破产前沿追踪研习（2023.04s）

2023年4月20日，最高人民法院发布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称批复），该批复一经发布便引起广泛讨论，接下来我们通过逐条分析学习、探讨商品房消费者如何保护自身权益。
NO. 1 传承强调优先权顺位
批复承继了《民法典》第八百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条关于建筑物上优先权顺位的规定，即在建筑物上发生权利冲突时，首先，保护建设工程价款优先受偿权；其次，保护抵押权；最后，为其他债权。此条适用范围广、具有普适性，对经济秩序、社会秩序稳定发挥了积极作用。
NO. 2 明确房屋交付请求权的优先性
批复第二条就购房人房屋交付请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权予以明确化。但同时对于该权利的取得条件从主体、购房目的、合同履行结果加以限制。分析如下：
1.主体方面
在主体方面，批复明确为商品房消费者，消费者的定义应当符合《消费者权益保护法》中关于消费者的法律定义，即为了生活消费需要购买商品房的自然人，从而排除法律拟制的主体，包括法人、其他组织等。
2.购房目的方面
在购房目的方面，批复明确为居住目的，该项规定符合当下我国关于“房住不炒”的房地产发展基本政策。购房人的交付请求权基于生存权至上的考虑设置的特别规定，但如不加以限制性适用可能会造成保护范围过度扩大，从而损害建设工程价款优先受偿权、抵押权乃至其他债权的利益。
因此，我们认为在适用本条的基础上，仍应结合《执行异议复议规定》中关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”，以及《九民纪要》“在案涉房屋统一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”或商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要”的条件，综合判断居住目的。
此外，本条将商业用房排除在外，但对于商住两用房来说，因其具备居住属性，如满足居住需求也应当对此进行保护。
3.合同履行结果
在合同履行结果方面，批复要求购房人支付全部价款，至少也要在“一审法庭辩论终结前”将购买房屋的价款支付完毕，即购房人要单方履行完购房合同全部义务才能够享有交付请求权。此外，鉴于房屋交付请求权的“超级优先性”，应对购房人付款事宜严格把握，如果购房人仅能提供发票、收据，或者房产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件己满足，还应当对购房人的购房款转账凭证予以查实。现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在基础上才能对购房人的权利做出认定。而通过以房抵债方式获得房屋的购房人，其签署相关房屋买卖合同的目的是抵债而非居住，故其不适用于本批复享有商品房消费者超级优先权。
NO. 3 明确房屋价款返款请求权的优先性
批复出台之前，最高院观点以及司法实践中认为，购房款返还请求系一般债权不具有优先性。批复的出台将房屋价款返款请求权与房屋交付请求权归于同等地位，对当下“烂尾楼”问题的处理提供了较为有力的保障。但同时批复对该项权利的行使赋予了限制，即要满足“房屋不能交付且无实际交付可能”的条件。
我们认为对于“房屋不能交付”，不论是从直观的看到房屋尚处于在建工程状态也好，还是按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”这一标准也好，尚可直观判断。但对于“无实际交付可能”这一标准可能在司法实践过程中面临难以判断。当然，如果建筑物存在严重质量隐患，或者如果房地产企业已经进入破产清算程序或转入破产清算程序，则应认定“无实际交付可能”。
结语
本批复的出台对于填补了商品房消费者超级优先权的司法保护空白，对于商品房消费者的保护有着重要意义，有效解决了房地产开发企业债务危机带来的民生问题，也对房地产市场起到了稳定的作用，推动了房地产市场长期健康稳定发展。但是，本批复所规定的内容仍有不明确之处，还需要更多司法实践的进一步检验。