房企暴雷项目纠纷层出不穷，企业该如何防控与解决商业纠纷？

2022年注定是房地产企业持续不平静的一年。暴雷的民营房企层出不穷，从恒大、到正荣、融创、阳光城、泰禾等，都出现了暴雷的情况。随之而来的烂尾情况也不断频发。
面对迟迟无法交付的房屋，除了本身暴雷的房企需要面临不可逆转的风险外，无论是作为施工单位，还是作为业主，整个上下游产业链都存在无法避免的商业风险。而这个风险，已不仅仅是影响了个别的公司或者个别业主，实质上是对整个房地产市场的各环节主体都带了不可磨灭影响。
基于此，笔者就目前房地产市场重要环节所可能面临的风险，以及必要防范措施予以简单分析。
01、对房地产开发企业而言
作为房地产开发商，最大的风险可能就是房企资金链断裂的内部风险。即，是为了满足房企快速扩张步伐，弥补资金链缺口，房企对于所需的大量资金，需与各类金融机构以及越来越多的个人投资者在资本端建立链接。
根据目前司法数据可知，首先集中在票据金融纠纷领域。
而一旦房企资信状况不断下滑，就必然导致出现纠纷，票据纠纷尤甚，按照2022年5月7日上海票据交易所最新公开的数据，这一期持续逾期票据名单上的企业数量多达2193家，同比上一个月增加了289家。
在这两千余家企业中，房地产企业多达1140家，更为关键的是，其中有245家是新上榜的票据逾期企业！电子票据大量使用，其使用的特殊性要求，以及一般持票人的救济方式等，都成为房地产开发企业所必须要面临的风险。
因此，如何合理使用电子票据，电子票据的签收、背书、承兑、追索等完全依赖于系统操作，除了技术性风险外，权利行使的方式逐步“票式化”，也给司法裁判带来不少疑问。对于电子票据特殊性所需要证明付款请求权都需要特别注意。
此外，作为具备优质偿付能力的金融机构，往往作为前手背书人而可能成为后手持票人重点追索的对象，使得金融机构在追索过程中也会对房地产开发企业提出更多的要求。
02、对施工企业而言
面对房企爆发大量的债务危机，导致建设工程停滞、工程款项拖延，都对施工企业造成了难以言说的风险。
对施工单位而言，如何准确的把握房地产资信状况，对于一旦暴雷的房地产企业是否要考虑停工的方式，以及如何采取停工措施，都对施工单位提出了更高的要求。
结合目前大部分学者、司法实务工作者的经验，建议施工企业在合作前和合作中尽可能建立多方面、多纬度，通过各种渠道来动态的核查和监测房地产企业的资信状况。具体包括：
一、密切关注房地产企业项目公司本身的情况
具体包括：成立时间、经营范围、高管人员、注册资本、股权结构、股权出质、实际控制人、信用评级、主要资产、资产负债、现金流、利润、对外担保、对外投资、项目经验、以往合作、诉讼案件、仲裁案件、执行案件、失信信息、限制消费、行政处罚、债务违约、债务重组、破产重整、破产清算、风险信息披露等信息。
二、密切关注项目公司的股东、实际控制人、所属的集团公司以及重要的内部关联企业
上述信息，笔者建议通过使用官方渠道的各类信息系统、网站来进行核查，确保所获取信息的真实性、可靠性。
比如，裁判文书网、中国执行信息公开网、企业信用信息公示系统、证监会官方网站、全国企业破产重整案件信息网、人民法院公告网，以及地方政府部门用于房产交易和项目及销售情况公示的网站。
同时，建议参考权威信用评级机构、人民银行、其他金融机构对房企及其证券的评级结论、评级报告。此外，也可以利用新闻、媒体等各类渠道获取房企相关信息，获取相关资信情况的线索。不过，前述所有调查渠道，都建议要予以甄别，确保信息的可靠性、真实性情况，对需进一步验证的信息，要予以求证、核实。
三、对于正在施工的项目，一旦出现房企严重拖欠工程款的，建议可以考虑适时停工，避免在后续可能无法收到款项的时候，持续投入，从而造成更大的损失，导致己方风险进一步扩大
一旦采取这种方式，前提条件是必须导致项目停滞或严重违约的情况下采用。此外，对于确需通过诉讼方式来确权的，建议尽可能事先采取财产保全措施，且尽可能充分利用“建设工程价款优先受偿权”来保障自身合法权益。
当然，除尽快启动诉讼外，建议在启动之前，确保已搜集了相关证据资料，尤其是涉及竣工验收及备案相关资料，并予以妥善保管。
虽然本文主旨是针对房产企业的上下游企业，但对于业主个体，作为房产暴雷最直接受害者——业主，面对一方面迟迟无法顺利拿到房屋，另一方面却要面临每月向银行支付的高昂贷款，无论从任何方面都面临太多心酸和委屈。
面对短期内交房无望的现状，2022年出现了一场“停贷”的热潮。
笔者认为，这未尝不失为一种解决方案，但建议尽可能跟银行协商解决，若确系单方停贷，也尽可能考虑合同约定，避免反过来被银行基于合同约定而反过来向此类业主主张违约责任，从而带来更加雪上加霜的后果！
综上，对于房产暴雷情况，影响的不仅仅是个别房地产开发企业，也不仅仅是个别业主，而是整个房地产产业链。
笔者后续会针对房企、施工单位所可能出现的纠纷，做进一步分析，以期针对不同环节提出更有针对性的解决方案。