浅析“借名买房”案外人执行异议之诉

内容提要
不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。
关键词：借名买房；合同效力；案外人；执行异议之诉
一、问题的由来
进入二十一世纪以来，随着市场经济的发展，全国楼市出现了“炒楼”的怪相。2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。截至2022年12月，全国共有47个城市现行或曾经推出过商品房限购政策。在此政策影响下，“借名买房”层出不穷。尽管近年来限购政策有所放松，但现实中亦会出现父母借子女名义买房、公职人员隐匿不当财产借他人名义买房等等情形。
根据我国民事领域“物权公示”原则的要求，不动产权利人以“登记簿”的显示为准。当登记簿显示的主体因各种原因陷入债务危机，进入司法程序时，房产也往往会被当做其个人财产被加以执行措施。在此情况下，房产的实际权利人能否就此提出执行异议？其能否获得支持？其支持或不支持的依据又为何？本文将予以浅析。
二、借名买房合同效力的认定
借名买房合同，具体指借名人（出资人、实际所有人）与出名人（显名人、登记人）达成的关于借名人以出名人的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下，双方对房屋归属与过户登记等事项进行约定的合同。关于该合同，针对不同的签订目的，其效力大致可分为以下几类：
1.平等主体间，基于合法目的签订的合同有效
在此情况下，借名人可能出于保护个人隐私等原因与出名人签订了协议，其如果基于合法的目的，且不存在违反法律、法规强制性规定，不侵犯第三方利益，不违反公序良俗的情况下，即不存在违反《民法典》第一百四十四、一百四十六、一百五十三、一百五十四条之规定，该合同属于合同主体间意思自治的范畴，其效力受法律的保护。
2.为了规避限购等地方政策签订的合同有效
目前各地市现行的限购政策往往是基于地方的政策、法规，即便是国务院出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价让快上涨化通知》、《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》两份文件也均未对违反限购政策所导致的后果予以明晰。因此，上述的通知、规定并非《民法典》第一百五十三条所述的“效力性强制性规定”，即便当事人真实目的是为了规避限购等政策，其与第三方签订的借名买房合同也应当是有效的，最高院（2020）最高法民再328号判例亦对此观点予以了肯定。
3.为了申请特定待遇而借名买房，其购房合同无效
在部分地域，为了保证居民的基本用房需求，照顾低收入家庭“居有定所”，政府会推出“经济适用房”。此类房屋主要的售众为低收入的特定群体，属于政策性保障住房，其价位往往低于一般的同地段市场价。此外，在有些公司，尤其是部分国有企事业单位，也会出现“福利房”、“内部房”的优惠购房政策，通过单位补贴的形式降低购房者的经济压力。以上两种主要情况，我们称之为“特定待遇购房”。在上述二种情况下，笔者认为借名买房均违反了《民法典》第一百五十四条的规定，存在恶意串通，损害他人利益的情况，该房屋买卖合同应被认定无效。一者，如果允许不符合资格的人购买经济适用房，这将严重影响政府的公信力，使得真正满足条件，需要此类房产的群体享受不到国家的政策红利，此类借名买房不仅仅违反了法律的规定，更进一步说，其也违反了“公序良俗”中“公序”的成分。再者，关于单位“福利房”，尽管周口市中级人民法院朱雪华、申亮亮法官 [1]认为“特定群体（如企业内部职工）的购房优惠政策而与出名人签订借名买房合同，属于基于合法目的所签订的借名买房合同，该情形是双方当事人意思自治的范畴，不涉及第三人的利益，不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，因此该类借名买房合同应当是有效的。”但笔者对此不敢苟同，究其原因系优惠政策的享受主体应为公司内部员工，是为了公司的发展、运营提供过贡献的人。如果任由非公司主体借用员工名义购买“内部房”，这将损害公司的整体利益，使得借名者享受到原不属于其本身的利益。因此，借名者与出名者恶意串通签订的购房协议无效。
三、关于借名买房执行异议之诉法律适用问题
尽管目前仍没有确切的法律依据确认对于“借名买房”行为应当如何认定，但根据目前最高院的判例显示。借名人对于房产提出执行异议需满足以下两个条件：
其一，其需要满足《执行异议与复议规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”
根据上述条款的要求，借名人主张排除对案涉房产的执行，首先需要证明其系房产的“实际权利人”，并提供包括但不限于：与出名人签订的房屋买卖合同，相应真实的转账、实际合法占有等证据，证明其与房产具有利害关系，从而进入程序，提起诉讼。
其二，在进入程序后，借名买房案件目前一般遵循当事人是否符合《执行异议与复议规定》第二十八条之规定进行实质审查（详见（2020）最高法民再378号、（2020）最高法民申406号、（2020）最高法民申4852号等）。即当事人需要提供相较于查封在先的《房屋买卖合同》、支付全部购房款的凭证、实际占有并使用房屋以及对于未办理过户登记不存在过错的相应证据。在满足上述四项条件的情况下，当事人才可能得以排除执行。
四、法院对于借名买房执行异议之诉的处置思路
经笔者查近5年的相关案例，发现最高院对此类案件仍呈现不同的审判思路及结果，其具体情况如下：
（一）认定借名买房不足以排除执行：
1.认定借名者未与房产出卖人签订买卖合同，不符合《执行异议与复议规定》第二十八条之一项规定，认为案涉商品房买卖合同系由出名人与出卖人签订并进行了网签备案登记，合同载明出名人是购房人；尽管借名人向出卖人转账支付的全部购房款，但网上银行电子回单亦备注“出名人房号08-1栋”，以上合同、收据等均显示出名人为购房人。因此，虽然借名人对案涉房产的购房款进行报销并记账，但不能据此否定出名人是购房人。（详见（2021）最高法民申311号）此外，依据吉林高院（2020）吉执复39号再审裁定显示，囿于借名人（异议人）提交的三份借名人与出卖人、出名人与出卖人、借名人与出名人签订的《房屋买卖合同》内容有所矛盾，且不动产登记信息查询房屋预售登记人为出名人而径行直接认定借名人并非案件的适格原告，无权对房产提出异议。
2.认定当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。因此不符合《执行异议与复议规定》第二十八条之四规定（详见（2020）最高法民再378号）。即便认定出名人借名买房之实，但其亦应承担借用他人名义签订合同以及将房产登记在他人名下的风险。
3.认定借名买房行为中，借名人仅仅享有的是基于合同关系所产生的债权请求权，不享有物权，是不享有排除执行的合法权利的。（详见（2020）最高法民再328号）借名人对出名人享有的是普通债权，并不能直接追及案涉房产主张物上请求权，从而不能排除强制执行，符合物权公示公信原则，亦符合本案实际情况（详见（2021）最高法民申311号）
（二）认定借名买房可以排除执行：
1.认定借名人与出卖人签订的《房屋买卖合同》早于法院查封，满足第二十八条之一项规定。该规定并未限定书面买卖合同为买受人与被执行人签订，借名人在案涉房屋被查封之前已与出卖人签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。借名人取得案涉房屋具有合法来源。（（2019）最高法民申3846号）
2.不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。在借名买房并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗的情况下，应当认定借名人在能够提供充分证据证明其系实际权利人的，参照《民法典物权编解释》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”进行审理。据此支持异议人（借名人）的诉请。（详见（2021）最高法民申3543号、（2019）最高法民申3846号）
3.依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明借名人实际购买案涉房屋并支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响借名人对案涉房屋享有实际产权。
五、笔者观点
2019年11月29日，最高人民法院发布了《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（征求意见稿），其中第十三条曾经提出了对于“隐名买房”行为的处置思路，意见稿中的两种方案也是截然相反，一种为借名购房者提出执行异议的不予支持，一种为经查证属实，不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违反公序良俗的人民法院应予支持。由此可见，无论是上述最高院的不同判例，还是征求意见稿中的不同方案，我们均可以看出，针对“借名买房”行为，目前司法界仍未形成一个确切的审判标准。
鉴于此，笔者提出如下建议，以资共同讨论：
1.此类案件不宜“一刀切”，由人民法院径行直接全部驳回诉请，致使借名人无以寻求出路。毕竟在部分案件中，当事人借用他人名义购买房产并非为了规避执行，更不是为了跳脱出限购的政策，“法务禁止即可为”，这一民事领域的“金科玉律”应当一以贯之。如果经由法律或司法解释对这一行为进行否定，那将是对于上述原则的全面否定。此外，在现实生活中，人们对于法律的了解参差不齐，我们不能苛责一个普通人在签订协议时就了解其背后的全部风险。因此，当事人是否为房产的实际权利人，应当遵循相关证据以及当事人的背景综合认定，而并非从源头上直接予以封堵。退一步讲，即便认为借名购房者提出执行异议的不予支持，其应当加以时间区分，即发生于解释生效前的仍遵循事实进行认定。
2.尽管存在不动产的物权法定、物权公示，外观主义下的交易安全、信赖利益保护等等原因的存在。但是法律、司法解释已经明确了“登记与事实不符”的处置思路。而实践中，如果由当事人虚构、伪造的种种证据往往经不起推敲，当事人企图通过执行异议扰乱正常的执行也并非那么容易，在最高院的部分案例，譬如：（2020）最高法民申4852号、（2020）最高法民申4852号中，最高院的法官尚可抽丝剥茧，从种种事实中探寻案件的本质。那么这些本应有一、二审法院查明的基本事实，为何又会被在再审中再次提及并进行认定呢？因此，法院在审理类似案件的过程中，应将重点放置在各方提供的证据上，审查借名人处于何种目的，履行哪些行为，如何与出名人及出卖人进行沟通等等方面，综合认定借名人是否为权利人。最高院亦可参照《九民纪要》（第127条）中关于《执行异议与复议规定》第二十八条第四项如何认定，制定一套标准，即借名人在满足何种情况下就可以被认定为实际权利人，在足以认定的情况下，应当允许借名人作为案外人提出执行异议，并排除案涉房产的执行。
3.现行《执行异议与复议规定》尚不完备，新的规定仍难以确定，此也导致了日新月异社会生活中的种种情况难以得到有效规制。在此情况下，执行异议案件审理不应完全拘泥于强制执行程序的司法解释的规定，案外人所享有的民事权益即使不在司法解释规定的情形之内的，亦未必不能够排除强制执行。在不同案件中，应当重点考察相关当事人的身份职业特点、对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况，乃至于进一步探寻执行标的对于相关当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况，综合加以判断。[2]
[1]详见河南省高级人民法院网 《审判研究》2021-07-01
http://www.hncourt.gov.cn/public/detail.php?id=187409
[2]详见（2019）最高法民终370号