，达到约定或法定解除条件的，可以通过行使合同解除权进行权利救济，避免采取强行锁门、断水断电等极端措施，否则会给自己造成不必要的纠纷和损失。
案例荐引5
法院查认为：蔡某、某商业公司多期欠付租金等费用的行为构成根本违约，双方的租赁合同关系因罗某行使法定解除权而解除。罗某作为出租方，应当依照合同的约定，保证租赁物正常运转及不得干预蔡某、某商业公司的正常经营活动，此系其主要合同义务。罗某通过多次断电等违约行为妨碍蔡某、某商业公司正常的经营活动，给其造成严重影响。罗某的自助行为违反了合同义务，进一步阻碍了租赁合同的履行和恶化了双方的租赁关系，对合同解除也存在过错，需向承租人赔偿一定的损失。【佛山市中级人民法院发布房屋租赁合同纠纷典型案例之九：蔡某、某商业公司与罗某、某投资公司房屋租赁合同纠纷——出租人自助行为超过合理限度的需向承租人赔偿损失】
案例荐引6
北京二中院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。双方所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有其他法定无效情形，当属有效。双方均应依约履行各自的合同义务。双方在合同中明确约定金水天成公司迟延支付租金等费用达到15天，半岛印力公司有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止金水天成公司使用，因此造成的一切后果、损失由金水天成公司自行承担。而金水天成公司自2021年1月1日起欠付租金，半岛印力公司于2021年4月14日才采取断电等措施，属于依约行使权利，并无明显不当。【（2021）京02民终17508号】
案例荐引7
天津二中院认为：关于被上诉人格调中天公司于租赁期间对上诉人尚品珠宝行实施断水、断电、封锁店铺等行为，是否构成严重违约的问题。尚品珠宝行自2019年7月1日计租开始后从未交纳过租金，存在违约行为。根据双方《商铺租赁合同》的约定，格调中天公司有权经提前1个工作日通知尚品珠宝行后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用。但该约定客观上会对尚品珠宝行的正常经营活动造成一定的障碍，故该种救济措施不提倡轻易使用。现格调中天公司没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其于2020年1月19日实施断电的行为欠妥。但尚品珠宝行仅依此即主张格调中天公司未通知即实施断电的行为构成严重违约，依据尚显不足，其就此所提上诉意见，本院不予采纳。【（2022）津02民终5697号】
实务中，在审理房屋租赁合同案件时，法院会依职权审查合同效力，结合案例可知未经竣工验收、未经消防验收及未取得房产证的房屋租赁合同是有效的。在承租人逾期支付租金时，出租人应及时进行催收，防止经过诉讼时效。同时，出租人应避免采取强行锁门、断水断电等极端措施维权，否则会给自己造成不必要的纠纷和损失。