房屋被征收后承租人能否主张补偿款？

承租人在征收中具有一个特殊的地位——并非产权人但却是实际使用人。这导致在补偿款分配中存在这样一个争议焦点，即承租人是否有权主张补偿款？
01 承租人能否主张补偿款
法律规定

主要观点
1. 从物权角度看：对房屋征收补偿的性质应为弥补房屋所有权人丧失物权的补偿，而物权具体包括占有、使用、收益、处分。租赁合同实际上就是房屋所有权人将物权中的占有、使用权让渡给承租人行使，因此这部分权利的补偿承租人也应当享有。
（2018）湘行终1834号：《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。根据上述法律规定，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确被征收人是房屋所有权人，但承租人作为用益物权人，因征收行为导致用益物权受到损害的，其有权获得相应的征收补偿。首先，从物权保护的角度来看。对所有权人（被征收人）房屋征收补偿的性质应为弥补其丧失物权的损失补偿，而物权的权能具体包括占有、使用、收益、处分。租赁协议实际上是所有权人将其物权之占有、使用权能让渡给承租人行使，承租人基于合法有效的协议概况受让了物权之占有、使用权能，在房屋用益物权的使用人与房屋所有权人不一致的情况下，政府在征收补偿中应当分情况考虑被征收房屋的具体状况，不能忽视承租人的合法权利。
2. 从公平原则看：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿对象原则上为房屋所有权人，承租人未被直接列为被征收人。但公平原则要求“谁有损失补偿给谁”，即承租人因征收造成的实际损失（如装修、停产停业、搬迁等）应获得合理补偿。
（2020）最高法行申3739号：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。征收导致了经营性用房无法继续使用，应按“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则处理。本案中，征收直接导致陈天柱（承租人）无法继续经营而产生的停产停业损失、搬迁费，雨花区政府、雨花区征收办应补偿给陈天柱。一审判决确定涉案补偿协议中停产停业损失和搬迁费违法，根据湖南省有关规定确定停产或酌定停业损失、搬迁费数额，属于行使法院自由裁量权，不违反法律规定，并无不当。
综上，承租人无论是基于公平原则，还是基于法律规定，均有权主张自己应获取的征收补偿款。
承租人主张补偿的前提
1. 租赁合同到期的期限在房屋所有权人签订征收补偿协议约定的交房时间后，确因征收导致租赁期限中断，租赁期限未完全履行，承租人权利受损的。
2. 租赁合同因为征收导致承租人租赁合同的目的不能实现，提前解除。
3. 虽然租赁合同无效，但是在征收前，出租人未主张合同无效也未提出异议，承租人合法占有和使用租赁房屋至房屋所有权人签订征收补偿协议约定的交房时间后。
【案例】青岛中院审理房屋租赁合同纠纷典型案例：谁投资谁受益，利益平衡公平为先——租赁合同无效情形下拆迁收益在出租人和承租人之间的分配
案情简介：出租人和承租人签订10年租赁合同，承租人租赁涉案房屋用于开办公司进行生产经营，并对房屋进行了装修增建。房屋租赁第二年，涉案房屋被政府统一拆迁，出租人作为房屋产权人，领取了房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费、经营性补助费及搬迁补助费。承租人起诉请求出租人支付搬迁补助费、停产停业损失、提前搬迁奖励等拆迁补偿费用以及装修增建损失。
法院经审理认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，故出租人与承租人就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》无效。但承租人租赁涉案厂房后实际进行着生产经营，在租赁期限内，因拆迁行为直接导致了其无法继续生产经营及产生相应损失，故出租人应当给予承租人相应的补偿。根据承租人提交的厂房照片、装修发票、合同等证据，可以认定承租人对房屋进行了装修增建，故出租人应当给予承租人相应的装修补偿。
在房屋租赁过程中，当因为政府征收等原因导致租赁合同不能继续履行时，即便是租赁合同无效的情形下，承租人作为实际承租使用房屋的一方，因房屋拆迁而遭受停产停业、搬迁等损失也是客观存在的，如征收补偿的停产停业补偿金、搬迁补偿金全部由出租人享有，则会产生严重的利益失衡，有违公平原则和自然正义，因此，应当就相关补偿在出租人与承租人之间进行分配。在租赁合同有效的前提下，如出租人与承租人对租赁房屋征收补偿款的归属有明确约定，在该约定不违反法律法规强制性规定的情况下，人民法院可以按照约定进行处理，并结合公平原则、诚信原则对征收补偿款进行分配。
承租人主张补偿的路径
1. 民事诉讼
基于出租人与承租人双方建立的租赁合同法律关系，根据合同的相对性原则，承租人租赁房屋因征收而导致承租人权利受损，一般向合同的相对方即出租方主张赔偿权利。如果租赁合同约定了明确的拆迁补偿计算依据，承租人自然可以基于租赁合同约定向出租人主张合同权利。但是实际中，大部分的租赁合同不会对于拆迁补偿的标准和具体的拆迁补偿进行约定。
【案例】陕西建工第三建设集团有限公司，西安碑林华珍医院与房屋拆迁安置补偿合同纠纷案（2021）陕01民终421号
一审法院认为：承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的,依据合同法的基本原则和有关规定按租赁合同纠纷予以裁判。人民法院应当根据征收补偿协议及双方租赁合同的约定，以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。华珍医院、陕建三公司之间房屋租赁合同到期后，双方未续签书面合同而形成不定期租赁关系，双方之间租赁关系已经一审、二审法院生效的法律文书确认，于2018年5月8日予以解除，并就腾房及房屋占用费一并处理。华珍医院承租房屋因地铁线路被政府征收，房屋所有权人与征收部门订立补偿协议并获得经济补偿。本案中出租人所获得征收补偿款项中,是否有溯源于承租人的权益,因双方租赁合同中约定“合同终止或解除后，乙方在租赁物和原有设施基础上新增的装饰装修等无偿归甲方所有，乙方有权将自行添置、能够拆移的设施拆除。”根据公平原则,承租人自行委托评估的华珍医院资产价值为1218862.13元，陕建三公司与碑林区住建局签订《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议书》附属物补偿费1218862.13元应认定为华珍医院的资产价值，出租人应将其获得的该部分补偿费用支付给承租人。征收补偿协议中载明的停产停业损失费303637元部分溯源于承租人的权益，应由华珍医院享有。华珍医院主张律师费属于合理支出，应予以支持。华珍医院主张其他损失，未提供确凿的证据证明，不予支持。
二审法院认为，一审判决认定本案陕建三公司所获得征收补偿款项中,有溯源于华珍医院的权益,并无不当。陕建三公司与碑林区住建局签订的《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议书》载明附属物补偿费1218862.13元，陕建三公司与华珍医院对该附属物补偿费的有效承载范围存在争议，一审判决认定该部分附属物应为华珍医院的资产价值，陕建三公司应将其获得的该部分补偿费用支付给华珍医院，并无不妥。关于征收补偿协议中载明的停产停业损失费303637元的问题。陕建三公司主张此时双方签订的租赁合同已经解除，华珍医院不应享有权益。但华珍医院在不定期租赁合同履行期间尚未搬离涉案场地，故一审判决认定该部分溯源于华珍医院的权益，应由华珍医院享有，并无不当。
2. 行政诉讼
【案例一】隐没堂茶馆与广东省开平市人民政府不履行法定职责一案再审（2020）最高法行再110号
法院认为，房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。
【案例二】丽水市开平建材零售店与浙江省丽水市莲都区人民政府房屋行政征收一案再审（2019）最高法行申7667号
法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定，被征收人对征收决定不服的，可以提起行政诉讼。司法实践中，针对房屋征收决定提起行政诉讼的原告通常为被征收房屋的所有权人，同时一些政策性公房租赁人作为利害关系人亦可给予相应诉权。但对于普通民事法律关系的承租人而言，一般无权对涉案项目行政征收行为本身施加不必要的影响，其相关民事权益宜通过向民事出租人提出主张而实现。当然，由于后续补偿决定依照安置补偿方案如果包含了企业停产停业损失的行政补偿，则对于行政补偿行为可以考虑给予营业性租赁人相应的诉权。
【案例三】章丘市冠泉商务宾馆与山东省济南市章丘区人民政府确认征收补偿协议无效一案再审（2019）最高法行申13115号
法院认为，在房屋征收补偿案件中，通常而言，补偿的对象是被征收人，即房屋的所有权人，承租人与征收补偿行为不具有利害关系，因而不能成为行政诉讼的适格原告。但如果承租人在租赁的房屋上有难以分割的添附，且以其所承租房屋依法进行经营活动，那么在该房屋被征收时，对于承租人提出的室内装修、机器设备搬迁、停产停业等损失，依法应予考虑，此时承租人与征收补偿行为之间应视为具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。
02 承租人可主张的补偿项目
在土地征收和拆迁过程中，地方政府会发布一系列相关的征收文件，包括房屋征收决定、补偿安置方案等。其中，房屋征收补偿安置方案是政府为了公共利益的需要实施房屋征收时，根据不同地方不同情况，具有针对性地对房屋征收的具体实施时间、征收范围、补偿方式等内容所制定的详细方案。一般情况下，征收补偿安置方案中应当要有以下内容：（1）房屋征收事由和征收目的；（2）房屋征收范围和被征收房屋具体的情况；（3）被征收房屋价值具体的（含房屋装饰装修价值）补偿标准；（4）用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间；（5）具体的搬迁费和临时安置费标准；（6）具体的停产停业损失费标准；（7）补助费和奖励费标准；（8）签订补偿安置协议的期限与地点；（9）异议反馈渠道等等。承租人通常可以主张部分征收补偿款，但其主张的具体项目和标准，主要依据房屋征收补偿安置方案的规定，同时也会受到租赁合同约定和相关法律法规的影响。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
装修装饰费用
承租人在租赁房屋上进行装饰装修，在征地拆迁时，对于未形成附合的装饰装修物，如家具、电器、设备等可以自行拆除、搬离。但对于已经形成附合的装饰装修物，例如地砖、油漆等不能与被拆迁房屋分离的添附物价值的补偿。根据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条的规定：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定。若租赁合同中约定附合物归属于承租人一方的，则承租人可以主张因征收产生的装饰装修补偿款项。当租赁合同对于附合物的归属没有约定时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因征收导致租赁合同解除，该事由属于不可归责于双方当事人的事由。承租人仍可主张该项补偿，法院会根据公平原则，结合租赁双方的举证情况，综合考虑装修情况、评估报告中对装修的评估及剩余租期等因素，按比例分配被征收房屋的装饰装修补偿费。
停产停业损失（主要针对经营性房屋）
《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（自2018年6月1日起施行，有效期至2023年5月31日）第三条：房屋征收部门对因国有土地上房屋征收而造成被征收人停产停业损失的，应给予补偿。
第五条：被征收房屋停产停业损失补偿，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构依据相关规定通过评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，停产停业损失补偿费按月支付；被征收人选择货币补偿的，一次性给予停产停业损失补偿费。
第七条：被征收房屋的生产经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产经营单位或个人协商分配。
协商不成的，由房屋征收部门将停产、停业损失补偿费办理提存公证。在当事人协商或诉讼结果确定后再行支付。
【案例】盐城市瑞好达装饰家具有限公司与江苏省盐城市亭湖区人民政府行政其他一案（2018）最高法行申5835号
本院认为，公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼应当满足诸多的法定条件，与被诉行政行为之间具有行政法上的利害关系即是其中之一，否则人民法院可依法裁定不予立案或者驳回起诉。再审申请人瑞好达公司的原审诉求为判令亭湖区政府及第三人盐城工学院、亭湖区城投公司对其企业搬迁、停产停业损失予以合理补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿；第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置及停产停业损失的补偿。根据上述规定，征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但涉及经营性房屋被征收等情形，因征收可能对承租人造成房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收及补偿行为之间存在行政诉讼法上的利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。
搬迁费用与临时安置费用
搬迁费用是指因征收房屋而造成的搬迁，征收人对由此带来的搬迁费用和停产停业损失是征收人对因征收导致收益权受损给予补偿。此时，由于承租人实际占有使用房屋，承租人是否配合搬迁清退工作，直接影响到该部分补偿的金额，而且承租人在清退过程中会实际产生搬迁、临时安置等费用，故承租人可以主张搬迁安置补偿。
【案例】王艳与辽宁省新民市人民政府、辽宁省新民市土地房屋征收管理办公室履行行政职责一案再审（2018）最高法行申9423号
法院认为，关于房屋承租人是否具有诉讼主体资格问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中，搬迁费用是指因征收房屋而造成的搬迁，征收人对由此带来的搬迁费用和停产停业损失是征收人对因征收导致收益权受损给予补偿。实质上，搬迁费用和停产停业损失均是对因征收所致房屋使用权损失的部分所给予的补偿，该部分补偿可以直接对房屋使用权人进行补偿。本案中，经原审认定，王艳与房屋所有权人新华书店签订的《房屋租赁合同》，新华书店与新民市景天房地产开发有限公司签订的《拆迁补偿协议》及新华书店出具的《情况说明》也证明新华书店领取的补偿未包含对王艳的相关补偿。因此，王艳作为房屋承租人具有向新民市政府主张因征收产生的搬迁费用和停产停业损失的请求权。新民市政府提出王艳不具有房屋征收的被补偿主体资格的主张于法无据。关于王艳的搬迁费用问题。新民市政府虽主张王艳伪造包装运输合同，但未提供证据证实，且王艳提交的包装运输合同、发票与生效判决（2013）沈中民二终字第1960号民事判决书中查明的2011年12月王艳将办公地点搬至开发商提供的新址的事实相互印证。因此，原审法院依据王艳提交的包装运输合同和发票确定搬迁费用为66000元，具有事实依据。
提前搬迁奖励费
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”该补助和奖励办法系由各市、县级人民政府制定，各地区的补助和奖励办法各有不同，因此，实际上承租人是否能主张提前搬迁奖励费需要结合当地的拆迁补偿政策。
而在司法实践中，也存在人民法院结合拆迁补偿政策支持承租人请求该费用的情况。（2020）京民申4206号一案中，二审法院认为：（二）关于孙延威应当获得的拆迁补偿项目及数额问题。1. 关于停产停业综合补助费。该补助费是针对在被拆迁场地经营而因拆迁造成的损失的补偿，孙延威承租涉案房屋后实际进行了经营，杨振明将涉案房屋进行出租，出租也可认为是经营行为的一种，故停产停业综合补助费应当在孙延威与杨振明之间合理分配。一、二审法院结合本案实际情况，认定孙延威分得该项补助费的70%，杨振明及杨爱君分得30%，处理适当。杨振明主张拆迁评估登记的企业系其所经营的北京台湖爱君商贸中心，且注册地即为涉案租赁房屋，故应当由其获取全部补偿款，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。2. 关于经营性用房搬家补助费。虽然杨振明、杨爱君作为拆迁主体分别与住总公司签订拆迁协议，但孙延威在涉案房屋内实际经营，是本次拆迁腾退搬迁的实际损失人，故一、二审法院认定该项费用应当按照70%和30%的比例在双方之间分配，并无不当。3. 关于提前搬迁奖励费。提前搬迁奖励费性质上是对实际经营人的一种补助或奖励，同时结合拆迁补偿政策，一、二审法院认定该项费用应当按照70%和30%的比例在双方之间分配，亦无不当。