业主断供，开发商会“钱房两失”么？

业主断供，开发商还钱？
全款的请往里走，按揭的别堵门口，公积金的把你小黄车挪走...没有买卖就没有伤害！各地房价不断上涨，财大气粗的一次性付清全部房价款，无力支付高额房价款的刚需用户，则选择“首付+贷款”的付款方式支付房价款。
可银行贷款审查严格，除了要审查购房人的资信、还款能力、银行流水……还有什么呢，其实，在购房者的背后有一个巨大的靠山，那就是开发商，开发商为业主承担阶段性连带保证责任。
Q1 什么是业主断供？
在商品房买卖中，购房人（即业主）因钱款不足，需要向银行贷款，支付首付款以外的剩余房款，每月向银行还本付息，购房人因自身经济能力不足无力偿还每月的贷款而违约，即中断了每月应还的月供，即为“断供”。
Q2 开发商、业主、银行三者之间是怎样的法律关系?
① 开发商与业主签订商品房买卖合同，由业主向开发商支付房款，开发商向业主交付房屋；
② 业主与银行签订借款合同，用以向开发商支付购房款，购买房屋，并与银行签订抵押担保合同，将房屋抵押给银行；
③ 开发商与银行之前通常签订《按揭贷款业务合作协议》，就业主因购买房屋向银行借款承担阶段性连带保证责任，即为该笔借款的保证人。

Q3 什么是阶段性连带保证责任？
是在目前购房贷款中普遍使用的一种特殊的保证形式，在阶段性保证中，开发商作为保证人，其承担的保证责任是阶段性的，即并非业主贷款期限内的全程保证人，当业主将有关权利证书办妥后，开发商作为保证人的义务即履行完毕，通常的时间节点是待业主取得房产证并办理他项权利证书后，开发商作为保证人的义务即履行完毕。
Q4 开发商代偿后，如何主张权利？
《中华人民共和国担保法》第31条规定：“保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。”开发商在承担保证责任后，具有法定的追偿权，但应注意，开发商向业主行使追偿权的诉讼时效。依据《担保法解释》第42条规定：“保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债务人承担保证责任之日起开始计算。”开发商在承担保证责任后，应注意及时行使追偿权，以防因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
Q5 除了法定的追偿权，开发商代偿后，能否与业主解除商品房买卖合同？
《合同法》第93条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 依据法律规定，合同双方可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。若商品房买卖合同中明确约定：“如买受人未按按揭借款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同”，当该情形确实存在时，即视为双方约定解除合同的条件已成就。因此，当开发商以此为由诉请解除购房合同时，法院应予支持。若该条件成就，那么，开发商仅能就行使追偿权与解除商品房买卖合同择其一。
Q6 若开发商选择与业主解除合同，业主需要承担什么法律后果？
业主断供构成违约，开发商承担保证责任后，与业主解除商品房买卖合同，依据《中华人民共和国合同法》第97条规定:“合同解除后，若已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他的补救措施，并有权要求赔偿损失。”则商品房买卖合同已经解除后，应当恢复原状，即业主应将房屋返还给开发商，但对于业主交付给开发商的首付款及已经返还给银行的住房贷款，开发商应当按照合同约定扣除违约金后，返还给业主。
可见，开发商虽为业主代为偿还贷款，但债务的最终承受人仍然是业主本人，但是作为阶段性连带保证责任人的开发商应注意：1.及时为业主办理房屋权利证书并催促银行与业主及时办理他项权利证书，结束该阶段的保证义务，避免因迟延办理他项权利证书而造成保证期间无限延长；2.在承担保证责任后不要错过了诉讼时效，丧失胜诉权。