安置房买卖合同签订后未办理过户，卖方向买方交付房屋后又向银行借款并以其持有的房产证抵押房屋，银行是否对抵押房产尽职调查是其能否善意取得抵押权的关键。近日，北碚区人民法院审理了一起因银行在办理房屋抵押登记手续时未依法履行尽职调查义务，致使判决注销抵押登记的案件。
案件详情
2017年，肖某将一套安置房房屋卖给曹某，肖某交付房屋，曹某支付房款后装修入住，因案涉房屋未办证，双方约定房屋办证后过户。2019年，案涉房屋符合办证条件但双方因故未能完成办理过户。2021年，肖某向某银行借款37万元，并办理了抵押登记，将案涉房屋抵押给某银行。后曹某一直催促肖某办理过户手续，肖某以案涉房屋已经办理抵押登记无法过户推诿。曹某遂起诉至法院，要求某银行注销案涉房屋的抵押登记，肖某配合曹某办理案涉房屋的变更登记手续。
某银行称，其在放款之前会对房屋内部进行核实，调查抵押状态并留存影像，在调查的时候并未发现曹某实际居住。故银行不清楚肖某与曹某之间有房屋买卖合同关系，其与肖某签订的抵押合同和借款合同是符合贷款流程，依法应当善意取得抵押权。
法院审理
案件审理中，某银行举示了其拍摄的案涉房屋室内照片。承办人员对案涉房屋进行了现场勘验，案涉房屋显示的房屋装潢及家具与某银行举示的照片存在明显区别，银行提供的照片并非案涉房屋拍摄记录的真实影像。
法院审理认为，肖某无权处分案涉房屋，根据民法典的相关规定，若银行取得抵押权时具有“善意”，其仍然可以取得抵押权。本案中，某银行在从事贷款业务时，不仅未发现有他人实际占有使用房屋，而且其提供的实地走访照片中的房屋装潢及家具与案涉房屋有明显区别，其并未对抵押物的权属和价值，以及实现抵押权的可行性进行严格核查，客观上存在过失，能够证明某银行在贷款交易过程中对应调查内容未履行尽职审核义务。故法院认定该银行取得抵押权时不具有“善意”。最终，法院支持了曹某的诉求，判决已经生效。
法官说法
“善意取得”是我国民法典中的重要概念。实践中，房屋实际交付但未过户的过程中，存在房屋登记权利人与实际权利人不一致的“真空时期”，登记权利人将该房屋另行抵押给他人，他人基于不动产登记薄的推定效力相信抵押人有权处分，进而设立抵押登记。但该抵押登记能否实际取得，需要结合民法典第三百一十一条规定的善意取得制度调适，核心在于受让人是否构成善意。本案中，银行辩称其对当事人的房屋进行了查看并举示了照片，但照片内容经法院勘验并非案涉房屋，成为法院认定银行不具有“善意”的关键。
法官提醒，银行作为专业的金融机构，对抵押物权属登记情况可能存在风险亦具备高于一般社会公众的甄别能力，并知晓抵押登记注销对银行权益实现的不利影响，故其应当尽职调查抵押物的实际情况，否则就要承担相应民事责任。同时，购房者购买房屋后应当及时办理过户登记，确实客观上存在不能过户的情形时，更要密切关注房屋产权的实际情况，防止卖方一房二卖或恶意抵押，在房屋符合过户条件时积极主张权利。
《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照适用前款规定。”
供稿丨行政（综合）审判庭 李金霏
编辑丨北碚法院政治部