二手房买卖合同继续履行的判断和处理（一）

2016年下半年以来，随着西安市房价的飞速上涨，商品房成交量一度达到近年来的新高。尤其在二手房市场，由于房价快速大幅上涨，卖方出于利益的最大化，拒绝、拖延履行买卖合同的违约案件频发。从买卖合同的角度来讲，因卖方违约而买方产生的法律救济途径有两种，解除合同或要求继续履行合同。着眼于公平及诚实信用原则，买方可能要求继续履行合同的意愿较为强烈。故本文将以案例为依托，以二手房交易的顺序为导线，从买方的角度对二手房买卖合同继续履行问题作出初浅阐述。
一、二手房买卖合同继续履行的法律依据
按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如合同一方坚决要求继续履行的，除有《合同法》第一百一十条规定的法律上或事实上不能履行，债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高，一方在合理期限内未要求履行的情形，应当继续履行。同时，从《合同法》第一百零七条也可以看出，继续履行应是违约方承担违约责任的首选方式。
具体在二手房买卖合同中，卖方由于房价上涨不同意出卖房屋，本身即属于违约情形，依据上述法律规定及最高院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条强调要“制裁恶意违约行为，保护购房人利益”和“共同维护诚信的市场交易秩序”的审判精神，如符合继续履行的条件而买方要求继续履行的，应当继续履行二手房买卖合同。
二、要求继续履行二手房买卖合同的处理方式
由于二手房买卖合同从缔约到产权过户囊括了包括洽谈缔约、网签备案、资金监管、交付房屋、过户、在抵押等非常繁杂的交易程序，大部分房屋还牵扯共有权人的同意，房产抵押、分期付款等诸多问题。如卖方违约不履行合同而买方起诉要求继续履行，从案件处理的程序来看，通常包括以下内容：
※ 各方当事人诉讼地位的列明
在二手房买卖合同中，与案件有关的当事人除买卖双方外，还牵扯卖方的共有权人、代理人、中介；如房屋设立有抵押，还存在原有抵押权的银行；如买方通过银行贷款支付房款，可能还牵扯贷款银行。在起诉中如何列明各方当事人及其诉讼地位，关系到案件能否一次性解决，节约买方的诉讼成本。
在买卖双方通过中介进行交易的情况下，除买卖双方原被告诉讼地位外，一般将中介列为第三人参加庭审。如西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初1977号民事判决书显示，除列举共有权人为共同被告外，买方还列举了中介方作为第三人。此外，为便于法院查清事实，部分买方亦将中介方负责本案中介服务的员工列为第三人，深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初2231号民事判决书显示，该案中原告即是采用上述方式列明了各方的诉讼地位。
在卖方房屋尚处于抵押状态，且买卖合同中约定了卖方的“赎楼”义务，由于房价上涨，卖方不予履行“赎楼”义务。在该情况下，诉讼中亦应增加房屋原抵押权银行作为第三人参加诉讼。深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初2231号民事判决书显示，为便于法院一次性解决争议，原告亦将房屋原抵押权银行列为第三人参加诉讼。在原房屋抵押权银行同意的情况下，买方可以将剩余购房款直接支付给原抵押权银行用于解除涉案房屋抵押，从而直接解决了卖方不履行“赎楼”义务的问题。
该案审理中，原告向法院声明，“如被告怠于履行赎楼义务，原告可替被告履行，因此支付的赎楼款在剩余房款中扣除” 。而该案判决的第一项也支持了原告的诉请，“被告林某于本判决生效之日起三十日内偿还第三人中国工商银行股份有限公司深圳福田支行所有欠款本息，注销抵押登记，第三人中国工商银行股份有限公司深圳福田支行予以配合（如被告怠于履行该项义务，原告可代被告履行还款义务，所支付金额在剩余房款中扣除）”。
此外，深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1776号民事判决书判决内容亦与上述判决内容相同，且最高院（2016）最高法民申3387号民事裁定书中原审原告也采用了同样的做法，亦得到了最高院的认可。
笔者认为，由于二手房买卖合同牵扯主体较多，不同主体的列明也将对案件判决产生不一样的结果。因此，需要针对不同案件的参与主体采取不同的诉讼策略，在便于案件处理及方便法院送达之间找到平衡点，合理列明与案件有关的主体。
※诉讼请求的明晰
民事案件采取不告不理的审理方式，诉讼中如何提出清晰明确，具有可行性的诉讼请求对案件判决及后期的处理会产生很大影响。以本文提出的要求二手房买卖合同继续履行之请求为例，如果仅单纯写明要求继续履行二手房买卖合同，可能并不会达到预期的效果。
参考北京市高级人民法院2014年12月发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十一条的规定，当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
当然，诉讼请求明晰到何种程度需充分考虑二手房买卖合同履行的程度和阶段。以西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初1977号案为例，本案中买方已支付完全部购房款且房屋已经交付使用，但卖方一直不配合办理房产过户手续。原告要求继续履行买卖合同的诉请为：1、依法判令原被告于2016年8月17日、8月19日签订的《西安市存量房买卖合同》、《西安市二手房买卖合同》继续履行；2、依法判令两被告立即将位于西安市高新区科技路X号X幢X单元X号房屋（房权证号：1050106001-10-18-12602-1）过户至原告名下。
针对上述诉请，法院判决如下：一、原告与被告于2016年8月17日签订的《西安市存量房买卖合同》以及原告与被告于2016年8月19日签订的网签备案的《西安市二手房买卖合同》继续履行；二、被告于本判决生效后十五日内将位于西安市高新区科技路X号X幢X单元X号房屋过户至原告名下。
在牵扯到卖方房屋尚处于抵押状态时，诉请内容还应增加卖方办理“赎楼”的相关义务，深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1776号民事判决书中原告诉请为：1、原、被告双方继续履行2015年5月11日签订的《二手房买卖合同》；2、被告立即向第三人上海银行办理赎楼手续，注销涉案房产的抵押权；3、被告应将涉案房产的所有权过户到原告名下，并将上述房产实际交付给原告。
而针对上述诉请，法院判决如下：一、被告继续履行于2015年5月11日与原告签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、被告应于本判决生效之日起三十日内办理深圳宝安区西乡街道中熙香缤山花园5栋XXX号房的赎楼手续，并注销抵押登记。被告逾期未办理的，原告可在被告逾期之日起的六十日内代为进行赎楼以注销抵押登记（代为清偿房屋借款的款项可以在原告应支付给被告的购房款中予以抵扣）；2、原告应于注销抵押登记之日起的三十日内一次性向被告支付剩余购房款315万元；3、被告应于原告付清购房余款315万元之日起三个工作日内配合原告办理深圳宝安区西乡街道中熙香缤山花园5栋XXX号房屋产权登记至原告名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告负担；4、被告应于原告付清购房款余款之日起三个工作日内将深圳宝安区西乡街道中熙香缤山花园5栋XXX号房交付给原告。
对比以上案例可知，诉讼时应明确涉案的二手房买卖合同具体履行情况，即包括：买方购房款支付的数额及比例，原房屋是否有按揭，是否抵押，房屋是否交付等。在上述情况下，还须了解继续履行合同时需要卖方配合的工作或卖方的义务，在诉请中应当将后续可能出现的卖方义务一并列明，避免后期因未列明某项卖方义务时法院没有判决，继而又发生卖方拖延阻塞，不能一次性解决争议的问题。