抵押在前，租赁在后，房屋被拍卖了，租赁合同还能履行吗？

一、基本案情
2018年6月19日，王美丽因生意上资金短缺，于是将自己的房屋抵押登记给了银行借款50万元；
2021年8月15日，王美丽与黄小鸭签订《房屋租赁合同》，约定王美丽将前述房屋出租给黄小鸭，租赁期限为6年。
2022年7月，因王美丽无法偿还银行贷款，法院依据银行的申请欲将房屋拍卖。
黄小鸭认为，她与王美丽签订的《房屋租赁合同》合法有效，且租赁合同签在前，查封在后，根据“买卖不破租赁”的规则，她有权继续租用房屋直至租赁期限届满为止。
于是，黄小鸭便起诉至法院，要求继续履行上述《房屋租赁合同》。
二、争议焦点
黄小鸭对案涉房屋是否享有排除执行的权利？《房屋租赁合同》能否继续履行？
三、律师观点
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
本案中，案涉房屋于2018年6月19日办理了抵押权登记，银行作为房屋他项权利人取得了案涉房屋的他项权证书。2021年8月15日，黄小鸭才与王美丽签订《房屋租赁合同》。依据前述法律规定，王美丽将已设定抵押的房屋租赁给黄小鸭，因抵押权设立在先，租赁权成立在后，如因抵押权人即银行实现抵押权导致租赁房屋的所有权发生变动的，将不再适用“买卖不破租赁”规则，房屋竞拍人有权不履行黄小鸭与王美丽的租赁合同，黄小鸭应接受和承担因抵押权实现而使租赁权终止的风险。因此，黄小鸭与王美丽就案涉房屋的租赁关系不能对抗银行在先登记的抵押权，黄小鸭请求继续履行租赁合同至租赁期满，缺乏事实和法律依据，将不能得到支持。
四、律师建议
1.签订租赁合同前先查询房屋的不动产登记信息，确认所承租的房屋是否存在抵押、查封等情形；
2.如果房屋存在抵押，建议在租赁合同中约定，在租赁期限内，因抵押权人实现抵押权而拍卖该房屋导致租赁合同履行不能的，出租人应向承租人承担相应的违约责任；
3.建议租金按每个月或者每个季度进行支付，避免房屋被拍卖后出租人无法将剩余租金退回的风险。
五、相关法条
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。
但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。