以租赁合同案例分析合同解除权

民法典规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但在合同履行过程中往往是动态变化的，难免会出现各种不可预料的情形，在这种情况下如何才能高效、合法、顺利的解除合同呢？
首先合同解除分为以下三种情况：协议解除；约定解除；法定解除。
协议解除
协议解除即协商一致解除，是指合同双方协商一致情况下，可以用一个新的合同解除旧合同。需要注意的是双方需要在解除合同的事项上达成意思表示一致，确定合同解除；协议还要对合同存续期间发生的各种权利义务关系如何处理也须达成意思表示一致。当事人在这两方面达成合意，合同即可解除。
约定解除
约定解除则是指在订立合同时当事人可以约定解除权条款，赋予一方或双方当事人在一定条件下享有解除权，一旦达成该事由也就是达成了合同解除的条件。
法定解除
《民法典》第563条规定了法定解除的事由，具体是需要符合下列条件：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
具体到租赁合同而言，本文通过一个案例进行相关分析。
案号：（2020）浙0381民初7131号
基本案情
原告邵某起诉称：2015年3月双方签订《房屋租赁合同》约定被告承租原告房屋，租赁期限6年，前三年租金每年20万元，后三年租金按市场行情逐年递增。租金按年支付，合同规定如果承租方在7天内未支付租金，出租方有权解除合同。合同还约定租赁期间因一方违约另一方根据约定解除合同，违约方需支付一个季度的租金作为违约金等条款。合同履行期间，被告未按租赁合同约定向原告支付2020年5月1日至2021年4月30日的租金，且于2020年7月7日无故破坏房屋玻璃大门，陆续搬走店内物品。原告请求法院判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告支付租金、腾空搬离租赁房屋，并支付房屋占有使用费以及一个季度的租金作为违约金，另外要求被告支付房屋大门修理费。
法院审理查明
法院认定原、被告签订的房屋租赁合同有效，双方当事人应依照合同约定享有权利，履行义务。合同约定“后三年租金市场行情逐年递增”存在自相矛盾，“按市场行情”即增减均有可能，而“递增”仅指增加。结合双方当事人庭审陈述和双方对第四年、第五年租金作降低调整来看，对该约定理解为“按市场行情逐年调整”符合当事人的真实意思。
导致合同的解除主要原因是合同对第六年租金约定不明，且双方当事人无法通过协商达成一致意见。法院认为，这并不是任何一方的过错，因此原告请求被告支付违约金未得到支持。
裁判结果
人民法院一审判决：一、确认原告邵某与被告戴某于2015年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月10日解除；二、被告戴某于本判决生效后十日内支付原告邵某租金23627.4元，款交本院转付。三、被告戴某于本判决生效后十日内将其遗留在邵某房屋内的物品搬离，并支付自2020年7月10日起至实际腾空之日止以110元/天计算的占用费。四、驳回原告邵某的其他诉讼请求。
一审宣判后，双方均未提起上诉。
案例解读
本案中，双方当事人在合同中约定若承租人不交付或者不按约定交付租金超过7天，出租人有权解除本合同；至原告起诉之日，被告已逾期交付租金也未按照合同约定交付租金，故原告有权向法院提起诉讼，请求解除双方签订的合同。
不过从本案审理查明情况以及判决结果来看，因为在最后一年的租期开始前，双方就租金进行协商，未达成一致意见。被告在租金价格未达成一致意见的情况下暂时不支付租金，不应视为违约。被告于2020年7月6日开始从租赁房屋中搬离物品，实质已向原告表达了解除合同的意愿，原告于2020年7月10日向被告送达解除合同通知，双方于此时实质达成了解除合同的一致意见，因此合同于2020年7月10日解除。从这些事实来看，合同的解除并非因为被告违约拒不支付租金导致。综上，被告在本案中拒不支付租金的行为不应视为解除事由。
通过这个案例分析，我们应当认识到合同条款约定应当明确、清晰且一致。尽管在合同履行中存在租金未支付情况，但法院在判定违约时会考虑合同约定的明确性和当事人之间的协商情况。当严格执行当事人约定可能导致当事人利益严重失衡时，司法实践中倾向基于公平原则的考量而施加影响，以保证合同主体利益的基本均衡。