商品房买卖疑难案例裁判观点集成系列（九）| 商品房广告宣传相关法律责任裁判观点

房地产开发过程繁复冗长，其间涉及的法律关系更是随着日益发展的经济环境变得更加纷繁复杂，商品房买卖中的法律问题疑难程度更为突出。为深入探索商品房销售中的热点难点法律问题，规避相关法律风险、减少不必要的法律纠纷，我所陈江、洪雨泉律师团队结合多年实务经验，针对房地产销售过程中比较容易触发群体性纠纷的销售风险痛点，通过对全国及云南省房地产销售典型案例的检索整理与分析，对定金纠纷、认购纠纷、限购限贷纠纷等16类集中高发的案件类型进行了相关的典型案例、裁判观点的提炼归纳与分析。现将相关内容整理推送，以供大家参考，帮助大家在处理相关法律事务时做出更加合理的决定。
本系列推送内容总共涉及16类集中高发的案件类型，将分16期推送。本期观点集成推送——（九）商品房广告宣传相关法律责任裁判观点
【民事责任】
一
出卖人根据商品房购销合同及相关协议将建筑物的公共部位变更功能装修交付给买受人，因该公共部分装修违反了消防等法律规定，且经买卖双方协商一致将公共部位空间功能恢复原状的，可视为双方对该公共部位的装修达成新的约定。因该公共部分没有进行产权登记，取消该公共部分功能并未减少买受人所购商品房专有面积，买受人以此主张出卖人构成消费欺诈的，缺乏依据，法院不予支持。
【案例】：上诉人吴某与被上诉人厦门市万科湖心岛房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案【（2018）闽02民终116号】
二
买卖双方在商品房购销合同中对所购房屋面积作出明确约定且排除了赠送面积广告内容，买受人对房屋面积无异议并签字，买受人未能举证证明开发商同意赠送房屋面积的，不能拒绝接房并要求开发商对其进行面积赠送补偿。
【案例】：上诉人焦某与被上诉人连云港金鹰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案【（2016）苏07民终1977号】
三
房屋已具备交付条件，买受人提出的质量问题并非房屋主体结构质量不合格或因该质量问题严重影响正常居住使用的，买受人以验房报告载明的质量问题拒绝收房构成逾期接房，应当承担逾期接房的违约责任。
【案例】：上诉人焦某与被上诉人连云港金鹰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案【（2016）苏07民终1977号】
四
开发商在对房屋进行销售宣传时，广告宣传、沙盘展示等均未提及和反映在项目规划时存在的与宣传不一致的情况，亦未向买受人进行提示说明，开发商存在虚假宣传的事实。宣传资料和沙盘展示对涉案商铺的周边环境、状态、以及相关配套设施等进行说明，是购房者选择购买商铺的主要依据，对商铺销售价格有着重大的影响，应当认定为要约，构成商品房购销合同内容。由于竣工后的房屋状态与宣传时不一致，导致买受人购买商铺合同目的或商业投资价值均不能实现，开发商构成根本性违约，买受人有权拒绝接房并解除购房合同，开发商应向买受人返还购房款、相关税费并赔偿损失。
【案例】：再审申请人楚雄市汇鑫地产开发有限公司与被申请人方某、张某、张某某商品房购销合同纠纷一案【（2015）云高民申字第71号】
五
开发商制作的宣传画册等广告资料成为要约的条件必须是广告所作说明及允诺具体明确，有明确具体的交房标准、确定的小区规划目标、配套设施。因宣传画册所涉及的相关设施与买受人所购买的房屋并不具备直接的关联性，且具有先后承建顺序，开发商不存在虚假宣传情形。买受人以此逾期付款的，构成违约，出卖人有权解除合同，买受人应承担逾期付款的违约责任。
【案例】：原告瑞丽雅居乐旅游置业有限公司与被告孙某商品房销售合同纠纷一案【（2015）瑞民二初字第383号】
六
以欺诈为由主张撤销合同的，应考察一方是否因另一方的欺诈而违背真实意思订立合同。商品房销售过程中，开发商的相关行为虽被认定为虚假宣传、价格欺诈等行政违法行为，但并不必然构成合同法上的欺诈而导致购房被撤销。
【案例】：再审申请人杨某与被申请人温州时代集团大地房地产开发有限公司、一审第三人交通银行股份有限公司温州分行商品房预售合同纠纷一案【（2015）浙民申字第2675号】
七
开发商所售房屋系商务综合楼中的非住宅房屋，宣传资料中没有标明房屋系住宅，且房屋所涉项目规划、审批手续齐全，房屋所有权证已办理至买受人名下，开发商不构成虚假宣传，买受人要求赔偿其可期待利益损失的主张不能成立。
【案例】：上诉人云南裕锦屋业有限责任公司与被上诉人王某、刘某房屋买卖合同纠纷一案【（2015）昆民一终字第230号】
八
若开发商与买受人签订商品房购销合同时，在平面媒体上进行入驻商家广告宣传的内容是真实有效的，后期因开发商与入驻商家之间发生争议没有入驻，不属于虚假宣传，也不属于欺诈。买受人的合同预期利益属于投资行为所应承担的风险范围，不存在重大误解，无权撤销购房合同，且买受人未能证明开发商在签订购房合同过程中存在过错的，不能要求赔偿损失。
【案例】：上诉人杨某与被上诉人云南奥宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案【（2014）云高民一终字第247号】
九
商品房买卖双方因合同理解歧义、返租问题以及涉案房屋有裂痕、漏雨影响出租等问题产生矛盾，买受人认为受到开发商虚假广告宣传的诱惑构成欺诈，要求撤销购房合同、退房的，如果买卖双方在自愿基础上订立的商品房购销合同合法有效，开发商不存在根本性违约和法定撤销合同条件，且诉争房屋已取得房产证的，买受人无权撤销购房合同退房。
【案例】：原告温某诉被告云南中豪置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案【（2014）官民二初字第25号】
【行政责任】
一
开发商为吸引消费者、增加楼盘销售量、提升自身在市场竞争中的优势，在未经核实的情况下在所售楼盘宣传彩页及相关网页中作出与事实情况不符的虚假宣传行为，违反《反不正当竞争法》。行政机关对本辖区内的该不正当竞争行为享有行政处罚管辖权，按照行政处罚程序作出的《行政处罚决定书》合法有效。
【案例】：上诉人南京广佳置业有限公司诉被上诉人南京市浦口区市场监督管理局工商行政管理行政处罚一案【（2015）宁行终字第581号】
【刑事责任】
一
开发商作为广告主，联合广告发布者虚构知名公司设立事实，向购房者进行虚假宣传，诱使购房者购房后无法实现销售房屋前所宣传的商业目的，给购房者造成重大经济损失，情节严重的，构成虚假广告罪。
单位判处罚金，直接负责主管人员和其他直接责任人员
依法承担刑事责任。
【案例】：广元市新程实业有限公司、毛某、梁某、杨某虚假广告罪一案【（2016）川08刑终40号】