房改售房后原产权单位法律责任

针对题述问题，现行法律法规并未明确原产权单位针对售后公房的义务和责任边界，实践中基于原产权单位和房屋千丝万缕的联系，房改出售后的房屋很难完全与原产权单位/售房单位完全脱钩，笔者结合散见于各处的规定对房改售房后原产权单位法律责任进行总结梳理，以期为房改售房后的管理提供参考意见。
01、原产权单位（售房单位）具有按照规定比例及时足额缴存专项维修资金的义务
根据《住宅专项维修资金管理办法》第八条规定：“出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：……（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。另，该《办法》第十二条第二款规定：“公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。”
《关于建立我市实施综合改造老旧小区物业管理长效机制的指导意见》（京建发〔2018〕255号）规定：“（八）老旧小区（原）产权单位应按现有规定继续承担除基本物业服务及相应费用以外的其他职责。（原）产权单位应主动到市住房资金中心核对住宅专项维修资金账目，并将有关情况告知物业管理单位。住宅专项维修资金未专户存储的，（原）产权单位要及时存储。（原）产权单位改制的，由改制后单位负责；（原）产权单位灭失的，由其上级单位负责；多产权单位的，由属地街道办事处（乡镇人民政府）督促各单位及时做好有关工作，其中市、区国资委所属国有企业由市、区国资委分别协调。”
根据上述规定，原产权单位（售房单位）具有及时足额缴存规定比例的专项维修资金的义务。
02、原产权单位（售房单位）具有阶段性承担和分摊售后公房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用的义务
1.售后公房公共区域、共用设施设备的维修、更新和改造首先由专项维修资金支出，没有专项维修资金的，原产权单位（售房单位）需要按照所交存专项维修资金的比例分摊该项支出，针对售房款和公共维修资金已经使用完以及二次上市的住宅，原产权单位（售房单位）不再承担该部分费用
根据《北京市物业管理条例》第八十六条规定：“维修、更新和改造共用部位、共用设施设备，需要使用专项维修资金的，应当按照下列规定分摊：……(二)售后公房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和售房单位按照所交存专项维修资金的比例分摊；其中，应当由业主承担的，再由相关业主按照各自专有物业建筑面积的比例分摊。(三)售后公房与商品房住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照第(一)项、第(二)项的规定比例分摊。共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造，但是没有专项维修资金的，维修、更新和改造费用按照前款的规定由业主共同分摊。”
《关于加强城镇国有土地上依法建造住宅维修工作的指导意见》第一条明确各方维修责任规定：“城镇住宅维修责任，质量保修期内的，建设单位应当按照与业主签订的住宅工程质量保证书中承诺的质量保修范围、保修期限等，承担保修责任。保修期外的根据住宅不同产权性质、不同管理方式来确定：……(三)企事业单位所有并自行管理的住宅，包括未实施物业管理的房改房。业主承担个人专有部分的维修；房屋共用部位和共用设施设备的维修，在售房款和公共维修资金未使用完的，应使用相应的资金，在售房款和公共维修资金已经使用完以及二次上市的住宅，由所涉及的业主承担；未实施房改的住宅维修由产权单位承担。”
根据上述规定，笔者倾向于认为如售后公房公共区域出现的老化损坏等维修、改造、更新情形，应首先使用专项维修资金和售房款进行投入，没有专项维修资金的，售房单位需要按照所交存专项维修资金的比例分摊该项支出。在售房款和公共维修资金已经使用完以及二次上市的住宅，之后公共区域出现的老化损坏等维修、改造、更新由所涉及的业主承担。
2.《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》等系《北京市住房制度改革实施方案》配套制度适用期截至2002年7月1日，其规定不适用于2002年7月1日后房改房的售后管理
《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第二条规定：“本办法所称公有住宅楼房，是指由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房（以下简称新、旧楼房）。”该《办法》第十条的规定：“……旧楼房出售前，售房单位须对房屋结构和装修设备进行检修，保证住用安全和正常使用。职工购买住宅楼房之后的管理和维修，按《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》执行。”
《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》第四条规定：“住宅楼房售出后，一律由售房单位组织楼房管理机构，全面负责售出楼房的日常管理。具体职责是：一、组织和协调楼房共用部位、共用设施的使用、维修，负责私有住房自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞，燃气设施故障、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等项目的急修。二、管理公共维修基金，定期向产权人公布使用情况。三、及时向售房单位反映产权人的意见。四、调解产权人之间因房屋使用与维修发生的纠纷。”另，根据该《办法》第七条规定：“私有住房电梯、高压水泵的管理及其运行、维护和更新费用，由售房单位负责和负担。”
上述两个规定虽处于现行有效状态，但其所规定内容与现行《北京市物业管理条例》《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定存在冲突。具体为：《北京市物业管理条例》规定了售后公房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用由专项维修资金，应首先从专项维修资金中支出，不足部分，由房屋业主与售房单位需要按照所交存专项维修资金的比例分摊该项支出。《北京市住宅专项维修资金管理办法》第三章明确规定“电梯”、“二次供水系统”（高压水泵即属于二次供水系统）的维修费用，应当从住宅专项维修资金中列支。
针对上述存在冲突的规定，笔者倾向于认为，原产权单位（售房单位）拟进行房改出售的房屋应当执行《北京市物业管理条例》《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定，具体理由如下：
经笔者核查，《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》与《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》第一条均规定：“为实施《北京市住房制度改革实施方案》，制定本办法。”另，北京市人民政府于1992年4月7日向国务院上报的关于《北京市住房制度改革实施方案》的请示1载明：“我市房改试点四年迈了四步，创造了多种形式，取得了明显成效。……同时形成了《北京市住房制度改革实施方案》及7个配套办法（《北京市住房基金管理办法》《北京市住房公积金制度实施办法》《北京市城镇公有住房租金改革办法》《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》《北京市城镇住宅合作社管理办法》）。”据此，笔者倾向于理解，《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》与《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》两规定系《北京市住房制度改革实施方案》的配套制度，其适用范围，应仅限于《北京市住房制度改革实施方案》实施期间所涉的售后公房管理。
经笔者核查，《北京市住房制度改革实施方案》所涉实施计划的实施期限为十年（自1992年7月1日起，至2002年7月1日止），截至目前已届满多年。在该《方案》实施之后，我国后续又出台了关于进一步深化城镇住房制度改革的一系列文件，不断调整优化住房改革制度，在该背景情况下，原产权单位（售房单位）拟进行房改的房屋继续适用《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》与《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》的相关规定，明显与两规定的设立目的和设立时期不相符合。
另，经笔者公开检索，由原产权单位承担“电梯、生活用水设施的改造费用”的案例仅有一例2，且其房改时间为1999年，属于《北京市住房制度改革实施方案》实施期间，同时，对于职工二次转卖后的房屋业主，原产权单位也不再承担该部分费用，上述判例的适用情形与笔者的理解保持一致。
综上，笔者倾向于理解，《北京市住房制度改革实施方案》实施期间届满之后的售后公房管理不应当适用于上述两规定。另外，目前国家层面正在推行国有企业职工家属区“三供一业”（供水、供电、供热/供气及物业管理，统称“三供一业”）的分离移交工作，旨在为国有企业减轻负担、以便国有企业可集中精力发展主营业务，在该背景下，原产权单位（售房单位）也在逐步实现将其对自管小区的物业管理职责转移至专业的物业服务机构，基于此，笔者倾向于认为，新房改房屋亦不能将小区物业管理维修维护的工作和支出义务直接加诸在原产权单位之上。
3.原产权单位（售房单位）在房屋房改出售后，阶段性的负有对售出公房进行检查与维护的法律责任，在出现危及公有住房安全使用的问题时，应及时制止并向属地相关行政主管部门报告
《关于加强城镇国有土地上依法建造住宅维修工作的指导意见》第二条规定：“(二)城镇住宅所有权人、管理人（包括物业服务人和已售公房的原产权单位）和供暖、燃气等专业经营单位，应切实履行检查维护责任，发现危及房屋使用安全的问题时，有权对危害房屋使用安全的行为进行制止，并应当及时向属地相关行政主管部门报告。”该规定明确指出已售公房的原产权单位对已售房屋应履行检查维护责任，履行报告主管部门的义务。另，该《意见》第（三）条还明确指出，房屋管理人应就防水、排水及管道建立维修计划，定时、及时维修，但是，该指导意见中并未就相关义务的承担形式以及费用分摊问题进行更为详细具体的规定。需要特别说明的是，原产权单位虽然被列入“管理人”范畴，但是就其管理义务不应当完全等同于物业服务人和供暖、燃气等专业经营单位，在房改小区已经选聘物业服务人以及具有其他供暖、燃气等专业经营单位的情形下，原产权单位的管理责任也将相应的限缩。
按照《关于加强城镇国有土地上依法建造住宅维修工作的指导意见》第一条明确各方维修责任的规定，在房屋售房款和专项维修基金使用完毕或者二次上市后的房屋，原产权单位不再承担“维修责任”，对应的也就不再承担“管理人”一责。
综上，笔者倾向于认为，原产权单位（售房单位）在房改售房完成后，负有对售出公房进行检查与维护的法律责任，在出现危及公有住房安全使用的问题时，负有应及时制止并向属地相关行政主管部门报告的义务。但是，鉴于《关于加强城镇国有土地上依法建造住宅维修工作的指导意见》并未对房屋防水、排水及管道维修费用的承担作出明确规定，据此，关于该费用的承担，笔者倾向认为应按照《北京市物业管理条例》的规定，首先使用专项维修资金，没有专项维修资金的，由售房单位（原产权单位）与房屋业主按照所交存专项维修资金的比例分摊。
《北京市深化住宅专项维修资金管理改革实施方案（征求意见稿）》目前尚处于征求意见阶段，根据该文件显示：“二、开展维修资金补建工作（四）明确有条件下的售后公房维修改造责任。售后公房售房单位履行了以下职责之一的，由业主承担售后公房的维修和更新、改造责任：
1.纳入我市老旧小区改造范围的，由售房单位按照相关标准进行老旧小区改造或一次性出资（可利用售房单位交存的维修资金或售房款）后，在市住房资金管理系统建立业主维修资金明细账户（售房单位不需再对业主原交存部分进行补足）并移交给小区业委会（物管会）的；
2.未纳入老旧小区改造范围，但由售房单位按照我市商品住宅标准将售后公房维修资金业主账户补足到位，在市住房资金管理系统完整建立业主维修资金明细账户并移交给小区业委会（物管会）的；
3.《方案》实施后出售公有住房的，业主按照商品住宅标准交存维修资金，售房单位在市住房资金管理系统完整建立业主维修资金明细账户的。”
根据上述内容，笔者倾向于认为目前国家层面就售后公房的维修更新改造责任的规定趋势是将原有售房单位脱离出来，在完成专项维修基金缴纳并移交小区管理组织(业委会、物管会)的，原售房单位可以不再继续承担“售后公房的维修和更新、改造责任”。
4.原产权单位（售房单位）负有对售后公房消防设施设备更新改造工程的出资义务
根据《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于开展全市住宅区消防设施设备安全排查和整治的通知》（京建发[2017]546号）的规定：“售后公有住房消防设施设备更新改造所需经费，可从房改款中列支；房改售房款不足的，按有关应急使用政策规定从住宅专项维修资金列支；住宅专项维修资金不足的，原售房单位按照有关政策负担；原售房单位灭失的，由其上级单位负责；无单位的，由所在地街道办事处、乡镇人民政府负责，所需经费由区政府安排。”
综上，笔者倾向于认为，如房屋房改售房款与住宅专项维修资金不足以覆盖房屋消防设施设备更新改造成本的，原产权单位（售房单位）应按照“相关政策”，对不足部分予以分担。目前“相关政策”的指向不明，实践中多按照原产权面积比例进行分摊。
03、原产权单位（售房单位）作为房屋建设单位，或负有移交物业资料义务
就建设单位负有的物业资料移交义务，经检索最早出现于《北京市居住小区接管综合验收办法》（京政管字〔1995〕17号，有效期为1995年8月2日至2009年2月4日），其使用范围是“本市行政区域内按照城市规划建设、配套设施齐全并达到一定规模的居住区、居住小区和危旧房改建区（以下统称居住小区）的接管综合验收工作。”由于其中“一定规模”的定义含糊不清，其中规定建设单位负有配合居住小区接管综合验收办公室移交小区相关文件3的义务，但是，该《办法》并未规定不能履行上述义务的罚则，亦未检索到依据该规定出具的任何诉讼裁判文书或行政处罚文书，故从房改售房的历史沿革角度出发，原产权单位（售房单位）作为房屋建设单位，或被认定负有移交物业资料义务。
04、原产权单位（售房单位）或负有一定的物业费缴费义务
关于原产权单位（售房单位）承担物业费的具体情形，请详阅《售后公房的物业费由谁承担》一文，此处不再赘述。
05、原产权单位（售房单位）在老旧小区改造中的责任义务
根据《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》《关于老旧小区更新改造工作的意见》《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》《北京市老旧小区综合整治标准与技术导则》以及《北京市老旧小区综合整治工作手册》等相关北京市老旧小区改造的法律、法规、政策性文件的规定，关于老旧小区更新后建筑与公共设施的维护事项，国家以及北京市的城市更新政策仅笼统规定要建立现代化的物业管理、物业服务体系、业主自治体系，并建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，以促进小区改造后维护更新进入良性轨道，暂无专门关于老旧小区改造中原产权单位（售房单位）在老旧小区建筑与公共设施管理、维护方面的具体责任或义务。
《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》规定：“四、建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制（四）推动社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。……。”根据上述规定，鼓励原产权单位可以出资参与改造，但并非强制性出资义务。
《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》京建发〔2021〕121号载明：“为构建政府与居民、社会力量合理共担改造资金的工作机制，逐步形成居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等‘多个一点’资金分担方式，建立共同参与改造、共同治理社区、共同享受成果的老旧小区改造良性循环新机制，本市将引入社会资本参与老旧小区改造。”“二、加大财税和金融支持（六）……支持社会资本利用财政补贴、政府实物注资、产权单位和居民出资等作为项目融资的资本金。”根据上述规定，北京地区适用 ‘多个一点’资金分担方式，其中产权单位属于出资主体之一。
北京市于2020年4月17日颁布的《2020年老旧小区综合整治工作方案》，载明：“二、细化工作任务，落实属地责任(一)做好前期准备工作8.落实原产权单位责任。协调落实原产权单位房屋共用设施设备修缮、发动群众、归集住宅专项维修资金等方面的主体责任。”另《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十四条4明确规定了售后公房共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则，故笔者倾向于理解《2020年老旧小区综合整治工作方案》中的表述并非要求原产权单位另行出资，而更接近于基于原隶属关系而产生的协助协调义务，以及强调原产权单位应当履行足额缴纳住宅专项维修资金的义务。
《关于建立我市实施综合改造老旧小区物业管理长效机制的指导意见》京建发〔2018〕255号载明：“（八）老旧小区（原）产权单位应按现有规定继续承担除基本物业服务及相应费用以外的其他职责。（原）产权单位应主动到市住房资金中心核对住宅专项维修资金账目，并将有关情况告知物业管理单位。住宅专项维修资金未专户存储的，（原）产权单位要及时存储。（原）产权单位改制的，由改制后单位负责；（原）产权单位灭失的，由其上级单位负责；多产权单位的，由属地街道办事处（乡镇人民政府）督促各单位及时做好有关工作，其中市、区国资委所属国有企业由市、区国资委分别协调。”综合以上规定与政策性文件要求，暂无要求原产权单位就老旧小区改造出资的相关规定，但再次强调（原）产权单位应足额缴纳住宅专项维修资金，该部分资金也是后期用于老旧小区改造的资金组成部分。
北京于2021年5月7日颁布了《2021年北京市老旧小区综合整治工作方案》载明：“(二)大力引入社会资本参与老旧小区改造10.推动市属国企积极参与。落实市属国企参与自管老旧小区综合整治的主体责任，支持市属国企参与承接物业管理小区的综合整治，鼓励市属国企作为社会资本参与老旧小区改造，继续推进落实‘每个区都要有试点’要求。……完成时限：2021年12月。11.推动“平台+专业企业”实施模式。对有条件的市区属平台公司，做好统筹协调工作，研究完善财政资金直补方式。争取国开行、建行等金融机构长期低息贷款支持社会资本参与老旧小区改造。……完成时限：2021年12月。”就北京市老旧小区的出资义务主体事宜还有待于相关政策的进一步细化和落地。
现阶段，虽然住房和城乡建设部办公厅目前发布了四批《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，但该等清单均明确其所记载的机制，仅供地方政府主管部门结合实际学习借鉴。据此，目前老旧小区改造城市更新工作还属于各地区摸索推进阶段，相关具体规定尚未完全落地，关于老旧小区综合治理过程中原产权单位的相关责任，仍有待于更为具体的政策出台。
06、结语
如前所述，现行法律法规并未明确原产权单位针对售后公房的义务和责任边界，实践中基于产权单位和房屋千丝万缕的联系，房改出售后的房屋很难完全与原产权单位/售房单位完全脱钩，建议各原产权单位在进行房改出售后做好与物业服务企业的移交和衔接，从小区管理事务中脱离出来，并通过合同约定与购房人明确双方就小区售后管理上的权责界限，协助小区建立自治管理组织，如成立物管会、业委会等，实现小区管理的自助、良性循环。
[1]http://www.beijing.gov.cn/zhengce/zfwj/zfwj/szfwj/201905/t20190523_71838.html
[2]详见《北京海文资产经营管理有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书》，（2019）京03民终5024号。
[3]《北京市居住小区接管综合验收办法》第八条 居住小区接管综合验收时，建设单位应当向居住小区接管综合验收办公室提交下列文件副本：（一）规划部门最终批准的居住小区的六图二书（即1／1000比例尺的现状图，规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境预评价书）；（二）小区内单位工程竣工资料、竣工验收核定单、竣工图纸（包括小区竣工的平面图、地下管网图等）和技术档案资料等；（三）小区内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明；（四）《居住小区房屋情况汇总表》、《居住小区情况》（京房制准字［1994］2号房统年10、11表、表样附后略）。
《北京市居住小区接管综合验收办法》第十一条 居住小区接管综合验收合格后，建设单位应当按照要求将居住小区的规划、建设有关文件及资料报送市、区（县）房屋土地管理局备案。
[4]《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十四条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊。