出售婚前个人房产后再买房，离婚房产如何分？

指导律师：施莉珏、罗兴
“刚需房”是在房产营销过程中产生的一个名词。从字面理解，“刚需”就是刚性需求，是以自住为首要目的。然而，“改善性住房”也渐渐成为很多家庭的“刚需”。
很多家庭原来是两口之家，变成三口、四口之家后，原来的房屋面积显得狭小不够用，于是需要换大一些的房子，这是比较常见的购买“改善性住房”的场景。
很多家庭买“改善性住房”时会采取这样的方式，就是把原来居住的房屋卖掉，用获得的卖房款来购买第二套大一点的房屋，不够的部分由家庭再贴一些钱或进行贷款。总之，第一套房屋的卖房款是购买第二套房的重要经济来源。
但是，在一些特殊的情况下，夫妻双方对第二套房的权益归属可能产生争议，我们来看这样一个案例。
小红和小明自由恋爱，双方于2015年在上海结婚，第二年有了一个宝宝。小红家庭条件不错，在婚前小红全款在静安区购置了一套50平米的小房子，登记在自己名下，婚后两人就住在这套房子里。有了宝宝之后，两人都觉得现在住的房子太小了，宝宝跑不开，于是想换一套大一点的房子。商量之后，2017年，小红把静安区的房子卖了，获得了500万元的卖房款，两人又拿出了大约100万元，加起来一共600万元，在杨浦区买了一套约100平米的房屋，房屋登记在小红名下。一家人高高兴兴入住了。但是好景不长，双方因为生活琐事经常争吵，感情破裂，2020年，小红向法院起诉离婚。
诉讼当时，杨浦区的这套房已经升值到了1000万元，双方对这套房子如何分割产生了争议。
小红认为：杨浦区的房产登记在她一个人名下，买房时的款项几乎完全来源于自己出售婚前个人房产所得，这套房子判给她不为过。即使要分割，那么应该将买房时的500万元以及对应的增值部分认定为小红的个人财产，即500+500/600×(1000-600)=833.33万元的份额为小红个人财产，剩余166.67万的份额作为夫妻共同财产再进行分割，小明只能获得83.335万元的份额。
小明不同意小红的看法，小明认为：首先，根据《民法典》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产除非法律规定或另有约定，均为夫妻共同财产。虽然静安区的房产是小红的个人财产，但是卖房获得卖房款是发生在婚后，法律也没有规定一方的婚前财产在婚后出售后获得的价款仍是一方的个人财产。所以，婚后获得这笔卖房款是夫妻共同财产。其次，双方居住在静安区房屋的时候，房屋所有的维修和保养都是小明负责，对房屋良好状态的维护小明有着重要贡献；且在卖静安区房产的时候，小明在卖房过程中与买家谈了个好价格，对500万的获得起了主要作用，静安区房产不是和小明一点关系都没有。最后，杨浦区的房子是在婚后购入，虽然登记在小红一人名下，但依然属于夫妻共同财产。所以，小明对于这套价值1000万的房产主张对半分割，小明可得500万元的份额。
小红和小明的观点到底哪种正确呢？
对于“夫妻一方在婚后将自己婚前个人房产出售，以售房所得款为主要出资购买了另一套房屋，离婚时如何分割”的问题，司法实践中的做法不太统一，对于财产性质的认定也有所分歧。比如江苏省高级人民法院在2019年发布的《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》中倾向认为，夫妻一方婚前财产在婚后发生的形态上的转化，不影响财产的性质，除当事人另有约定外，应当认定为夫妻一方的个人财产。
上海市第二中级人民法院认为：夫妻婚后所购产权房除双方有约定外，应依据《民法典》第一千零六十二条、第一千零六十三条，结合房屋登记和出资情况，确定该房屋是否属于夫妻共同财产。除夫妻一方婚前个人房产完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况外，夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产。夫妻共同房产的分割，应参照共同共有财产分割的一般原则，按照照顾子女、女方和无过错权益的原则予以确定。即便该房产的出资主要来源于夫妻一方出售婚前个人房产所得款，因夫妻间并非按各自出资来享有对新购房屋的权利，故不宜将该婚前个人房产出售款及其增值部分特定化地作为该夫妻一方的财产份额。
根据上海市第二中级人民法院的观点，在小红和小明的案例中，小红出售个人房产得款500万，购置600万新房屋，现新房屋增至1000万。分割新房屋时，不能当然将其中500万作为小红的个人财产，仅将另500万作为夫妻共同财产分割；更不能将500万及其对应的增值份额作为小红一方个人财产，剩余部分作为夫妻共同财产分割。但也不是简单粗暴地进行对半分割，而是应将该方出资贡献较大作为与照顾子女、照顾女方等并列的考量因素，以酌情调整夫妻双方就该房产所应分得的份额比例。
我们总结一下此类案件法院类似的裁判规则：