房地产断供纠纷应对秘籍之执行异议

继《断供纠纷应对秘籍之基本方法论》、《断供纠纷应对秘籍之解除合同》、《断供纠纷应对秘籍之拍卖房产》后，本期内容，我们将以分享实际案例的方式与大家一起探讨房地产断供纠纷中执行异议的操作方法，并且结合最高院新出台的九民会议纪要对此展开讨论。
案件介绍
2013年10月，郭某购买某项目房产一套，总价款1508103元，其中首付款458103元，剩余1050000元以按揭贷款方式支付。贷款发放后因郭某断供，贷款银行向法院起诉，法院判令业主归还全部欠款，开发商对按揭贷款承担连带保证责任，开发商承担保证责任后向西安仲裁委提出仲裁申请，解除了与郭某的购房合同。经了解，郭某与某小贷公司存在金钱债务纠纷，导致法院对该房产进行预查封，开发商向首查封法院提出执行异议，请求停止对房产的执行措施，该案最终经过执行异议、执行异议之诉一审、执行异议之诉二审程序，实现了阻拦涉案房产被他案查封法院处置，开发商收回房产的目的。
详细信息可检索（2017）陕08民终1632号民事判决书查阅。
分析思路
1、涉案房产未办理产权证，开发商可通过解除合同收回房产。
2、开发商在解除合同收回房产的过程中遇到了他案查封的障碍。因此，在合同解除与债权查封两个权利相互碰撞的情形下，需分析两者的权利基础。小贷公司与郭某之间的纠纷属债权，法院基于此的查封行为建立在债权请求权的基础之上。不动产登记簿记载的该房产所有权人为开发商，因物权效力大于债权效力，因此开发商具有足以阻却执行的理由。
3、裁决书解除了开发商与郭某的购房合同，郭某基于购房合同所享有的请求转移该房产物权的请求权灭失，郭某享有的仅是合同解除后开发商返回其购房款的债权。
与以上分析类似的论证思路可查阅（2019）京0108执异508号裁定书、（2016）闽01民初334号民事判决书、（2018）陕08民再39号民事判决书。
延伸阅读
1、在涉及执行异议的纠纷之中，根据笔者以往的诉讼经验，法院以物权效力的优先性作出的支持开发商的判决书，裁定书不在少数，如（2016）闽01民初334号民事判决书，（2017）陕08民终2156号，（2017）陕08民终1632号，（2019）京执异508号，（2018）陕08民再39号。
但2016-2019年间，不同地域不同法院对该类纠纷的裁判规则并不完全统一，某些法院基于开发商有其他救济途径的考虑以《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干规定》第二十六条认定物权所有权人为购房人，因此存在开发商诉请不被支持的风险。如：（2018）陕民申999号。因此，执行异议的操作方式并非开发商应对他案查封的万全之策，具体个案还应结合具体情况分析判断。
2、九民会议要中关于上述情形给出了明确意见，即【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。（即文中所述上述情形）对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26 条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行;作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同(如租赁、借用、保管合同)，判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可以排除执行;基于以转移所有权为目的有效合同(如买卖合同)，判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。
应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同(如买卖合同)无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务， 在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人 名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。
综上分析并结合纪要的明确意见，建议开发商在发生断供纠纷时，如涉案房产存在他案查封，可通过解除与购房者的购房合同（具体操作详见房产断供纠纷应对秘籍第二期解除《商品房买卖合同》专题），同时向他案件查封法院提出执行异议的方式排除他案的执行措施。