物权变动的登记效力与合同效力相互关系问题研究

摘要：
物权变动的登记效力与合同效力的相互关系始终是物权法中的一个重要问题，也是司法实践中经常遇到的疑难问题。本文根据我国现行物权法规定，从司法实践分析，探讨我国物权变动的登记效力与合同效力的相互关系中的问题。
关键词：物权变动 登记效力 合同效力 相互关系 问题
一、物权及物权变动的概念
我国《物权法》第2条第3款对物权的定义和种类进行了规定：“所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”根据该条规定，物权是权利人对物享有直接支配、并且具有排他性的权利。物权类型包括所有权、用益物权和担保物权三大类。从传统物权理论和物权法规定来看，物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。从表面上看，物权变动是物权于存在形式上发生的变化；但在实质上，物权变动的是物权在民事主体之间发生的关于对特定物的支配关系的变化。
从法理上讲，引起法律关系的变更的法律事实有行为和事件。作为一种法律关系的变动，引起物权变动的民事法律事实也可分为两大类，一是民事法律行为；一类是民事法律行为以外的法律事实，包括生产、收益、继承、时效、拾得遗失物、发现埋藏物或隐藏物、先占、添附、国家强制、标的物灭失、混同等等。
从性质上分，引起物权变动的法律事实可分为三类：（一）民事法律行为；（二）事实行为和事件；（三）行政行为或法院判决，如因公用征收、强制执行、法院判决而发生物权变动等。在这三类原因中，民事法律行为是物权变动的最常见、最重要的原因，基于法律行为而发生的物权变动，以不动产登记或动产交付为其要件（即公示）；后两类一般被称为非基于法律行为而发生的物权变动，法律上通常另行规定，且不以公示为要件。[1]
引起物权变动的民事法律行为，在物权理论上称为物权行为，包括双方物权行为和单方物权行为，双方物权行为即通常所说的物权合同行为。通常，在市场交易中，引起物权变动的原因绝大多数是合同行为，如买卖合同、互换合同等。本文要探讨的合同效力，也指以发生物权变动为目的的合同的效力。
二、物权变动的登记效力分析
物权分为不动产物权和动产物权，故物权变动登记，也包括不动产物权的变动登记和动产物权的变动登记。物权公示原则是关于物权变动的基本规则，主要适用于基于法律行为而发生的物权变动的情况。《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《物权法》第6条就是关于物权公示方法的规定，即我国不动产物权的公示方法为登记，动产物权的公示方法为交付。根据物权法的有关规定，某些动产变动也需要登记，只是登记效力不同而已。
1、不动产物权的变动登记效力
不动产物权登记，就是将不动产物权变动的法律事实，记载与国家专门设立的不动产登记薄的过程或事实。[2]
《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本条是关于不动产公示方法的效力的规定。依照我国法律的规定，不动产的转让一经办理登记手续，便发生该不动产的所有权转移的法律后果。即未登记的不动产变动不发生物权之得失变更的法律效力。可见，我国采用登记要件主义物权法作为一般原则[4]。所谓登记要件主义，是指不动产物权变动时，未经登记当事人之间根本不发生变动之效果，当然更谈不上对抗第三人之效力。[3]
我国《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。本条是关于不动产物权发生效力的时间的规定。不动产物权变动的关键点是登记，只有经登记才发生法律效力，而效力发生的时间为记载于不动产登记簿之时。故不动产登记簿具有特殊的地位，即登记簿是证明不动产物权的依据。也说明了，登记作为不动产物权变动的法定公示方法，它反映了不动产物权的排他性和正当性要求，是不动产物权的形式要件。
2、动产物权的登记效力
《物权法》第23条规定，动产物权的转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。该条规定了动产物权的变动除法律另有规定外，是不需要经登记发生法律效力的，交付就发生物权变动的效力。但某些动产变动也需要登记，根据《物权法》第24条规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。根据上述规定，船舶、航空器和机动车等动产物权的变动，是以交付为条件。但未经登记，不得对抗善意第三人。说明，我国在船舶、航空器和机动车等动产物权的变动方面，采用的是登记对抗主义。所谓登记对抗主义，是指物权变动时的登记仅仅是物权的对抗要件，而不是物权变动法律效果的生效要件。
三、物权合同概念及效力
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。这是我国《合同法》对合同的定义。物权合同是指以物权设立、变更、转让和消灭为直接目的的合同。
我国《合同法》第十三条、第十六条、第三十二条、第三十三条和第四十四条等条款对合同的成立和生效作出明确规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前，要求签订确认书。签订确认书时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《合同法》第五十二条规定了合同无效的情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时，第五十四条规定，因重大误解订立的合同；在订立合同时显失公平的合同。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方或受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的，合同自始没有法律约束力。
根据上述规定，一般说来，物权合同在承诺生效时，合同也就成立了；合同成立后同时没有存在《合同法》第52条规定、第54条规定的情形，该合同是合法有效的。
四、物权变动的登记效力与合同效力的相互关系问题
我国《物权法》规定的区分原则是解决物权物权变动的登记效力与合同效力的相互关系问题的主要依据。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。该项规定只确立了不动产物权变动与物权合同效力的区分原则。所谓物权变动与物权合同效力的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，它们的成立和生效应依据不同的法律根据的原则[5]。也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律问题；登记并不是针对合同行为的，它是针对民事权利的变动而设定的，与物权的变动联系在一起，是一种物权变动的公示方法；如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记手续，合同仍然有效。有学者认为，所谓物权变动的区分原则，是指将合同和基于合同而产生的物权变动分别根据合同法和物权法加以考察的原则。合同生效与否只看是否符合合同法的规定，物权变动与否只看只根据物权法来加以判断，物权变动与否不是合同成立或生效的条件[6]。这样定义区分原则是比较容易理解些。
在法理上，所有基于法律行为的动产物权变动也应适用区分原则。动产物权交付后没有登记的，善意第三人的权益保护问题也是物权合同纠纷中常遇到的难题。但因为动产物权的登记与不动产物权的登记存在本质上的区别，两者登记效果也截然不同。故动产物权变动的区分原则中的疑难问题不在本文探讨之内。
实务中，在处理物权变动的登记效力与合同效力的相互关系时，存在以下疑难问题：
（一）不动产物权未登记的，物权合同的效力效力如何认定？
根据我国物权法第15条规定，物权未变动不影响合同效力。即不动产物权变动登记的效力如何，不影响双方当事人达成的不动产物权变动合同的效力。
在司法实践中，合同生效而不动产物权没有变动的案例很多，此时权利人只享有请求交付的权利，而不能取得对不动产的支配权。一般情况下，物权合同合法有效的，合同的权利人可以要求对反方继续履行合同，要求义务人履行协助或配合完成物权登记的义务。
（二）物权合同被撤销或被认定无效的，不动产物权变动的登记或者交付行为的效力如何？
一般情况下，如物权合同存在明显无效情形时，物权变动难以办理变动登记的，故物权变动不产生法律效力。司法实践中，也存在物权合同依据《合同法》被撤销或被认定无效时，物权变动已经完成登记或实际交付的情形。如转让违章建筑交付使用问题， “小产权房”问题，以及“矿业权”转让问题等等。在最近各地清理“多占房”过程中，未满“5年”的经济适用房被要求退房而实际上该房已被转让，受让人装修入住几年，这类纠纷的处理也是法院很头疼的案件。
《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此规定，合同无效或者被撤销后，当事人负有返还的义务。然而，转移的财产有可能不知所终或者已经发生变化。财物返还可能无法实现，或者返还财务后对买受人造成极大的损失极不公平。不动产物权变动的登记或者交付的结果被否定，交易安全和稳定如何保障？《德国民法典》采用物权行为无因性理论来解决此类问题。我国法律没有物权行为是否具有无因性作出规定，因此在实践中这类问题仍然将会是疑难杂症。因此，有待于未来的物权法的进一步完善。
参考文献
[1]江平主编：《民法学》（第二版），中国政法大学出版社出版，第260页。
[2]孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2003版，第183页。
[3]常昊 常宪亚著：《不动产登记与物权法》，中国社会科学出版社，第29页。
[4]郭明瑞主编：《中国人民共和国物权法》释义，中国法制出版社，第25页。
[5]江平主编：《民法学》（第二版），中国政法大学出版社出版，第257页。
[6]王金弟 李峰主编：《物权法疑难问题研究》，复旦大学出版社，第14页。