居间服务中“跳单”违约的司法认定及法律后果探析

关于司法实践对居间服务中“跳单”违约的认定及法律后果，本文以最高法院指导案例为基础，结合《民法典（草案）》第九百六十五条的规定，得出下列结论：新的立法已经释放出加强保护居间人（中介人）服务的信号，委托人“跳单”的违约成本将会随之提高，市场秩序将得到有效维护。
最近，一部有关房产中介的电视剧《安家》正在热播。剧中有这样一段情节：房产经纪人房似锦为客户林茂根推荐了向公馆，并且联系到了向家继承人。结果，林茂根却绕过房产中介，私下与向家继承人完成了交易。
一、“跳单”概念的由来与相关格式条款的法律效力
“跳单”不是一个法律概念，而是一个行业术语，其主要出现在从事居间服务（《合同法》第四百二十四条[1]）的中介领域，尤其是房产中介。“跳单”是指买卖或者租赁一方在利用中介公司提供的房源信息后，绕过该中介公司直接与另一方达成交易，或者绕过该中介公司通过其他中介公司与另一方达成交易的行为。
剧中，林茂根虽然未与房似锦所在的中介公司签订书面居间服务合同，但是林茂根一直接受该中介公司提供的居间服务，并从该中介公司获得的房源和房主信息。《合同法》并未规定居间合同必须采用书面形式，委托人与居间人之间的口头约定，或者委托人实际接受了居间人提供的居间服务，均可认定居间合同已经成立。所以，林茂根绕过该中介公司私下与房主完成交易的行为被行业称为“跳单”。
在房产中介领域，为了防止客户利用中介公司提供的房源信息“跳”过中介公司购买或者租赁房屋，导致中介公司无法得到应得的佣金，中介公司通常会在居间服务合同中增加禁止“跳单”的格式条款，符合行业规则。根据《合同法》第四十条[2]的规定，只要该格式条款不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，就是合法有效的，对合同当事人具有法律约束力。
二、司法实践对居间服务中“跳单”违约的评价及认定
法律往往会滞后于现实生活的发展。1999年施行的《合同法》中居间合同一章并未对“跳单”违约及法律后果有所涉及，这就让《合同法》对后来实践中发生的大量因“跳单”引发的纠纷显得无能为力。好在最高人民法院于2011年12月20日发布了1号指导案例[3]，为各级人民法院审理该类案件提供了指导意见。最高法院认为，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
笔者以“跳单”为关键词检索相关案例，发现很多法院在评价委托人的行为是否构成“跳单”违约时，都将居间人所掌握的房源信息是否具有独家性作为一个重要参考要件，认定标准较高，裁判尺度较严。笔者认为，随着科技不断进步，当今社会信息网络日益发达，各种信息的获取会变得越来越容易。以房产中介行业为例，任何一家中介公司几乎不可能将房源信息完全垄断在自己手中。各家中介公司已经逐渐从争夺市场资源转为提升服务质量、优化客户体验。司法必须回应现实问题，如果居间人已经提供了居间服务，而委托人无正当理由拒绝支付相应费用，法院再以房源信息非“独家”为由驳回居间人获得相应报酬的正当请求，那么“非独家信息”就会沦为委托人实施不诚信行为的通行证。这显然是不合理的，既损害了司法公信力，也有违公平正义。
三、基于居间人的报酬请求权，透过《民法典（草案）》第九百六十五条探析“跳单”违约的法律后果
根据《合同法》第四百二十六条[4]的规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。这是居间人获得报酬的请求权基础。如今房产中介在开展业务时，为了快速锁定客源、促成交易，通常都是先为客户提供不同程度的居间服务，让客户对意向房源产生直观印象，为后续签约做铺垫，待买卖或者租赁双方达成交易意向时，房产中介才与客户签订书面居间服务合同。这样一来，就存在部分客户利用房产中介提供的房源信息和服务绕过房产中介私下与另一方签约的风险，导致房产中介无法得到应得的报酬。这种行为明显违背了民事活动中的诚信原则，自然是不应当提倡的。
小贴士：
为了最大限度防止类似“跳单”的不诚信行为损害整个居间服务行业，避免让行业服务者的辛苦劳动付诸东流，以房产中介行业为例，目前的行业现状是中介在向客户提供服务前很少有签订书面文件的。那么，经纪人在为客户实际提供带看房屋、解答政策咨询等服务的过程中，要尽可能保留与客户之间往来的通话录音、手机短信、微信聊天、电子邮件等证据，在进行面对面的现场谈话时，也可以在不侵犯客户隐私的前提下通过录制音频、视频等方式将提供服务的事实固定下来。
如前所述，虽然最高法院发布了指导案例，但是在司法实践中法官依然有着较大的自由裁量权，因此需要尽快完善相关立法，统一类似案件裁判尺度。值得期待的是，《中华人民共和国民法典（草案）》（2019.12.28）[5]已经决定提请十三届全国人大三次会议审议，在不久的将来应该能够正式成为法律。《民法典（草案）》第二十六章中介合同（替代居间合同）第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”从内容来看，本条规定明确了只要委托人“跳单”，中介人（居间人）就有权要求委托人支付报酬，填补了“跳单”违约行为及法律后果在立法上的空白。
从《合同法》到最高法院指导案例，再到即将问世的《民法典》，新的立法已经释放出加强保护居间人（中介人）服务的信号。可以预计的是，将来委托人“跳单”的违约成本也会随之提高，市场秩序将得到有效维护。
注释：
[1]《合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
[2]《合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
[3] 最高人民法院指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约）。
[4]《合同法》第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
[5]《民法典（草案）》第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。