文旅地产项目收购中应重点关注的土地法律风险刍议

后疫情时代，城市地产调控面临重压，很大一部分资金流向远郊文旅地产洼地，文旅地产已成为地产行业的新引擎和突破口。据不完全统计，在百强地产企业中，已有超过50%的企业布局文旅产业，其中部分房企选择通过并购方式开始涉足文旅地产业务。[1]在文旅地产并购项目中，除了常规房地产并购关注点外，文旅地产项目需要对项目的土地使用权做更细致的关注和审查，笔者结合近年来办理收购文旅地产项目业务的经验，就应重点关注的土地法律风险做深入探讨。
一.关于农用地流转的法律风险

二.关于点状供地的法律风险

三.关于规划法律风险

结语
利用农村土地资源，尤其是存量土地资源，发展文旅、度假、康养等乡村综合体，已成为文旅地产发展的破题之举，项目用地获取及利用方式的选择须根据项目的具体业态、土地权属、土地用途等综合确定。在项目开发过程中，将涉及政府方、村民、农村集体经济组织等多个主体，可能涉及到土地流转、规划调整、闲置土地等数个问题，在复杂多变以及相对本地化的商业和监管环境中，投资者在收购文旅项目前，应对项目用地的土地权属、规划要求及地方政策等进行全面调查，根据调查结果综合研判项目范围内各种业态的用地成本、效益以及用地风险，合理平衡整体利益，并根据现实需要、难易程度来选择具体的土地利用方式，降低风险，以确保项目成功开发。
[注]
[1] 参见中商产业研究院于2019年11月发布的数据，https://www.askci.com/news/chanye/20191101/1111191154403.shtml