最高检抗诉再审案：住宅小区地下车位归开发商所有？还是全体业主共有？

实务问题
QUESTION
住宅小区地下车位归开发商所有？还是全体业主共有？
裁判观点
MAIN IDEA
住宅小区开发商投资建设了地下停车场，且地下停车场未计入容积率，未占用住宅小区土地使用权，开发成本也未分摊到业主购房款中。因此，地下车位应归开发商所有。物业服务公司与开发商之间的物业委托管理合同到期后，应归还管理的车位及收益。物业服务公司主张车位归全体业主共有，缺乏事实和法律依据。
裁判理由
REASON
最高人民法院再审认为：结合检察机关的抗诉意见、当事人的申诉及答辩理由和本案已查明的事实，本案的争议焦点为：元盛公司是否有权要求瑞征公司移交115个车位及已经收取的案涉停车位的租金收益以及主要依据。具体分析如下：
第一，关于本案的案由。本案中，元盛公司与瑞征公司于1999年1月30日签订的《美加广场物业委托管理合同》，约定元盛公司委托瑞征公司对美加广场实行物业管理，合同期限为五年，自1999年2月12日起至2004年2月12日止。上述合同约定元盛公司负责地下停车场《停车场许可证》的申报手续和申办费用，而收取的停车费全归瑞征公司用于补贴物业管理费用的不足。瑞征公司认可案涉车位不属于其所有。因《美加广场物业委托管理合同》期满，元盛公司依据该合同约定请求瑞征公司归还案涉车位及收取的车位租金收益，故原判决认定本案系物业服务合同纠纷，并无不当。
第二，案涉115个地下停车位分属于地下一层、地下，其中100个停车位位于地下。关于元盛公司应否享有地下一层车位收益。原审查明，依据深圳市规划国土局1999年出具的美加广场《建设工程竣工测量报告》载明，美加广场A-E栋用地面积12034.3平方米，总建筑占地面积2658.47平方米，总建筑面积46771.25平方米，建筑容积率3.89，地下6678.87平方米，地下7237.67平方米，不计入容积率。案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权。元盛公司在原审中提交了深圳市规划和国土资源委员会档案室复印来的《分栋分户编制说明书》、《分栋汇总表》及《分户汇总表》和深圳市规划国土局出具的《建设工程竣工测量报告》中《房屋建筑面积分套（单元）汇总表》等证据，证明各户房屋的分摊公用面积不包括地下一、二层的建筑面积即案涉地下一、二层的建筑面积没有作为公摊面积销售给业主。瑞征公司虽然对上述证据的真实性予以确认、不认可关联性，但未提出相反证据。因此，案涉地下停车场也未计入公用建筑面积及作为分摊公用面积销售给业主，现也没有证据证实地下停车场的成本以其他方式实际计入业主的购房款中即案涉地下停车场开发成本并未相应分摊到各个商品房的出售价格之中。
第三，关于元盛公司应否享有地下二层车位收益。根据元盛公司在原审中提交的美加广场（包括地下停车场）所占用土地征地的相关批准文件及出让合同、美加广场从规划审批到建设施工、竣工验收的相关文件、情况说明、广东省深圳市民防委员会出具的《深圳市民防工程建设意见征询单》和《民防工程验收证书》、美加广场停车场交通设施施工工程合同书、美加广场停车场自动管理系统及门禁“一卡通”设备供应安装合同、美加广场收费亭工程施工合同等证据，能够证实元盛公司作为美加广场的开发商即建设单位，美加广场包括案涉地下停车场系其投资和建设。地下**属于民防工程，战时作为一般城市居民掩蔽所，平时可作为停车场。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，元盛公司作为该工程的投资者享有相关的收益，即对案涉车位中位于地下二层的100个停车位享有收益。
本案中，元盛公司提交了《深圳市房地产买卖合同》、《美加广场车位租赁合同》等证据用于证明，在案涉房产销售阶段元盛公司已将美加广场地下停车场的部分车位长期出租给案涉小区业主，并收取租金。本院认为，元盛公司与业主在签订《深圳市房地产买卖合同》中虽未对停车位进行约定，但元盛公司在房屋开发销售时与部分的业主陆续签订了一百多份《美加广场车位租赁合同》，约定通过租赁70年的方式将部分车位转让给业主使用。因此，元盛公司作为美加广场地下停车场的建设者，在商品房初始销售时，通过另行签订车位租赁合同的方式对停车场的权益进行了明确约定，故不适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终3713号民事判决依据上述规定，认定案涉车位归全体业主的前提不能成立。
另，2009年4月9日，元盛公司（甲方）与美加广场业主委员会（乙方）签订《协议书》，约定甲方因资金困难无力支付美加广场的房屋公用设施专用基金，甲方将出售或长期出租美加广场地下停车位，根据乙方保证小区租车位户合理使用的要求，先期出让30个车位，价格由甲方自行合理拟定，甲方保证本次处置车位的收入首先支付大修基金，乙方有权监督大修基金的支付情况，大修基金支付完毕后，甲方有权自行处置其余收入。依据上述协议，元盛公司又与业主签订《租赁合同》，将27个车位长期出租给案涉小区业主，租期为20年，20年以后有优先承租权，并要求瑞征公司配合办理停车的手续。上述事实，也表明深圳市南山区美加广场业主委员会、瑞征公司和部分业主对元盛公司将其拥有的车位出租不持异议。
综上，因案涉地下停车场既没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，现瑞征公司也未提交证据证明案涉地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。检察机关的该抗诉意见，不予采纳。因并无事实和法律依据证明业主或者业主委员会有处置车位的权利，故瑞征公司关于其与业主之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。
第四，关于瑞征公司应否归还车位以及相应收益。因瑞征公司与元盛公司之间的委托合同期满后，双方当事人并未就委托事宜重新签订相关协议，故瑞征公司不再是案涉停车位管理委托人。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”以及《美加广场物业委托管理合同》第六条约定：“本合同终止时，乙方（瑞征公司）必须向甲方（元盛公司）移交原委托管理的全部物业及其各类档案、财务等资料；移交本物业的公共财产包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方（元盛公司）有权指定专业审计机构”，瑞征公司应当依照约定归还元盛公司委托给其管理的案涉车位。该委托合同还约定，停车场的收费标准按政府规定执行，从批准收费之日起收入全归瑞征公司，用于补贴物业管理费用的不足，但该委托合同期满后，元盛公司已经没有补贴瑞征公司物业管理费用不足的义务。因此，瑞征公司在该委托合同期满后继续收取案涉车位的租金收益没有合法依据，瑞征公司亦当将该委托合同期满后所收取的案涉车位的租金收益返还给元盛公司。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果亦无不当，应予维持。检察机关的抗诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第30号民事判决。
本判决为终审判决。
案件索引
INDEXES
最高人民法院《深圳市瑞征物业管理有限公司、深圳市元盛实业有限公司物业服务合同纠纷再审案》[（2018）最高法民再263号民事判决书，2019年09月18日]