宅基地房屋卖与外村村民，买卖合同一定无效吗？

宅基地使用权与本集体经济组织的成员权密不可分，具有福利性质和保障功能。为了能够使农村居民享有基本的居住条件，维护农村稳定，国家规定在非国家确定的宅基地制度改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该买卖合同无效。那么，是不是宅基地房屋卖与外村村民，买卖合同就一定无效呢？
【原告诉称】
罗某请求：
1、确认罗某、靳某于1999年就昌平某村某号院签订的《房屋买卖协议》无效，并将诉争院落及院落内的房屋返还给罗某；
2、由靳某承担本案诉讼费用。
【被告辩称】
靳某辩称：
当时签订的房屋买卖合同，已经实际履行完毕，且案涉宅院我已重新翻建并居住多年，现在房屋已经卖与村民郭某，我对房屋不享有所有权。
【法院查明】
罗某系北京市昌平区×村村民，原在该村一区有宅基地一处，该宅基地系罗某的丈夫李某（已去世）之父母（均已去世）于1950年代从昌平南关搬迁到×村后，落户该村，并申请了宅基地建造了平房。后来因罗某与其丈夫李某生育子女后，经申请，×村村委会又为罗某夫妇审批了一块宅基地。1999年5月6日李某将登记为李某之母所有的宅院房屋转让给靳某，村委会作为中证人。后靳某将原有平房拆除后另建房屋。2006年11月5日，靳某将本案诉争院落内的房屋转让给了×村村民第三人郭某。另查，靳某系北京市昌平区昌平镇Y村村民，但在该村没有住房。再查，本案罗某系北京市昌平区昌平镇×村村民，属村集体经济组织成员；靳某非×村集体经济组织成员；第三人郭某（农业户口）于2001年9月5日至2010年7月29日落户北京市昌平区昌平镇×村，系该村村民和该村集体经济组织成员。
【法院裁判】
一审法院判决驳回原告罗某的诉讼请求。
二审法院判决驳回上诉，维持原判。
【律师分析】
根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。
就本案而言，双方当事人争议的焦点在于双方签订的合同以及双方买卖房屋的行为之效力问题。诉争房屋从罗某处转手到非×村村民靳某处、又从靳某处转手至当×村村民郭某处这一过程分析，鉴于房屋连环买卖的前因后果以及两个买卖行为的关联性，综合认定本案中房屋买卖行为有效，罗某的诉讼请求应予驳回，理由概述如下：
其一，罗某一方将自己所有的本案诉争宅院及其院内房屋于1999年处分给了本案靳某，当时买卖行为经×村村委会同意并批准，并且当时靳某以现金支付的方式履行了合同义务，并入住该诉争房屋生活；作为出卖方，本案罗某一方接受价款，并腾退了相关物品，证实了双方在签订协议以及履行过程中均系真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等情形，并且经过了该村村委会的证明和认可。房屋买卖行为已时过境迁十六年之久，该期间内罗某从未向靳某主张过任何权利，应认定罗某、靳某在履行该协议的过程中系自愿的、真实的、连贯的。
其二，本案中靳某不属于×村集体经济组织成员，但其在购买罗某的房屋后进行了翻盖，罗某主张的诉讼标的（原有房屋）已经由于被拆除而灭失，故本案双方争议的标的物因客观不能等因素，早已不存在返还的可能性；另外，从靳某于2006年11月5日将本案诉争宅院及院落范围内翻建的房屋卖与当时的×村村民即本案第三人郭某之后，靳某作为非×村村民却拥有该村宅基地的非法状态已经消除，且从当时靳某与第三人郭某房屋买卖这一市场交易的过程看，并不存在恶意串通损害国家、集体或者个人合法权益的主观意念或客观后果，第三人郭某当时作为×村村民和该村集体经济组织成员，有权利在本村内购买宅基地，其支付了合理对价后取得了该诉争宅基地的使用权及院落范围内的房屋所有权，这一市场交易行为并不存在任何违法之处，应受法律保护；故自2006年11月5日起，因靳某将诉争宅院卖与本案第三人郭某这一行为已经将违法状态消除，故罗某主张因其与靳某之间的房屋买卖行为无效进而要求对方返还房屋的请求，缺乏法律依据和法理支撑；且从维护善意第三人合法权益、尊重诚实信用的市场交易准则以及引导当事人积极维权的角度出发，法院对罗某的诉讼请求以不予支持为宜。
其三，就本案而言，如果罗某积极主张权利，至少在靳某将房屋卖与郭某之前主张房屋买卖行为无效，法院依法确应予以支持；但现状是基于罗某怠于行使自身权利致使罗某、靳某之间的房屋买卖行为的非法状态已经消除。
其四，虽然本案第三人郭某现在亦非×村村民，但在靳某转让本案诉争宅院及院落内房屋这一交易过程中，郭某确属×村村民及集体经济组织成员，故郭某于2010年后将户口迁至他村的行为并不影响之前靳某与其进行房屋转让交易的法律效力和所有权确认状态；若×村村委会或相关部门认为本案诉争房屋即位于北京市昌平区昌平镇×村一区宅院因未由本村集体经济组织成员拥有而需要重新分配宅基地或另行处置，这关系到村民自治范围内的事务，村委会可在依法召开村民大会或村民代表大会进行表决等法律规定的程序下妥善处理，对此，法院不宜过多干预或直接裁判。
综上，从维护市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则和善意第三人合法权益的初衷出发，鉴于本案中原有的房屋买卖行为非法性已经由于连环交易行为被消除，考虑到罗某在×村尚有一处位于该村二区1号宅基地并长期居住于此的事实，法院尊重历史连贯性同时兼顾各方利益平衡，对罗某要求确认房屋买卖协议无效以及返还房屋的诉讼请求予以驳回。