西安房屋限购政策解读与可能引发的二手房买卖合同纠纷要点分析

2017年上半年，我市对房地产市场进行了几次比较大的政策调整，坊间分别称之为“1月1日限购政策”、“4.18房产新政”、以及“6.28房产新政”。这一系列政策核心的目的是为了打击炒房行为，引导合理住房消费，以期控制房价上涨态势。
纵览全国各一二线城市，限购政策的施行的同时必将引发一系列房屋买卖合同纠纷，笔者将在本文解读我市住房交易新政策，并通过分析我国其他各城市相关案例，对由限购政策可能引发的二手房屋买卖纠纷案件的争议焦点与裁判观点进行简要分析。
一、6.28西安市住房交易新政策解读
（一）新政策下住房交易对房屋的要求
“4.18房产新政”与“6.28房产新政”实际上是以2017年4月18日为分界点，分别对2017年4月18日之前与之后的两个时间段内购买的房屋的上市交易进行了限制，理解现行购房政策需要将二政策结合分析，总结如下：
·2017.4.18后购买的商品房、二手房：取得房产证满两年即可上市交易。
·2017.4.18前购买的商品房：取得房产证且房屋合同网签满五年，即可以上市交易。
·2017.4.18前购买的二手房：取得房产证满两年即可以上市交易。
注：房屋的网签合同备案时间是否达到五年的期限，房管局网站的首页输入身份证号码与合同登记号即可查询。
例外情形：通过司法裁决、直系亲属间继承赠与、经济适用房的退出等特殊方式拿到房产，五年之内交易不受上述限。但若通过前述方式获得的住房欲再次上市交易，则需要在拿到房产证之后两年才能上市交易。
（二）“本市户籍”的界定
1、“本市户籍”范围为西安的11区2县以及西咸新区的户籍。（即：未央区、新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、高陵区 、鄠邑区、蓝县田、周至县）
2、具备以下情形的，视同本市户籍居民家庭执行相关购房政策：
①本市集体户籍或西咸新区户籍居民家庭；
②因就学将户籍迁出，能够提供原户籍登记在我市相关证明材料的；（特指就学期间）
③驻陕部队的现役军人，能够提供部队团级以上单位开具证明的；
④入伍前户籍属陕西省的现役军人，能够提供原户籍证明的；
⑤符合我市军转安置条件的现役军人，能够提供市军转办证明材料的。
（三）非本市户籍居民家庭购房的要求
1、西安市住房限购区域范围内，非本市户籍居民家庭购买商品住房或二手住房的须提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。
2、退休或者社会保险缴纳时间届满的人员，须提供退休前在西安市连续缴纳两年的社会保险证明。
3、关于“经批准引进的各类人才”的标准，可参考《西安市深化人才发展体制机制改革打造“一带一路”人才高地若干政策措施》。
（四）“6.28房产新政”原则不溯及既往
政策发布之前已经购房的人员，须提供相关材料且接受审查，通过证明其交易行为是发生在政策发布之前并符合原政策，其房屋买卖合同即可按照原政策执行。
二、限购政策下二手房买卖合同纠纷的争议焦点与裁判观点
笔者以“中国裁判文书网”以及“无讼案例”为案例来源，对全国各其他地区（广东、江苏、上海、北京、河南等）因限购政策出台引发的二手房买卖纠纷案例进行分析，总结出此类案件的争议焦点以及法院的倾向性裁判观点如下:
（一）限购政策不影响合同效力
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。限购政策显然不属于法律和行政法规，因此限购限贷政策并不影响当事人签订的二手房买卖合同的效力。
（二）限购政策的实施并不必然导致受限主体或受限标的所涉合同的无法继续履行：
对于政策出台前已经签订的二手房买卖合同原则上不受新政策影响，向有关机关提供相关材料证明其交易行为是发生在政策发布之前且符合原政策后，继续按照原政策执行。 主流裁判观点认为，此种情形合同当事人主张因限购政策导致其无法继续履行合同的理由不能成立，应根据相关机关的规定继续履行合同，拒绝履行须承担违约责任。若存在其他违约情形在先，而后以限购政策主张不承担违约责任的，法院也不予支持。【观点来源：（2016）苏0508民初7969号、（2016）粤0308民初1600号】
对于其他确实因限购政策因素致使继续履行困难的，买卖双方应秉着诚实信用的原则进行协商，给予一定的宽限期，协商不成解除合同的，根据《合同法》解释二第26条规定，以不可归责于双方当事人的事由解除合同，定金予以返还，无需承担违约责任。【观点来源：（2013）深中法房再字第45号】
（三）限购政策实施后签订的合同，受影响无法继续履行的责任承担
限购政策出台后签订的二手房买卖合同，受限购政策影响无法继续履行的，当事人可向法院主张解除合同，关于违约责任的承担：
1、合同签订前未尽自身资格审查义务的须承担违约责任
作为交易的一方主体，应对合同的订立、履行尽到谨慎的注意义务，了解购房政策、审查自身交易资格是防范交易风险的一部分，因并未尽到上述义务致使合同无法履行及最终被解除，应承担相应的责任。【观点来源：（2012）深中法房终字第1619号】
2、隐瞒自身资格不符事实致使合同无法履行的须承担违约责任
一方当事人明知自身不符合房屋交易资质，故意隐瞒真实情况继续与他方签订房屋买卖合同，导致购房资格核验不通过的，合同解除归责于其一方，须承担违约带来的不利后果。【观点来源：（2014）二中民终字第09590号】
3、一方不具备交易资格，另一方知情并不能免除限购方的违约责任
明知对方属于限购对象仍然与其签订买卖合同，虽存在过错，但并不完全免除限购方的违约责任，但基于公平和诚信原则，将会对因此产生的违约金予以调低。【观点来源：（2012）深中法房终字第1639号】
4、合同签订时不具备交易资格，合同解除前资格达成应继续履行
一方当事人在签约时虽不符合限购政策规定的资格，但合同解除前确认具备交易资格的，其交易资格问题不视为双方合同履行的障碍，对方当事人不履行在先合同义务，而后以交易资格问题为由主张解除合同的，法院不予支持。【观点来源：（2016）粤03民终8895号】
5、签订时无资格，双方约定待其资格达成后继续履行的补充合同有效
补充协议时双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定即合法有效。但因暂不具备房屋交易资格，故该房屋买卖合同因违反住房限购政策而无法继续履行，在其资格未达成时，若另一方违约强制要求继续履行不能得到支持。【观点来源：（2014）穗荔法民三初字第1068号】
6、购房行为发生在政策发布当日
购房行为发生在限购政策出台当日的，合同主体或标的因属于限购范围内而无法继续履行，可以向法院主张解除合同。一方当事人以另一方在签订合同前已经明知限购政策为由要求其承担违约责任的，须提供充足证据予以证明，证据不足法院不予采信。【观点来源：（2017）粤0402民初59号】
7、违约方承担损失的范围
违约金数额的确定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因合同未能履行，主张因限购限贷政策致使卖方再次出卖房屋增加个税承担的、房屋空置房租损失的、房价的涨跌变动致损的属于并非必然发生的损失，不予支持。
（四）以借名购房行为规避限购政策
针对借名购房行为是否因损害社会公共利益而无效的裁判观点不一，部分裁判观点认为政策虽非属于强制性法律和行政法规，但以借名买房等方式规避限购政策将严重影响房地产调控政策的落实，进而损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效，故借名行为应属无效，房屋买卖合同相对人应为原主体，主张借名者承担违约责任法院不予支持。【观点来源：（2014）粤高法民申字第1692号、（2013）深中法房终字第655号】
部分裁判观点认为限购政策属于地方政府的政策性规定，尚未上升到法律、行政法规的层面，因此双方有关以他人名义过户的约定并未违反法律法规强制性规定，并非无效，该约定对双方具有合同约束力，双方应依约履行，以买方不具备购买资格拒绝履行合同义务的，将构成违约。【观点来源：（2014）深中法房终字第956号】
结语：为妥善处理因限购政策引发的房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，北京、安徽、浙江等部分地区高级人民法院相继出台了审理该类型案件的指导意见，但由于各地区相关政策复杂、多变且具有差异性，故此类案件至今难以形成统一的裁判标尺。我们提醒当事人，房屋买卖合同一般所涉标的数额较大，对相关当事人财产利益的影响重大，在遇到此类纠纷时应寻求专业的法律帮助，即时避免因对政策理解偏差而陷入违约的风险之中。