不动产排除执行之“唯一住房”抗辩

申请执行人在申请强制执行不动产时，被申请执行人往往会以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”为依据提出执行标的为其“唯一住房”的抗辩来排除强制执行，但在实务中，“唯一住房”的抗辩并非一定可以排除不动产的强制执行。
何为“唯一住房”？
首先，何为“唯一住房”？根据《江苏省高级人民法院执行局关于执行“唯一住房”相关问题的解答》，“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属生活所必需的唯一可居住房屋。由上，笔者认为被执行人名下仅登记有一套“唯一住房”并不等同于生活所必需的居住房屋，“生活所必需”才是判定房屋的重要因素，而该判定是由各地法院根据各地的经济发展水平所确定的。
其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款的规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
以下情形，不予支持
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
结合前述规定与实际情况，可执行“唯一住房”的情形主要有以下三种：
01对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必需的居住房屋的。比如被执行人为一位老人，虽然被执行人名下仅有一套房屋，但对被执行人具有抚养义务的儿子、女儿名下有房屋，足以保障被执行人生存的，此时，其“唯一住房”可被执行。
02执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让其名下的其他房产的。被执行人原本名下就有房产，甚至有多套房产，在执行依据生效之后，被执行人为了逃避债务，通过房屋买卖转让、转移自己名下的房产等方式，造成其名下仅有“唯一住房”的假象，此时其“唯一住房”可被执行，因为被执行人营造“唯一住房”假象的目的是逃避履行债务。
03申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及其抚养的家属提供了可供居住的房屋，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除五至八年租金给被执行人的，此时被执行人的“唯一住房”亦可被执行。
案 例
陆茵茹、广州银行股份有限公司体育西支行金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书[广东省广州市中级人民法院（2020）粤01执复544号]
复议申请人主张：
其名下本无财产，案涉房屋本为其父亲陆学勤所有，于2015年变更至复议申请人名下，为复议申请人与两个幼子及年迈父母一家五口的唯一住房。复议申请人于2018年12月刑满释放，失业至今，没有经济收入，两个幼子一个刚上小学，另一个还在读幼儿园。因复议申请人离婚后，前夫拒绝履行抚养义务，父母每月几千元的退休金便是整个家唯一经济来源，家庭经济条件十分困难。复议申请人以案涉房屋作为一家五口人的唯一居住房屋，主张停止对案涉房屋的拍卖及撤销对案涉房屋的执行裁定。
法院认为：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”本案中，虽然陆茵茹主张案涉房屋为其本人及所扶养家属维持生活必需的住房，但申请执行人广州银行股份有限公司体育西支行明确表示同意在案涉房屋变价款中扣除五至八年的租金给陆茵茹，故陆茵茹以案涉房屋是其一家五口人的唯一住房为由请求停止拍卖案涉房屋，理据不足，天河法院裁定驳回其异议请求，并无不当。综上所述，复议申请人陆茵茹提出的复议理由不成立，本院依法予以驳回。
由上，笔者认为被执行人以“唯一住房”为排除申请执行人对不动产申请强制执行的抗辩是不能成立的，该抗辩并不构成阻碍对其“唯一住房”执行的事由，申请执行人可以通过为被执行人按照当地廉租住房保障面积标准提供居住房屋、为被执行人从拍卖“唯一住房”变价款中参照当地房屋租赁市场平均租金标准保留五至八年租金等方式，在保障被执行人基本生存的情形下，可以对其“唯一住房”进行执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条对于执行“唯一住房”规定的出台，在一定程度上解决了一些“老赖”以“唯一住房”为挡箭牌阻碍申请执行人权益实现的问题，通过提出可行性措施，既确保申请执行人一方的合法权利得以实现，又保障了被执行人的基本生活需求。