金融不良债权尽调防坑要点（一）

近年来经济形势下行，不良资产处置成为热门，在万亿不良资产蓝海中，如何挑选优质的不良资产，通过前期的调查排查资产风险，是众多从业者们关注的问题。笔者近期接受某金融机构的委托，完成了大量的金融不良债权尽调，拟就金融不良债权尽调中常见的问题与大家分享讨论，文章以问答形式展开。
part1 :借款展期
Question1：
小律呀，我们最近要去收购一笔债权，老板派我做尽调，听说这里面门道很多？
小律解答：是的，很多细节需要注意，否则容易埋下隐患。比如，借款如果在展期的时候没有完善担保措施，就有可能造成担保失效，债权也就没保障了。以保证为例，如果展期没有征得保证人的同意，保证人只需在原保证期承担责任，展期超过保证期间的，债权到期后保证期也过了，也就不能再找保证人担责了。
Question2：
这是啥意思？听着好绕口啊。
小律解答：举个例子，2009年你给牛哥放了一笔10年期的贷款，2019年到期，马哥做保，保证期为2年，也就是2021年前你都能找马哥还钱。但是在2018年的时候，牛哥哭天喊地还不上，你心软给他展期五年，变为2024年到期，也没告诉马哥。2024年，牛哥还是一贫如洗无法还钱，你也不能要马哥承担保证责任啦，因为他原来的保证期只到2021年，即你只能在2021年前找马哥还钱。
所以，在金融不良债权尽调的时候看到展期，一定要核对担保措施，保证要确认保证人同意继续做保证才行，不然买回来债权可能脱保。在这种情况下，要么找马哥让他同意继续保证，要么就只展期1年，即使到期也在保证期内，还是可以找马哥还钱。
Question3：
嗯，我觉你说的法子可以，但是马哥吧，喜欢漫山遍野的乱跑，债权人找他太麻烦了，还有别的更好的方法吗？
小律解答：嗯嗯，有个变通的办法，你可以在借钱签订保证合同时，直接写明“如果借款展期，保证人同意继续承担保证责任，无需另行签订保证合同”，同时将该部分内容加粗标记，让马哥再手抄一遍。这样在展期后要求马哥还款的时候，可以主张马哥在合同签订的时候已经同意展期续保。当然，这也只是权宜之计，法院有可能会认为上述内容是格式条款而不予认可，但是总比找不到马哥重签保证合同好。
part2 :房地单独抵押的效力
Question4：
我这次尽调的债权都有抵押物，要么是房产、要么是土地，看起来很优质。但是，有部分债权只办理了单项土地抵押或者单项房产抵押，这不会有问题吧？
小律解答：不动产抵押权自登记时生效，《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。即使只办理了单项房产或单项土地抵押，视同一并抵押，均享有抵押权。
part3 :房地分别抵押的效力
Question5：
虽然单项抵押同时对土地和房产都享有抵押权，但如果抵押人办理了土地抵押后瞒着我们再把房产抵押出去呢？我们最后还是只有土地的抵押权吗？
小律解答：这个问题嘛，刚好最高院在全宇宙最火的《九民纪要》进行了澄清。出现房地分别抵押的情况，按照“登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记”的顺序清偿。不过，土地抵押后新建的房屋不属于抵押范围了。在尽调的时候要核实清楚，只有房或地单项抵押的话，应核实另外一项是否也抵押出去了，再根据抵押登记的先后判断优先权。