商业租赁中面积被“偷”，承租人是否可以拒付或减免租金？

租赁面积系租赁合同的重要因素之一，实务中常见“房屋面积”“物业面积”“租赁面积”“计租面积”“产权面积”等不同表述，由于租赁面积属于当事人自主约定内容，其表述方式及定义缺乏法律、法规以及技术层面的界定，因此导致承租人以租赁面积有差异拒付或减付租金，甚至以面积有重大误解引发解除或撤销租赁合同的纠纷屡见不鲜。本文结合司法实践，就该类争议予以分析、总结，以期厘清争议难点，供参考。
实践中对于实际交付租赁面积与合同约定不符，承租人是否有权主张拒付或减免租金，笔者认为可以从以下角度综合分析。
01 租赁面积是否为计算租金的唯一标准或直接标准
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第八条“承租人以租赁房屋面积不符合约定为由主张拒付、减付租金应如何处理”作出了相应解答：实践中应区分以下情形处理：（1）租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条1规定的可撤销情形的除外。（2）租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条2规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。
商业租赁合同中租金计取标准包括但不限于按套/栋计租、按面积计租等方式。其中按套/栋计租的情况下，往往以整套、整层、整栋确定租赁标的，租金标准通常以全部租赁物范围为界约定的固定租金数额，租赁面积并非计算租金的直接依据或标准，实际交付面积与合同约定面积不一致并不直接影响租金的计算。
由此可见，在处理因实际租赁面积与合同约定不符所产生的纠纷时，合同中对租金计取标准的约定是重要考量因素之一。如果双方在租赁合同中明确约定了租金为固定数额，与租赁面积无直接关系，由此可以推定双方之间的租赁标的为双方均认可的特定房屋，并非以双方约定面积划分具体租赁范围。在此情况如下，如果承租人在交付租赁标的后未在合理期限内提出异议，其后又以合同约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的，一般不予支持。
参考案例一：北京市第一中级人民法院 (2020)京01民终7829号3
一审法院认为，城市更新公司主张实友工贸公司在租赁房屋面积这一问题上存在欺诈，对此法院认为，首先，……。城市更新公司在与实友工贸公司签订房屋租赁合同之前，对于合同所涉租赁房屋进行了充分的现场考察，对于租赁房屋的范围应当有清晰认识；其次，本案双方所签合同是按照租赁房屋这一整体标的物按年度计算约定的整体租金标准，合同中虽有关于租赁房屋面积的条款，但未约定单位面积的租金标准，综合合同内容，故可认定上述租赁房屋面积的条款仅为对于租赁标的物的描述性记载；再次，合同中约定的计租面积为包含公摊面积的建筑面积，综合玄立江的证言、本案所作测绘鉴定及城市更新公司自己的陈述，即便按照城市更新公司所主张的实际应然的0.8的得房率反推计算，实友工贸公司实际向城市更新公司交付的、符合合同约定的包含公摊面积的房屋面积，亦足够合同载明的3800平方米，依据合同签订和履行过程，城市更新公司在本案中主张合同约定的计租面积不应包含公摊面积，不能成立。综上，城市更新公司就租赁房屋面积问题主张实友工贸公司存在欺诈，与法院查明事实相悖，法院不予采信。
二审法院认为，城市更新公司在与实友工贸公司签订租赁合同前对租赁房屋进行过现场考察，该租赁房屋属当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，故实友工贸公司与城市更新公司所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本案中不存在应当撤销合同的事由。
参考案例二：北京市第二中级人民法院 (2022)京02民终2470号
虽然案涉房屋存在部分未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，但是双方系按现状交付房屋，尚溪酒店亦实际使用了房屋内部搭建的第二层及第七层用于经营，尚溪酒店所持违建部分的面积不计入租赁面积内的上诉意见,明显依据不足,本院不予采纳。尚溪酒店上诉称案涉房屋的第二层及第七层属于违章建筑，直接导致第三、四层无法正常办理消防许可手续，但其未提供充分有效的证据予以证明，且其认可未曾受到过相关部门的处罚，可见尚溪酒店承租后并未因违建问题影响其正常经营，故对尚溪酒店上诉所称京林公司构成违约的主张，本院不予采纳。因房屋租赁合同的租赁范围双方并无争议，且约定的租金标准为固定金额，并非按面积单价算房屋租金,京林公司已依约交付房屋，尚溪酒店在合理期限内未提出异议，现以合同约定面积与实际面积不符为由对租金标准提出异议，依据不足，本院不予采信。
参考案例三：北京市第二中级人民法院 (2018)京02民终9777号
关于京菜根公司要求大江南公司赔偿租金损失一节，鉴于案涉合同无效，京菜根公司要求大江南公司赔偿的租金损失实为京菜根公司向大江南公司支付的占有使用费，关于占有使用费的数额，一审法院参照租金标准予以确定，是正确的。鉴于案涉合同明确约定租金标准为每日每平米3.48元，涉案房屋的租金数额与租赁面积直接相关，京菜根公司应当按照实际租赁面积支付租金，根据已查明事实，京菜根公司系按770平米面积交纳租金，但在12号楼一层建筑面积376.56平米中，双方均认可东北角、西南角由案外人使用，上述两部分面积租金应予扣除，故京菜根公司要求退还多支付租金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，亦是正确的。
02 当事人对于租赁面积不一致是否存在过错
因出租人对租赁标的更加了解，针对因面积差异出租人少收取的租金，通常推定出租人为实际面积与合同约定面积不一致的过错主体，进而不支持其主张增加租金的诉求，司法实践中实际出租面积大于合同约定面积的情况也较为少见。反之，若面积不一致非归因于出租人的过错，出租人可以主张相应权利。
如存在租赁房屋为现状交付，或双方在签署租赁合同前承租人已经到现场进行确认、对其进行装修、实际投入使用等情况，则法院倾向于认为承租人已了解、认可了承租房屋的面积，一般对于承租人要求出租人退还超出房屋实际面积租金的请求不予支持。
参考案例四：北京市第三中级人民法院 (2023)京03民终4155号
根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，“建筑面积1750平方米……租金按照建筑面积1750平方米计算，日租金标准为4.15元/日/平方米”，即双方合同约定的租赁面积1750平方米为建筑面积，并非实际使用面积。按照通常理解，建筑面积应包括套内建筑面积和公摊面积。根据《司法鉴定意见书》内容显示，涉案房屋划分为ABCD四个区域，其中区域A不在涉案租赁合同范围之内，区域B为办公区域，区域C为公共区域，包括楼梯间、电梯间、设备间、大堂等，区域D为雨篷区域。双方均确认鸿润恒通公司、中海盈通公司实际使用区域为B区域，该区域并不包含公摊面积，应属于套内建筑面积，故鉴定报告中所指的B区域建筑面积与通常理解的建筑面积内涵并不一致，鸿润恒通公司、中海盈通公司主张按照实际使用面积支付租金，与双方合同约定不符；其次，租赁面积、租金标准系房屋租赁合同的关键条款，直接影响双方的权益。鸿润恒通公司、中海盈通公司作为承租方，理应谨慎审查租赁面积的计算方法，核实约定租赁面积是否与实际使用一致。鸿润恒通公司、中海盈通公司承租房屋后进行了装修，在合同约定的面积多于实际使用面积近500平方米的情形下，鸿润恒通公司、中海盈通公司理应能及时发现，但此后鸿润恒通公司、中海盈通公司仍按约定租金标准向和信汇通公司支付租金。且从双方微信聊天记录内容看，和信汇通公司一直向鸿润恒通公司、中海盈通公司催缴租金，鸿润恒通公司、中海盈通公司未否认欠付租金，并多次希望和信汇通公司通融帮忙，表示会尽快补交，在双方合同履行过程中，承租人从未提出租赁面积不符合约定，与常理不符；最后，作为房屋实际占有使用人，鸿润恒通公司、中海盈通公司对房屋状况有直观的认知，在签订合同时其对该房屋现状所对应的租金数额并未提出异议。综上所述，本案应以双方合同约定的面积计算租金，鸿润恒通公司、中海盈通公司以面积差异主张退减租金并赔偿损失，不符合双方约定，本院对此不予支持。
03 承租人是否在合理期限内提出异议
除双方对于租金标准的约定外，承租人针对租赁面积与约定不符提出异议的时间也是重要的考量因素。实践中，承租人在“明知”实际使用的面积低于合同约定的面积后未提出任何异议且实际上已经履行了合同，后续承租人提出异议的时间往往系在出租人已主张其未依约支付房租，或双方对于租赁合同履行出现争议时，此时裁判机构更倾向认为已超出“合理期限”。
笔者认为，对于“合理期限”的认定，应当考虑承租人是在何时得知或应当得知约定租赁面积与实际租赁面积不符的，以及知晓后的处理方式。如承租人立即提出异议，或通知出租人停止履行合同，则一般可以视为“合理期限”内已提出异议，但如知晓后既未提出异议，又仍依约履行合同，通常被裁判机构认定为对实际情况进行了认可，此后再以存在面积差异为由提起异议，可能难以得到支持。
参考案例五：广东省深圳市中级人民法院(2021)粤03民终14158号
驰盛公司主张涉案房屋实际面积与约定面积不符，但双方合同中明确约定“承租房屋面积经甲乙双方认可确定建筑面积为770平方米”，说明双方在承租时已经对面积进行了确认。而且驰盛公司作为承租方理应实地查看涉案房产，合同中也确认驰盛公司“已经现场考察、了解了承租房屋现状”，况且驰盛公司还对涉案房产进行了装修，因此，驰盛公司对涉案房产的情况应有清晰地认识，却在起诉状中主张系在承租两年后发现总建筑面积未达到合同记载数额，本院对其主张不予支持。
基于司法实践，为避免争议，防范此类风险，建议商业租赁中注意：
一是，订立租赁合同时，要明确约定租金的计算方式。例如，租金价格是以套或者层、栋为单位，还是按面积计算；租赁面积是否包含公摊面积。
二是，落实交付房屋时对租赁标的进行实测，以实测面积计算租金，若面积有差异及时提出异议，并保留好面积差异及异议证据。
三是，事先通知。租赁合同关系中支付租金系承租方主要合同义务，承租方若未经出租人同意或未变更合同即单方面拒付租金或解除合同，则可能承担违约责任，建议存在异议时，先通知出租人，降低自身违约风险。
[1]《合同法》第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。（对应《民法典》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十七九条、第一百五十条、第一百五十一条）
[2]《合同法》 第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。（对应《民法典》第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。）
[3] 北京市高级人民法院(2021)京民申4103号民事裁定书，驳回北京城市更新科技发展有限公司的再审申请。